业主委员会、物业服务企业起诉业主追讨物业费

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昨天所有的荣誉，已变成遥远的回忆；

辛辛苦苦已度过半生，今夜重又走进风雨。

我不能随波浮沉，为了我挚爱的亲人；

再苦再难也要坚强，只为那些期待眼神。

—-重头再来 刘欢

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

今天，我们来分享两则关于业主委员会、物业服务企业起诉要求业主依法依约交纳物业费的司法裁判案例，请各位继续往下看：

案例一：

（节选）公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。业主委员会根据业主大会的授权制定业主管理规约，为物业服务小区提供物业管理和物业，该规约合法有效。业主接受了物业管理服务，应当依约支付相应的物业费。

现业主委员会要求业主支付欠交的物业费，于法不悖，本院予以支持。业主委员会主张的滞纳金（违约金、惩罚金），因业主就楼下业主搭建防盗栅栏影响其住宅安全致使被告因该原因住宅被盗受损，业主委员会的管理服务存在瑕疵，因此对于业主委员会请求的滞纳金不予支持。由于业主委员会并不是防盗栅栏的使用人或所有人，业主要求拆除该防盗栅栏或请求赔偿因此造成的损失，应当相邻关系中的向对方另行主张自己的权利，业主委员会已履行了相应的劝说、管理工作，业主损失的发生并非业主委员会的过错导致的，业主拒付物业费无法律依据。

综上所述，人民法院判决该业主依法依约交纳拖欠的物业费。

案例二：

（节选）P市业主王某以违规擅自改造下水管道，造成家中被淹，后由于F物业服务公司不清理污水，导致年迈母亲在家中摔伤，产生上万医药费为由拒交物业服务费。

本案中，王某并未提交充分的证据证明系F物业服务公司违规擅自改造下水管道，造成其家中被淹，以致其母亲摔伤。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条“ 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，王某应承担举证不利的法律后果。王某如认为F物业服务公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施；若因管理不善造成其人身损害，可另行主张权利。王某以此为由拒交物业服务费的，没有法律依据。法院判决王某向F物业服务公司支付物业服务费和相应违约金。

从上述的有关事例，结合现行政策法规的有关规定，我们可以得出如下一些启示：

一、业主以小区存在违章搭建等为由拒交物业费，人民法院通常不会支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业费为由拒绝支付物业费。

因此，业主因物业服务企业提供的物业服务不到位、与其他业主之间产生的相邻关系纠纷未解决为由，采取拒交物业费的行为是错误行使了合同履行抗辩权：首先，判断物业服务企业提供的服务是否达到标准这个不要把握，各个业主的主观感受差别较大；其次，物业服务企业即便是提供的物业服务存在瑕疵，但只要未构成根本性违约，业主拒绝交纳物业费的理由就不能成立；再者，物业服务企业是接受建设单位（房地产开发商）或者小区全体业主的委托对小区进行管理的，物业服务企业的服务质量的好坏也不能依据个别、少数业主的判断来断定。

故而，个别、少数业主因物业服务企业服务质量问题而拒绝交纳物业费的抗辩理由一般不会得到法院的支持，因为这不仅损害了物业服务企业的利益，而且也是对其他业主利益的一种侵害。通常情况，在物业服务企业存在较小瑕疵时，法院不会轻易降低物业费，而是采取免除业主的物业费滞纳金、延迟利息等方式惩罚物业服务企业。只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定存有明显差距，人民法院才会根据物业服务达标程度考虑判决降低物业费的收费标准。

当然，如果物业服务人未按照约定和有关规定提供服务，存在严重违约的，业主、物业服务人可依法依约请求其减免有关物业费。

二、业主认为自身权益遭受侵害的，应依法向适格的主体主张权利。《中华人民共和国民法典》明确，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益额行为，有权请求其承担民事责任。这也就是案例一中人民法院认定的事实和适用的法理，由于业主委员会并不是防盗栅栏的使用人或所有人，业主要求拆除该防盗栅栏或请求赔偿因此造成的损失，应当相邻关系中的向对方另行主张自己的权利，业主委员会已履行了相应的劝说、管理工作，业主损失的发生并非业主委员会的过错导致的，业主拒付物业费无法律依据。

三、约定明确且依法合理的，应支持物业服务人请求支付迟延交纳物业费的违约金、滞纳金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，如果物业服务人在介入协调涉事业主双方的矛盾纠纷存在不作为、难作为或乱作为的情形，可酌情就其失职缺位的过错行为减轻欠费业主的违约责任。

四、业主、物业使用人可依法依约拒交物业费的的4种主要情形。

一是因出卖人原因逾期交付房屋给买受人的。因出卖人-房地产开发企业的原因，或未取得建设工程竣工验收备案证明文件，或未取得房屋测绘 告，或因其他非不可抗力事由未能按期交付房屋给业主使用的，则有关物业费应依法由出卖人负担，买受人可以拒绝交纳该段时间可能产生的物业费，直至依法依约接收房屋为止。

二是物业服务企业擅自提高的部分物业费。物业服务企业未依法取得业主、业主大会的同意，擅自提高物业服务费，业主可拒绝交纳其擅自提高的部分，但按照合同约定的部分亦应按时交纳。

三、物业服务企业违反后合同义务的。按照规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理限期内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如原物业服务人违反上述规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

四、请求支付物业费超过诉讼时效期间。通常情况下，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年；法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。

?综上所述，我们从有关法律法规、司法裁判案例和本号评议等方面展开了讨论，认为业主委员会、物业服务企业可依法依约起诉业主追讨物业费。当然，关于业主委员会提起诉讼的有关内容，有兴趣的朋友亦可翻看本号发表的既往文章《业主委员会需取得业主大会的授权方能提起诉讼？》、《业主委员会能否可对不交纳物业费的业主提起诉讼？》。

好了，今天就和大家分享到此，我们下回再见。