未来10年，成都最具升值潜力的46个小区

目录：

1. 前言

2. 高端的定义、理念、特点、风险

3. 开发商做高端的十大好处

4. 购房者买高端的三个好处

5. 为什么说高端楼盘最具升值潜力？

6. 成都楼市最能够升值的46个小区的盘点及点评

7. 未来十年，单价最有可能突破10万的项目是谁？

01

前言

在上篇文章《成都2000万以上的电梯公寓，到底卖给了谁？》中，我们将住房分成了刚需、改善、高端、豪宅四个级别，并且对豪宅做了详细分析，总结出豪宅的三大标准：少，稀缺的资源；好，极致的产品；狠，拒绝的理念。我们也说到，豪宅的开发风险和购房风险都特别高，而绝大部分做高端的开发商和买高端的购房者，都赚得盆满钵满。

我们接上一篇文章，继续分析高端。今天，将从高端的定义、开发商做高端的好处、购房者买高端的好处、购房者买刚需所面临的问题、成都高端项目解读，一共五个方面来做分析。

全文共计12000字，阅读全文需要30分钟。有人看到这里，会想：太长不看。请相信我，看下去一定有收获，毕竟在文章中，用老朱20年的房产从业经验，选择并罗列了46个成都最能升值的楼盘。而对于那些已经看过豪宅那篇13000字的文章的读者朋友，这篇12000字的文章，更是轻轻松松。

废话不多说，直接进入正题。

成都太古里

02

高端的定义

理念、特点、风险

如果要用一句话来定义高端项目，应该是：在满足大部分购房者居住需求的前提下，具备至少一个亮点和多个优势，在价格、产品、配套、土地四个方面，都要超过市场平均水平的好房子。

价格、产品、配套、土地四个方面，我们分别展开分析。

价格。高端项目的开盘价往往会高出市场均价1.5倍以上。比如中海城南一号，在2011年时，二期的开盘单价最高约为2.3万，而当时成都主城区的市场均价约10100元/㎡；再比如誉峰，在2014年时，开盘单价约为2万，当时成都主城区的市场均价约10200元/㎡。

产品。形态、设计、质量、造价等方面都要高于普通的房子。在形态上，可能是带套房的大平层，可能是洋房，也可能是独栋；在设计上，要有亮点，比如出自大师之手，比如户型做出能提升居住舒适度的改革，比如建筑形态更加独特漂亮；在质量上，建筑材料、装修材料、家具品牌、小区绿化等各个方面，都要比普通住宅有值得说到的地方，比如国际一线家居品牌，比如小区绿化的树种更名贵等；在造价上，即装修标准、公区造价等，也要高于平均水平。总之一句话，高端产品，看上去就不是卖给普通人的，而是卖给有钱人的。

武侯金茂府

配套。高端项目的周边配套，也是优于普通住宅的。一般而言有两种情况，第一种是开发商自建全体系配套，比如华润翡翠城，东湖公园、商业街区、学校甚至部分道路都是由华润自己建造的；第二种是依托城市配套，要么已经成熟要么即将成熟，比如位于金融城的中海城南一号，位于杉板桥二环旁的保利康桥。

土地。高端项目的土地，一定要位于城市的主流区域。要么是已经成熟的区域，要么是有确定未来的区域，比如时代豪庭，就在东门大桥旁边；比如麓湖，所在区域是成都的发展方向。

除了高端的定义，我们还要清楚高端的理念、高端的特点、以及高端的购买风险。

1.高端的理念是“提升”

住宅的级别不同，打造的理念也就不同。刚需的理念是“满足”，满足购房者的基本生活需求，即需要一个住的地方；改善的理念也是“满足”，但与刚需有所不同，是满足购房者的进阶生活需求，比如生小孩了，就需要更多的房间；豪宅的理念是“拒绝”，拒绝掉大部分有出价能力的购房者，只满足少部分购房者对于单一功能的极致追求，比如隐私性极高的商务接待。高端的理念，在上篇文章中说的是“吸引”，通过项目亮点来吸引购房者购买，但认真思考后，我们认为，用“提升”作为高端的理念更为准确，即，高端是通过大幅提升居住品质，让购房者为溢价买单。

2.高端的特点是“长板相对长，短板相对短”

对于开发商而言，做高端项目就是奔着溢价去的，而提升居住品质是最直接有效的溢价手段：在满足大部分人居住需求的基本前提下，做出至少一个项目亮点，以及多个项目优势。为什么要满足大部分人的居住需求？因为高端不同于豪宅，豪宅的定价权在开发商，而高端的定价权在市场，需求越大，房价就越高，高端要满足尽可能多的购房者的需求，就不能有明显短板。

比如，中海城南一号的最大亮点是约400米的超大楼间距，优势则包括开发商是央企、区域配套完善、板式建筑、80%南北朝向、双套房设计等多个方面。在购房者看来，这些都是对于居住品质有实质性提升的内容，而且项目也没有明显短板，所以大家都认可，也都想买，房价自然就上去了。

中海城南一号

可能有人会问，那为什么不把高端的长板做到极致？因为在这个世界上，不可能有十全十美的房子，把长板做到极致，就会无可避免的出现绝对短板。像豪宅一样，要做大客厅尺度，那必然压缩卧室面积；要做大每个房间的尺度，那必然会减少房间数量；要外立面美观，做全玻璃幕墙，就不会有阳台。

3.高端的购买风险特别低

这个道理很简单，有亮点、有优势、没有明显短板的房子，几乎可以说是人见人爱，不买的原因或许就一个，钱不够，但是，钱不够不是房子的问题，而是人的问题。需求远远大于供应，会产生两个好处，一是房价会涨，二是转手特别容易，因为有大批“接盘侠”等着捡漏。所以，对于购房者而言，高端的购买风险特别低。

小结：高端的理念是提升，通过一个亮点和多个优势，大幅提升居住品质，让购房者为溢价买单；高端的特点是长板相对长，短板相对短，这样的房子才会符合大部分购房者的居住需求；高端的购房风险特别低，因为溢价空间大，转手特别容易。

03

开发商做高端的十大好处

开发商做高端项目的好处，我们总结了十条。

1.开发商的财务状况更安全

前面已经说过，开发商做高端，就说奔着溢价去的，初始定价就具备很高的利润。市场好的时候，可以加大溢价，实现利益最大化；市场差的时候，也有降价的空间。中海城南一号、誉峰等，都有过降价卖房的经历，这些高端项目降价，只是让出了部分利润，但依然在赚钱。如果是刚需项目，遇到市场不好的时候，就会特别难，因为降不降价都会亏本：如果降价，刚需的利润本就微薄，降价很容易击穿成本价；如果不降价，就只能耗着，但各种运营成本、贷款利息等产生的财务损失，可能比降价出售的损失还要多。

誉峰

2.提升开发商品牌知名度

做刚需，是很难做出名气的，因为上限就在那摆着。做高端，就特别容易做出名，一旦做出好的项目，就会让开发商名声大振，说得实际一点，开发商的名气越大，就越容易具备品牌溢价能力。

中海，就是极少数在成都有品牌溢价的开发商。从中海名城到中海城南一号、中海九号公馆、中海城南华府，不仅让购房者获得了高品质的居住体验，还让购房者赚得盆满钵满。从此以后，购房者们都愿意为“中海”这两个字花更多的钱，因为大家都认为，中海的房子具有更高的溢价能力，现在多付出的成本，在将来都会转化为收益。

还有一个比较典型的例子，是万华。在成都做出麓山、麓湖的万华，跑到重庆的北碚区拿了一块地，修了麓悦江城。实话实说，麓悦江城的地理位置并不算好，就目前而言，周边的开发程度比较低，但它依然能以精装2.7万/㎡，毛坯2万/㎡的价格卖出去，要知道，在重庆，精装能超过2万/㎡的房子都特别少。这就是品牌的影响力，大到可以带动区域的发展。要是换个开发商，就算是大本营在重庆的龙湖，也不一定能行。

重庆万华麓悦江城

3.高端客户的重复购买力强

高端客户，更有钱，重复购买能力更强。只要开发商能获得认可，那高端客户就是无尽的宝藏。比如成都华润二十四城的商铺，大部分买家都来自翡翠城和二十四城；再比如麓湖，有相当一部分买家来自麓山；还有西派系的业主，重复购买能力也特别的强，老朱开玩笑说，要不是很多地方都有限购政策，成都西派系的业主可以通买全国。

4.物业更有保障

还是因为高端客户有钱。业主入住后，物业费不仅收得齐，还收得高，只要能提供与物业费相当的物业服务就好了。但对于刚需盘而言，哪怕你提供的是豪宅的物业服务，也不可能把物业费提高，因为刚需业主的经济状况相对要差一些，消费水平就那么高，不需要那么精致的物业服务。

5.提升开发商的资源整合能力

高端项目的开发，需要接触到更多的资源方，会锻炼、提高开发商的资源整合能力。比如华润翡翠城的开发，就不是修房子这么简单，需要对东湖进行整体规划，湖怎么挖、住宅怎么修、商业怎么修、学校怎么修、道路怎么修、公园怎么修……都需要充分考虑，这也就是所谓的PUD开发模式。这个过程中，涉及的资源方会特别多，比如施工单位、教育、商业、市政……有了翡翠城的经验，华润接着又开发了二十四城。现在，华润又在东安湖板块进行大运会主要举办地的开发，包含运动场、湖区、酒店、万象城商业体、住宅等板块。

做过高端的开发商，对资源的整合能力，显然要高出没有做过高端的开发商。这些资源整合的经验，可以让开发商在以后的开发过程中受益无穷，说得严重一点，对于企业而言，可能就是生与死的差距。

华润24城

6.降低开发商的采购成本

做高端，更容易出案例。比如力道，与天誉的合作是中途进场，用“启程已传奇”、强化雪豹IP等方式，让业界及购房者重新认识了天誉，确立了项目的高端占位，此后的三四年，天誉一直稳坐成都高端项目销冠的位置，而与力道的合作，也直到项目清盘。此后，攀成钢及周边区域，有许多项目都邀请过力道，有些开发商甚至提出，可以直接进场。

与高端项目进行合作，做出案例，就能拓展更多的业务。所以，许多供应商，不止是广告，还包括设计、园林、材料、销售代理等，都更加愿意和高端项目进行合作，甚至不惜降低收费标准。对于开发商而言，做高端，就能降低采购成本。

7.能培养出优秀且稳定的供应商

供应商跟着刚需开发商做一辈子，比如恒大，只会变成熟练的技工，而不是更优秀的专家。在人家的口中，你会成为朱师傅，朱工，但不会成为朱老师。只有跟着高端项目做，才能变得更优秀。还是以力道广告为例，由于长期服务中国铁建的西派系，团队成员都变得无比专业。后来，在服务新希望的过程中，做出了成都新房最高的精装单价和清水单价，分别来自于锦麟壹品和D10天府。所以，开发商做高端，会培养出优秀且稳定的供应商，对开发商而言，效率会更高，合作会更愉快。

新希望·锦麟壹品

8.提升开发商的专业水平

开发高端，显然比开发刚需的要求更高，这就会倒逼开发商提高专业技能。比如中国铁建做了十年的西派系，就成了精装修方面的专家，什么材料质量好，什么风格更受欢迎，都一清二楚。这些通过实践获取的知识，不仅仅是员工的财富，还会成为开发商的财富，只要形成材料，企业就能源源不断的培养出专业型员工。

9.提升开发商的团队水平

做高端项目，对于开发商的团队水平会有特别大的提升。还是以中国铁建为例，在开发西派系后，整个西南公司的团队水平得到了大幅提升，也走出来了许多人才，现阶段，中铁建西南区域、华中区域、华南区域、中南区域的主要负责人均来自西南公司。新希望同样如此，成都、重庆、温州、南京、杭州等城市公司的主要负责人，基本都参与温州黑珍珠项目。

西派金沙

10.开发商负责人更容易升职

首先要和第9条做个区分，第9条讲的是团队，而这一条讲的是公司领导。中国铁建西派系的创始人、新希望温州白鹿城项目的负责人、华润翡翠城的负责人，最后分别成为了中国铁建地产公司、新希望地产公司、华润地产的主要负责人。如果只是两个人有相似经历，还可以说是巧合，但三个人都有相似的经历，那么就不得不承认，做高端产品，更容易让开发商的负责人升职。不知道看完这条，有没有哪个开发商负责人的内心被我们点燃了，如果有，麻烦说一声，让我们获得一点小小的成就感，当然，也可以让老朱陪你聊聊人生、事业、理想、爱情、专业、业务。

小结：对于开发商而言，做高端有十大好处，分别是：财务状况更安全、能提升品牌知名度、高端客户的重复购买力强、物业更有保障、提升资源整合能力、降低采购成本、培养出优秀且稳定的供应商、提升公司的专业水平、提升员工的专业水平、负责人更容易升职。

04

购房者买高端的三个好处

当然，高端不仅对开发商有好处，对于购房者而言，也有特别多的好处。这些好处，主要体现在个人财富的提升、生活品质的提升、精神状态的提升三个维度。

1.个人财富的提升

高端项目的特点，也就是前面提到的，长板相对长，短板相对短。会让高端吸引到特别多的购房者，而高端的定价权在市场，需求越大，价格也就越高。高端相比于刚需、改善、有时候也包括豪宅，二手房价格上涨的幅度会更大，那业主的个人财富水平，也会因此而水涨船高。比如老朱，在中大文儒德涨价之前，用1万多的单价买了一套，如今，这套房子的实际单价，已经接近7万了。这样的例子比比皆是，比如中海在金融城的三剑客，城南一号、城南华府、九号公馆，当初开盘单价都在1.5万左右，如今，他们的二手房单价都已经超过了5万。我们猜，这些业主一定在某个夜深人静的晚上，窝在被子里笑开了花。

中大文儒德

2.生活品质的提升

高端对于生活品质的提升，不仅能够一步到位，跳过换房前烦躁的心情、纠结的心态、看房的时间等，还可以带来更高品质的生活，因为好的房子、好的物业、好的配套能够解决生活中遇到的大部分问题。

有过换房经历的人应该都体验过。首先，会对目前的居住环境不满意，可能是因为小区物业太垃圾，可能是房屋的光线太暗、太潮湿，可能是因为家里多了新成员，房间不够用了，也可能是小孩要上学，现在的房子学区不行或者根本没有学区，比如奥克斯广场楼上小户型，虽然上班方便，购物方便，但上学就很恼火，要是有老人住就更恼火，因为密度特别大。换房前，每天都会被这些问题困扰，心情也被影响得很糟糕；然后，当你意识到需要换房时，又会特别纠结，金钱成本、时间成本等都是要反反复复考虑的因素；最后，好不容易下定决心换房，却发现买房比想象中难多了。我一个朋友，在前两年，成都买房最艰难的那段时间，为了买房，参与了10多次摇号，看过的项目不下30个。不夸张的说，要把换房这事办好，得掉层皮。

但如果直接买高端，就是一劳永逸，根本用不着体验这些烦心事。比如买在华润翡翠城，就可以一次性解决大部分家庭结构的所有需求。小孩念书，周边有金苹果幼儿园、成师附小、盐道街小学、东湖中学、川大附中等；老人养老，住起来也会特别舒适，小区内部绿化特别好，旁边还有东湖公园、沙河公园等；商业，除了自带的能满足基本生活需求的商业配套外，旁边还有锦华万达，距离不到一公里。

成都奥克斯广场

3.精神状态的提升

这一点，比较抽象，但也比较有趣。精神状态的提升，可以分为自我认知的提升、自信心的提升、重塑人生目标三个方面来讲。

自我认知的提升。住在一个高端的小区里面，那么对自己的评价体系就会有更高的标准。比如说都住在中海城南一号的房子里面，就会想，邻居们应该都挺有本事的，受教育程度会比较高，素质也应该比较高，这样给自己心理暗示以后，当想要和物业发生争吵时，会克制住并告诉自己，吵架解决不了问题；当想要随地乱扔垃圾时，也会克制住，找到垃圾桶再扔。

自信心的提升。主要高端小区，会提升家庭成员的自信心，比如在幼儿园里，别人问你家小朋友，住哪里，你说住在誉峰，那别人就会说，你们家好厉害，小孩的自信心自然就会提升。再比如，人生都会遇到困难，假如事业上遇到挫败，就会告诉自己，我都是住誉峰的人了，这点事情还搞不定？家住望今缘的老朱说，其实高端小区，圈层那些都是骗人的，没有圈层，遇到困难，还得靠自己，但自信心特别重要。

望今缘

重塑人生目标。假如一个农村少年刚大学毕业，来到成都，一开始会认为，能找到个工作，安个家就不错了。但后来，随着收入增多，他为了离公司近点儿，租了个好点儿的房子，比如城南一号，哪怕是合租，这个时候他看到邻居们的生活状态，开好车，穿好看的衣服，就会想，人这一辈子还是不能太随便，得多奋斗一下。当他通过努力买起了麓山或者麓湖，他就会想办法，把小孩送出去留学，让小孩起点高一些。这就是，住在高端对人生目标的重塑。

买高端，对于老人而言，脆弱的睡眠不会被打扰，因为有合理的户型；能畅快的呼吸，更小概率被呼吸道疾病困扰，因为优质的生态能提供纯净的空气；每天都能散步，达到锻炼身体的目的，因为附近有悠闲的公园。

买高端，对于小孩而言，可以受到良好的教育，因为有优质的教育资源；可以从小建立起自信心，因为别人会赞扬他的父母有能力；可以建立起更高标准的自我评价体系，因为周围的邻居就是最好的榜样。

买高端，对于成年人而言，可以把更多的精力花在重要的事情上，因为优质的物业服务可以解决掉生活一部分琐事；可以重塑自己的人生目标，因为人往高处走，邻居们都如此优秀，一定要比他们更优秀；遇到挫折更有面对的自信，因为住在高端小区会给到自己更加正面的心理暗示，让自己更有勇气面对，而高端房产的价值，则是底气。

之前我们写过一篇文章，叫《买对房，比投胎重要》，就详细的讲了，买房子对于人各个方面的积极影响，没看过的读者朋友可以去看一下。

小结：对于购房者而言，买高端有三大好处，分别是个人财富的提升、生活品质的提升、精神状态的提升。

05

为什么说

高端楼盘最具升值潜力

说了开发商做高端的好处，购房者买高端的好处，现在再来说说为什么说高端楼盘最具升值潜力。其实这个问题，我们在上一篇文章中已经简单的提到过。高端项目，不再停留在满足客户居住需求的阶段，而是在保证均好性的前提下，将某些特点充分放大，大幅提升生活品质，来吸引客户购买。四平八稳，又有特点，当然就能够被大部分购房者所接受，二手房买家多，价格的上涨空间自然就大。如果展开来讲，大致可以分成三点：

第一，配套成熟齐全。能被列入高端行列的项目，一定具备成熟齐全的各项配套设施，房子可能会旧，设计有可能过时，但配套在十年、二十年甚至更长时间里，是不会过时的。比如翡翠城，距今十多年了，但东湖的新项目的一大卖点，依然是周边配套。

华润·翡翠城

第二，物业维护得当。高端项目的物业费相对较高，物业的工作态度也会好很多，对于外立面、电梯、楼道、地砖、小区环境、园林造型等各个方面的维护，会投入更多的精力。小区的品相看上去就会比较好，比如，你拿中海城南一号和同时期的刚需产品比较，就会明显感受到，中海城南一号看上去要新很多。

第三，买家出价能力高。高端小区的二手房买家，肯定也有追求更高品质生活的需求，那什么样的人才会想到，要通过买房子来提升生活品质呢？显然是挣到了钱，迫切想改变居住环境的人。这些人的出价能力相对更高。

小结：配套成熟齐全、物业维护得当、买家出价能力高，这三点就是高端小区具备较大升值潜力的主要原因。

06

成都楼市

最能够升值的46个楼盘

我们按照高端的定义，对全成都的楼盘进行了系统性梳理，最后确定了46个高端项目。换句话说，这46个楼盘，就是目前成都市场上最能升值的项目。这些项目我们会逐一介绍，但由于篇幅问题，所以每个项目只挑重点来说。有的可能没提到配套，不代表它配套不行，有的可能没提到产品，也不代表它产品不行，只要能被列入高端项目，就已经代表它是在产品指标、居住品质、售卖价格三个方面均超过市场平均水平的好房子。再者说，如果一个事情，不能言简意赅的说清楚，那代表多半还没想清楚。

1.麓山国际社区

在成都地区，一千万以上的别墅，有三分之二都在麓山。麓山俱乐部是四川省乃至整个西部最优秀的高尔夫球场之一。目前，麓山的大部分独栋别墅的单价都超过5万。

2.麓湖生态城

和麓山同一个开发商，都是万华。对于麓湖的评价，中国四大神盘，这一句话就足够了。