博鳌现场｜房地产高杠杆游戏难以为继 REITs未来可期

焦点财经 陈盼盼

8月12日晚上，《我们的20年》主题论坛召开，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏，中如是金融研究院院长、首席经济学家管清友共同探讨金融和房地产的关系。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏

管清友：2017年以后房地产高杠杆游戏已玩不下去了

第一，未来还是资本的游戏，但像过去一样高杠杆的资本游戏肯定不可以了。

第二，过去二十年基本是需求拉动型，一个是从2001年到2008年，是城市化带动的；2009年到2017年应该是金融化的过程，而我们大家所说的高杠杆的资本游戏，更多的是2001年到2007年这段时间。

第三，2017年是一个重要的分水点，开始金融整顿，目标是压缩影子银行，表现在行业上是去杠杆，也就是说从2017年以后，房地产行业肯定是进入到一个去杠杆、稳杠杆的过程。

我们去杠杆的过程至少要经过10年，和过去20年大概时间相当。因为在过去20年里头，企业的杠杆率，如果只算表内杠杆，超过70%。但是我们香港地区的房地产上市公司杠杆率不到40%，因为香港的房地产市场比大陆要成熟，整个经济发展水平比大陆要高，也经历过几次大的周期波动，也吃过亏。所以杠杆是慢慢降下来的。

2017年以后，房地产的高杠杆游戏已经不可能玩下去了，无论是政策环境、经济环境还是经济发展阶段，还是整个行业发展的态势，都不太可能。所以未来20年应该是从供给端改善，我们整体的人均的住房面积如果算建筑面积，大概是37平米，和我们人口密度相当的意大利、日本这些国家，他们的人均的居住面积比我们高得多。现在我们是住得开，但是住得不够好。

孟晓苏：REITs从基础设施类资产起初是一个很好的开端

REITs的英文是Real EstateInvestment Trusts，翻译成中文就是房地产投资基金。今年4月底由证监会和国家发改委发布文件，正式启动了基础设施类的REITs。这里面有两个突破口，一个突破口是把过去的私募基金转为用公募的方式，第二个是把过去的债务型变成权益型的，这就是从过去的类REITs、假REITs变成了真REITs。它的试点范围限定在6个门类，第一个是收费公路等交通设施，第二个是水电气热等市政设施，第三是固废危废等垃圾处理设施，这是基础设施类。

国际上REITs，大部分还是用于商业地产。但在中国为什么不能从商业地产启动呢？原因是全社会对房地产的误解，影响到领导层，现在为了规避议论，先从基础设施这个难啃的骨头开始啃，全世界都知道REITs不光要有收益率，还要有增值性，只有商业地产最有增值性，所以这个REITs我们只能说先起步。

因为两只脚总不能一块迈，总得迈出一步，所以从基础设施类的资产来启动。但是基本上是从政府的公共资产起步，这是一个非常好的开端，如果能把它试点成功，我相信下一步它一定能够延伸到商业地产领域。我认为把基础设施类的REITs成功之后，这个阳光照到房地产领域就不太远了。