照例写在前面：这个系列是我自己阅读公司然后顺便记录用的，基本上都是公开信息，并且大概率没什么深度分析或深刻见解，也不作为对任何人的投资建议。甚至，时间也有点滞后了。然而，做投资还是尽量自己做做功课，少看二手信息。
1、业绩概要
（1）“去杠杆”写在了第一条：总借贷同比下降14.3%，短期借贷占比下降4.2PP。
（2）多元化收入占比20.0%，较上一年增加了6.7PP。说实话这个比例我是没想到的。像宝龙地产的商业做得不错，也不过占12%的收入。
那么雅居乐的多元化收入主要是什么呢？主要是物业管理收入113.3亿（同比+44.3%），占到了总收入的15.5%。；其次是环保占3.8%；最后是商业占0.7%，基本可以忽略不计。
物业管理收入怎么取得这么好的增长呢？主要两点：一是2021年收购了新中民物业，二是2020年收购的中民未来物业在2021年录得全年收入（而2020年只录得收购后期间的收入）。总之是因为收购。
但话说回来，物业管理的经营利润19.6亿，只增长了+6.6%。
（3）经营现金流9.3亿，连续两年为正。正倒是正，但下滑也是下滑，上一年是33.1亿。
（4）行政费用12.3亿，同比减少23.5%。压降了12.3亿。总是好事吧。至少管理层有过紧日子的意识。
那行政费用是怎么压降的呢？主要两点：一是环保项目商誉减值0.3亿，比上一年7.2亿减少了6.9亿；二是公司架构重组（就是裁员吧），人员工资和福利13.0亿，比上一年16.1亿减少了3.1亿。
（5）资产管理方面，处置了非核心资产和项目，总代价123亿。说明行业形势确实不行，得变卖资产了。但也说明管理层行事准确而果断，挺好的。
2、盈利表现
从这个表可以清楚地看出，多元化收入占比提升到20%是有两方面原因的：一是物业管理及其他收入确实发展不错，提升了+36.7%（但前面说过了主要是收购也没什么大不了的）；二是物业发展也就是卖房收入减少了16.0%。
咱们做一下简单的算术题：物业管理及其他收入多了39.3亿，物业发展（卖房）收入少了111.5亿。
毛利下滑21.1%，股东应占净利润下滑29.2%。大环境不好，可以理解。
毛利率从30%下滑到26%，好像说管理层之前承诺过28%~30%的，没守住。
3、资产负债情况
总资产变化不大。
总权益增长+16.2%（其中股东权益增长+6.7%）。
总借贷下降14.3%（其中短期借贷下降23.3%）。
于是资产负债率连续下降，来到了66.6%。长期看这当然是好事，高杠杆发展不可持续，也不符合大形势。
净负债率略有提升，主要还是因为现金少了。不过净负债率达标是≤100%，现在也就50.8%，没什么大不了的。
总现金384.2亿，短期借贷295.8亿，现金短债比应该是1.3左右。按此三道红线应该是都过关，绿档。
但有媒体 道说2021年雅居乐的“三道红线”从绿档降为了黄档，因为虽然总现金384.2亿，但其中有限制现金是156.2亿，不受限制的现金及现金等价物仅228.0亿。不知道是他们误解了还是我误解了？现金短债比貌似没有管现金受不受限制。
但不管怎么说我们还是可以看出雅居乐现金筹措的压力巨大，当然前面也说了管理层已经开展了积极自救，出售非核心资产，以应对流动性风险。
4、债务结构
总借贷838.7亿，同比下降14.3%。
其中，银行借款占65.3%，债券占22.9%，境内其他占11.8%。结构算还好吧。
一年内到期295.8亿（2022年上半年145.9亿+下半年149.9亿），占总债务的35.3%，偏高了点点。
一到两年到期156.1亿，占比18.6%。所以两年内到期的占比53.9%。这就还好一些。
平均融资成本持续下降，全年是5.87%。还行。
5、现金流及借贷情况
回款率86.1%，持续下降，说明行业环境真的不好，钱不大收得回来。可又一想也不太对，卖房子的，房子卖出去，钱收不大回来是什么原理？
查了下财 附注，原来应收款主要是第三方多了53.9亿，合营企业多了39.1亿，联营公司多了52.6亿。
再继续查关联交易就有点查不清了，我们就简单理解为确实有些猫腻吧。但应该也属不得已而为之。
授信额度1700亿基本维持不变，未用额度1000亿，多了200亿。
境内评级基本都是AAA，境外评级穆迪给的B2。
但5月份，穆迪好像进一步把雅居乐的评级下调至B3，前景展望负面，未来12个月不太可能上调。
穆迪解释原因是“雅居乐集团的流动性和销售额下降，再融资需求巨大，融资渠道受限，再融资风险增加”。
顺便说下，穆迪预计2022年雅居乐的销售额下滑30%左右。而考虑到维持现金流需要加速销售，利润率恐怕进一步压缩恐怕是板上钉钉的事。
如果要出现正面评级趋势，需要雅居乐集团改善其流动性和融资渠道；在不牺牲资产负债表流动性的情况下偿还到期债务；并在未来12-18个月内保持信贷指标。
6、销售业绩和销售分布
预售金额+0.6%，基本没涨；预售面积下降5.2%；预售均价倒是上升了+6.1%。
其实2021年的销售不重要，关键后续销售如何才重要。反正2022年截至5月雅居乐的累计销售金额是下滑了48.8%，几乎腰斩。对应的销售单价下降了16.5%。真的是比较悲观。
销售分布来看，雅居乐的布局还是比较宽泛的，珠三角和长三角加起来占53%，不算很集中。当然每家公司各有各的策略。
7、新购土地和土地储备
新购土地29块，总货值791亿。可是雅居乐2021年的预售金额是1390亿啊。新购货值仅占年销售额的七成左右。
总土地储备4737万平方米，2021年预售建筑面积是972万平方米，差不多是4.9倍的关系，并不算很高。可预期未来几年雅居乐的业绩并不会太好。但，稳健不是错。
大湾区的储备足够5-6年发展，长三角和海南的储备都是足够3-5年发展。
8、2022年开发计划和2022年可售资源
2022年预计开发1848万平方米，竣工1016万平方米（同比+57%）。
2021年年底在建面积1614万平方米，到2022年底预计在建面积降到832万平方米。感觉雅居乐还是有意识地在做一些收缩，尽量加快周转。
2022年可售资源约2047亿，相当于2021年销售金额的1.47倍，这个比例正常。
其中自营项目货值1457亿，占比69%，这个占比应该说还是比较高的。公司自己评价说“为后续销售资金盘活奠定了坚实基础”。
2022年可售项目255个，其中原在售项目238个，新开售项目17个。去年和前年新开售项目分别是40个和46个。看来2022年的主要任务是把存货卖掉，周转起来。
9、资产管理
2021年下半年，为应对流动性危机，雅居乐迅速处理了一批资产，号称是非核心资产，累计82.8亿。
这里头写的“14项非核心物业”是什么呢？查了下，包括酒店5宗及相关地产使用权、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗及公寓1宗。
2022年又处置了广州、徐州、义乌几处项目，合计28.4亿。
这些项目对现金流缓解肯定是有益的，我看财 写的，单一季度雅居乐处置非核心资产的款项就已达60亿了，二季度还将收取30亿。
自救还是很果断的。我认为这是很正确的。
10、多元化业务
多元化业务营业额占比提升至20%，这个占比较是超出我预期的。
多元化营业额同比增长+37%，对应毛利同比增长了+29%。
结构里头主要还是雅生活，占了多元化业务营业额中的77.5%。
11、雅生活
雅生活的营业额同比+40%，毛利同比+30%，都是很不错的数据。
前面有提到，物业管理的增长主要还是外生性的，收购来的。但这也无可厚非，物业管理这一行要扩张，主要就是靠新拿项目，并购是最快的。关键看能否真正输出能力、输出管理、提高效率。
毕竟，雅生活是2021中国物业服务百强企业的TOP4。
顺便说下，雅生活服务当前的总市值约189亿港元，雅居乐向绿地收购5000万股后现在占股54.31%，这部分市值差不多103亿港元。而雅居乐集团本身的市值才119亿啊！
12、环保和新赛道
环保营业额同比+21%，毛利同比仅+2%，不太赚钱。比重很小，感觉也比较不值一提。
已投产的环保项目34个，在建3个，但是又处置了5个。这些项目我个人感觉很难跟主业协同。
至于雅居乐自己所谓的“新赛道”，更是一言难尽。
新能源车投的威马汽车，虽然不敢说绝对会失败，但是说实话打水漂的概率还是挺大的。
至于调味品在销售赋能、品牌推广方面能形成什么有效协同……根本是扯淡。你就直说是一笔财务投资完事了，有机会赶紧出手卖掉吧。
小结
雅居乐是一家不错的房地产开发公司，在物业管理方面更是深耕拓展，取得了不错的成绩。
房地产行业遇到的危机，雅居乐在积极开展自救，行动上还是比较果断坚决的，管理层有较强的风险意识和比较健康的经营理念。
所谓流动性危机，相信雅居乐应该能够安然度过，但短期未来的业绩必定不会很好看。我个人预计雅居乐集团2022年净利润下滑35%左右，很可能还是偏乐观的。
这种情况下我们来看估值，雅生活服务本身估值就不高了，然后雅居乐集团的估值差不多也就它所占雅生活股权的市值而已，我认为二者皆是非常明显的低估！
低估不意味会涨。毕竟房地产行业仍然陷在流动性困境中，市场一片阴霾。
但现价的雅居乐绝对是可以投、而且很值得投资的，控制好仓位就是了。
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