梁斯：房企偿债压力上升，融资分化明显

中新经纬8月8日电 题：房企偿债压力上升，融资分化明显

20世纪90年代，中国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”制度，房地产市场迎来快速发展，尤其在2009年四万亿经济刺激计划等政策带动下，房地产业出现迅猛发展的黄金十年。特别是在2010年万科等龙头房企创新性使用高周转方式获得了巨大的销售额，引起业界效仿。房企运营逻辑开始发生变化，高周转逐步成为房地产业主流经营模式。

特别地，许多房企不仅通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，还四面出击不断推动多元化发展持续做大资产规模，最终形成了高杠杆、高负债、高周转的“三高”运营模式。

“三高”模式已难以为继

2020年下半年以来，中央对房地产市场调控力度不断加大，在“房住不炒”基础上，先后推出一系列政策措施，包括针对房企的“三道红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等政策。受此影响，房企融资渠道全面收缩，包括不少龙头企业也先后出现流动性危机，房企“三高”运营模式逐步终结，房地产市场的运行逻辑开始出现深刻变化。

一方面，“三道红线”等政策限制了房企负债规模的扩张，增大了房企继续通过信贷等融资渠道获取资金的难度，房企无法继续通过扩张债务获取资金，高杠杆、高负债已难以为继。根据2021年上市房企公布数据显示(共89家数据披露较为全面的房企)，绿档房企数量占比由2020年的34%提升至2021年的43%，处于“安全边界”内企业数量增多；但橙档和红档企业数量占比由18%上升至27%，说明不少房企面临着更大的“监管红线”约束(图1)。

另一方面，在疫情影响、收入受限、预期转弱等多重因素影响下，房地产市场交易热情持续低迷，居民购房热情明显走弱，房地产销售面积大幅下滑，房企依靠高周转获取销售回款的方式也遭遇瓶颈。2021年，申请破产倒闭的房企数量达396家，尤其是恒大、泰禾集团、华夏幸福等大型房企也纷纷出现债务违约。

房地产企业融资现状及风险分析

再次，房企信用风险持续暴露，偿债压力不断增大。2020年7月—2022年7月，按照Wind行业分类标准，遭遇评级预警的房地产企业高达190家，其中评级调低的企业为60家，仅次于工业企业的201家和61家，已成为典型的高信用风险行业(表1)。同时债券违约金额保持在较高水平。此外，房企债券到期高峰集中到来，2022年债券到期规模为5065亿元，为历史次高。未来三年，房企境内债券到期金额均在3000亿元以上，偿付压力较大(图10)；从境外债券看，今明两年为海外债券到期的高峰。2022年初至7月中旬发行量仅为150.96亿美元，房企海外筹资渠道仍然存在明显阻碍(图11)。

然后，融资成本居高不下，不同类型房企融资分化特征明显。房企融资成本是企业融资能力的综合体现，不同资质房企融资成本存在明显差异。未“踩中”三道红线房企融资成本相对更低。其中，绿档企业融资成本长期维持在6%以下，黄档、橙档企业维持在6.5%上下，红档企业则基本保持在7%以上(图12)。近年来，橙档和红档房企并未因为利率环境宽松带动融资成本下降，尤其红档房企的融资成本出现连续上升。从房企属性看，国企背景房地产企业与民营企业相比，融资成本大体要低1～2个百分点左右。

优化预售制度等四方面政策建议

第二，优化预售制度，增强房企资金使用能力。当前全面收紧预售制度可能会引发更大风险。短期内，建议通过适度调降预售门槛、降低预售资金监管比例、加快预售证审批效率、银行保函等额替换等方式增强房企资金融通能力，避免资金不足导致项目进度受到影响。长期内，建议积极优化预售制度，统一监管标准，加强对预售资金的监管，做到专款专用，防止资金挪用以及资金池运作等违规操作。

第三，适度调整房市政策，满足合理住房需求。建议积极推动差异化信贷政策，提升居民购房意愿。一是落实好降低首付比例等措施，避免盲目一放到底，再次引发房价过快上涨。在此基础上，可考虑创新购房政策。例如，在限购区域，可允许二胎及以上家庭购买商品住房，同时给予一定程度的优惠补贴政策。二是加大对经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和棚户区改造力度，解决中低收入群体居民住房问题。

第四，完善风险处置机制，分门别类处理问题房企。一是建立风险预警机制。短期内房市景气度提升存在一定困难，问题房企数量会继续增多，建议将具有系统性影响的房企纳入宏观审慎管理框架内，建立动态风险监测机制，及时跟踪、评估风险变化情况，提前做好防范。二是完善风险处置机制。针对体量较大的问题房企，可通过债转股、引入资产管理公司等进行债务重组，或采取接管、资产剥离、重组等手段进行处理。对经营出现严重困难、无法通过救助机制恢复正常经营的房企，采取市场化、法制化手段，推动其稳步进入破产清算程序并退出市场。(中新经纬APP)