工程建设项目方案设计阶段任务书

XXXX项目

方案设计任务书

　　　　　　　目录

一、项目基本概况

二、设计依据

三、项目定位及策划

四、总体规划

五、公建配套

六、售楼部

七、单体设计

八、户型设计

九、成果要求

十、附件清单

十一、附表

一、项目基本情况

1. 项目名称：xxx项目

2. 地理位置：

3. 项目用地四至：

4. 设计阶段：方案设计。（因处于项目设计招标阶段，本次任务书主要对方案阶段进行要求）

5. 基本规划指标：土地使用面积xxx平米（折合约xxx亩），土地用途为商业、住宅，具体如下：

注:1．规划条件若有变动，招标方将以补充招标文件形式下发各投标方。

2．其余公共服务设施和市政公用设施详附件：规划局设计条件。

二、设计依据

1. 国家及地方现行相关设计规范、规程、规定或技术措施；

2. 测绘地形图（电子版）；

3. 挂牌文件中地块规划设计条件；

4. 其它相关图纸及文件。

三、项目定位及策划

1. 项目定位：（依据营销部提供项目定位）

2. 产品类型：住宅（合院、叠拼、高层等，可明确占比）

住宅产品比例要求：

四、总体规划

1. 总体规划主要要求：

2. 规划中应重点考虑周边环境给项目带来的价值，充分利用环境资源。

3. 设计单位应对开发地块从用地退界、日照、交通、地形、自然环境、噪音、周边相邻地块性质等因素出发，对住宅产品类型布局及商业布局，售楼处位置等提出合理的设计，通过多方案货值测算，做出相对于本项目货值最高的产品类型组合。

4. 规划设计中应考虑建设成本的因素，主要包括产品的选择、楼栋体形系数、电梯配置率和洋房/高层的配置比，以及洋房产品和高层的经济高度、地下室的最优布置方式等技术手段。设计院须对此部分进行具体的说明和分析。

5. 规划设计应做到布局合理、功能完善、空间组合富有特色；功能分区清晰，布局紧凑、交通组织有序、管理维护方便；各功能组团间相互配套，有机整合。建筑布置应合理有致，形成良好的日照通风效果和建筑外部空间。设计上应具有科学性和前瞻性，体现低碳、环保、节能理念，充分体现泰禾集团品质住宅形象。

6. 规划中应充分考虑周边交通、周边及区内不利因素对住宅的负面影响，采用适当手段弱化干扰，并予以分析；项目设计深入后，应在不利因素分析图纸中标明各种设备用房、人防出入口部、汽车坡道、公共服务设施等用房的位置。

7. 规划中应为景观专项设计提供良好的设计基础，注重不同分级景观的特性，进行分级设计，注重集中绿地的规模、位置及层次，注重楼间绿地的均好性，同时宅前绿地可结合建筑入口部分及首层住户进行精细化设计，对绿地进行闹静分析，避免其对住户的干扰。小区活动场地宜结合景观进行设计，要考虑功能的完备，例如文化活动场地、康乐设施、儿童、老年人活动场地，体育活动场地，小区游泳池位置等，并避免活动场地对住宅的视线及噪声影响。

8. “因地制宜”将现有的生态和景观资源融入项目规划之中，最大限度地利用地块景观资源，打造成特色生态型社区。合理组织景观视线通廊，注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计；注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。

9. 应重视公建及配套市政设施的布置位置，做到服务半径最经济，并使其相对独立，便于运营，在避免对居住区域造成干扰的同时，又能使用方便。

10. 应处理好场地竖向设计，组织好建筑场地及道路排水，达到排水通畅、无积水，特别注意内部道路与外部道路的结合处的坡度处理。

11. 综合考虑商务建筑与本项目的产品风格统一性。

12. 对于特殊项目，比如有山地、江景、海景等优秀景观资源的用地，应重点利用景观资源优势，结合竖向设计，充分发掘土地价值及产品价值。（区域公司根据项目情况对设计单位提出要求）

五、公共配套

1. 配套商业服务：建筑面积要求：□满足配套要求的下限值；商业服务分布意向：社区商业。住宅底部商业单元面积规模控制在50㎡-100 ㎡，底商建筑进深控制在：12 m -15 m，原则上以1层为主。底商兼顾餐饮功能。

2. 教育配套及其他：□无，□配套班幼儿园(按（）个班考虑)、□配套班小学；教育配套分布意向。

3. 应对配套用房位置进行合理安排，尽量减少占用地上面积指标。

六、售楼处

1. 是否在设计中规划永久性建筑作为售楼处使用：□是、□否。

2. 售楼处位置是否有明确的意向：□是、□否；设计单位需要对售楼处位置的设计安排进行分析及说明。

3. 永久性售楼处实际功能为：□幼儿园、□会所、□商业、□其他；

4. 样板间是否设置在售楼处内部：□是、□否。

5. 售楼处内是否设置开发公司办公区域：□是、□否；

6. 规划中应考虑停车场、景观展示区及售楼处开盘等活动所需的室外场地，同时应合理组织各种交通流线，避免流线干扰。

7. 售楼处设计中至少应包括接待、模型展示、洽谈、多媒体展示、工法展示、签约、财务、销售办公、物业客服办公等功能分区，并组织好各个功能流线关系，分设内外部人员入口。售楼处功能设计应与其永久性功能结合妥善设置。

8. 各功能区面积计划：售楼区域：　　　平米　　办公区域：　　平米　　

七、单体设计

1. 建筑风格要求：对项目建筑风格初步意向的描述（如□现代风格、□新古典风格、□ArtDeco风格、□地中海风格、□东南亚风格、□中式风格、□英伦风格、□其他），□无限制。

2. 建筑屋顶形式要求：□平屋顶、□平坡结合、□无特殊要求.

3. 住宅面积区间（根据各地块定位确定配比）

以上配比不包括无偿保障住宅

4. 建筑平面：

a) 建筑平面设计应与产品定位紧密结合，避免体形系数超限、结构不规整的平面，避免过于复杂、繁琐的造型设计，以便于成本控制及施工。

b) 住宅公摊面积在满足相关规范的同时做到最小，在规范允许下尽量多增加赠送面积。方案中应充分考虑增加产品的附加值。单元门厅空间适当考虑较高档次。

c) 户型设计中，除了满足动静分区、干湿分区、洁污分区等要求外，应对细节进行充分的设计，如空调机位的设置、洗衣功能的布置、储藏间的设置、阳台的设置、卫生间的布局、厨房的布局等。并注意平面空间的高利用率，避免不必要的空间浪费。户型设计要合理、美观、实用、创新，并能结合当地特点。设计还应充分考虑今后住户二次装修的问题和室内家具的摆放。户内主要房间应面朝向好、景观好的方向。

d) 地下车库柱 、坡道、出入口应做到设计最优，尽量利用非塔楼部分作车库。车库尽量能够自然通风采光。

e) 平面设计中应充分挖掘可能产生的产品附加值空间，如塔楼地下室与首层的关系、首层住宅与其他楼层的差异、按规范可以不计的面积等。

5. 建筑立面及外围护材料的选择要符合地域习惯，符合围护、保温、防渗、后期维护的功能。注意建筑的体形系数及窗墙比的控制。

6. 建筑层高：（根据定位调整）

高层住宅2.9m；叠墅住宅客厅3.6 m、卧室2.9 m；别墅住宅3.3m；

7. 建筑设备：

a) 方案阶段即必须考虑公共部分及户内完备的楼电梯尺寸、设备间、管井、风井、排风道、空调室外机设备平台等空间，安排合理的位置，特别注意消火栓、消防立管的位置，不能影响消防宽度，对于当地规范要求设置太阳能的项目应充分考虑太阳能与建筑一体化结合，方案后期阶段应精确计算落实以上各空间尺寸，避免施工图阶段的方案及户型变动。

b) 应充分考虑各部分的用电负荷，注意预留小区外墙夜景照明、景观环境照明及水循环用电负荷。

c) 给排水、供电、通风系统，必须采用经济、高效、稳定、运营费用等方面综合最优的系统。

d) 管材的选用，在满足规范的前提下降低成本。

8. 公共部分设计方案阶段即必须考虑住宅单元首层门厅及入口的设计，绘制单元首层平面图，并注意无障碍设计、信 箱布置及单元入口的立面形态。

9. 供热方式：□无、□市政热 、□小区自建锅炉房、□分户燃气壁挂炉、□地源热泵。

10. 外墙保温：□外保温、□内保温。

11. 平屋面构造类型及防水选型详见建造标准

12. 填充墙及轻隔墙类型选用详见建造标准

13. 单元主要交通空间材料选用详见建造标准；

14. 地下车库材料选用详见建造标准；

15. 门选型表详见建造标准

16. 电梯选型详见建造标准

17. 人防工程：人防规划应尽可能利用楼座地下室空间，少占用地下车库的面积，做到可售车位数量最大化。人防地下室应做好平战结合设计，由车库进入住宅地下楼电梯的人行通道避免过长或过于曲折。

18. 建筑成本控制目标：

包括钢筋含量及混凝土含量限额设计。

八、户型设计

1. 户型设计附加值方面的要求：应根据当地政府对赠送面积的规定及审批情况，参考竞争项目的附加值设计情况，提出赠送方式及面积要求。

2. 空调形式：□户式中央空调、□普通分体式空调。空调预留穿墙孔及空调插座设置应进行明确定位，避免装修阶段二次开孔，并处理好空调冷凝水排水。

3. 户内采暖形式：□无、□散热器采暖、□地采暖。如为地采暖，厨房、卫生间是否采用散热器形式：□是、□否。

4. 户内强弱电箱布置时应注意相对隐蔽，并不影响装修及家具的摆放。

5. 主卧室电视电源及信号线插座应按壁挂式设计，避免装修阶段二次改造造成浪费。

6. 户型面积计算应按照《房产测量规范》及福州市房产面积测算相关规定中的要求进行计算，避免测绘面积超限。

九、成果要求

1. 方案设计阶段成果要求：

注：1、 以上成果为提交我司设计成果的要求，正式 规划部门的设计成果应根据当地规划部门的成果要求编制。为保证项目决策准确及顺利实施，各项技术经济指标必须认真、如实核算。

十、附件清单

1.规划设计条件；（pdf扫描版）。

2.设计单位应向甲方交付的设计文件明细（根据当地项目 批顺序，列出每次 批所需设计文件明细、份数及其他要求）

十一、附表

附表1：住宅地块综合技术经济指标一览表参考格式：

居住地块主要技术经济指标