2022中国绿色低碳地产指数TOP30 告（二）
二、中国房地产建筑业绿色低碳转型步入关键阶段
“十四五”时期，是中国实现“2030 碳达峰”“2060 碳中和”双碳目标的关键期、窗口期。
近几年，中国不断扩大绿色建筑技术应用、推动绿色建材发展。央视 数据显示，截至2021 年年底，全国新建绿色建筑面积由2012年的400万平方米，增长至近20亿平方米，占新建建筑的比例达到了84%。但其中仍以节能减排降碳效果并不十分突出的低星级绿色建筑为主，节能减排降碳效果更佳的高星级绿色建筑占比仍较少。
此外，装配式建筑新开工面积也由2015年的0.73亿平方米增加到了7.4亿平方米，装配式建筑新开工面积占当年城镇新建建筑面积的比例由2015年的2.7%增长到了24.5%以上， 较 2020年增长18%。
在绿色低碳建筑上取得的成就，均离不开制度的保障。各部门配套政策法规的颁布，才得以让地产行业在绿色低碳转型道路上行稳致远。
2021年1月，住房和城乡建设部发布《绿色建筑标识管理办法》，旨在由住房和城乡建设部统—绿色建筑标识式样，绿色建筑标识认定需经申 、推荐、审查、公示、公布等环节，审查包括形式审查和专家审查。《办法》自2021年6月1日起正式施行。
3月，住房和城乡建设部印发《绿色建造技术导则（试行）》， 其中明确，绿色建造应统筹考虑建筑工程质量、安全、效率、环保、生态等要素，提高建造水平和建筑品质，全面体现绿色要求。将绿色发展理念贯彻落实到建造方面，提升建筑工程品质、推动建筑业高质量发展。
6 月，住房和城乡建设部等 15 部门联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》。《意见》提出要大力发展绿色建筑和建筑节能。县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准，推进老旧小区节能节水改造和功能提升等。
国家机关事务管理局、国家发展改革委印发《关于印发“十四五”公共机构节约能源资源工作规划的通知》，旨在积极开展绿色建筑创建行动，新建建筑全面执行绿色建筑标准，大力推动公共机构既有建筑通过节能改造达到绿色建筑标准，星级绿色建筑持续增加。
9月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》，成为指导城乡绿色发展的纲领性文件。《意见》强调，城乡建设是推动绿色发展、建设美丽中国的重要载体。加强财政、金融、规划、建设等政策支持，推动高质量绿色建筑规模化发展，大力推广超低能耗、近零能耗建筑，发展零碳建筑。
同月，国务院发布《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》。在发展节能低碳建筑方面，《意见》指出要持续提高新建建筑节能标准，加快推进超低能耗、近零能耗、低碳建筑规模化发展。还要加快优化建筑用能结构。深化可再生能源建筑应用，加快推动建筑用能电气化和低碳化。开展建筑屋顶光伏行动，以及在北方城镇加快推进热电联产集中供暖， 推进热泵、燃气、生物质能、地热能等清洁低碳供暖。随后各省市积极响应政策号召，为推动碳达峰、碳中和工作落到实处、走在前列，积极发布相关实施意见。
当月，国务院还印发《2030年前碳达峰行动方案》。方案提出， 加强适用于不同气候区、不同建筑类型的节能低碳技术研发和推广，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展。国新办发布的《中国应对气候变化的政策与行动》白皮书提到，推广绿色建筑，逐步完善绿色建筑评价标准体系。开展超低能耗、近零能耗建筑示范。国家发展改革委等10部门印发的《“十四五”全国清洁生产推行方案》强调，将持续提高新建建筑节能标准，同时进—步推进城镇既有建筑和市政基础设施节能改造。
2021年11月，国管局、国家发展改革委、财政部、生态环境部联合印发《深入开展公共机构绿色低碳引领行动促进碳达峰实施方案》。《方案》着重指出，完善绿色建筑和绿色建材政府采购需求标准，在政府采购领域推广绿色建筑和绿色建材应用。加快推广超低能耗建筑和低碳建筑。
2022年3月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，《规划》明确到2025年，城镇新建建筑全面建成绿色建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排放增长趋势得到有效控制，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式，为城乡建设领域2030年前碳达峰奠定坚实基础；完成既有建筑节能改造面积 3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%。同时，明确了“十四五”时期建筑节能与绿色建筑发展9项重点任务——提升绿色建筑发展质量、提高新建建筑节能水平、加强既有建筑节能绿色改造、推动可再生能源应用、实施建筑电气化工程、推广新型绿色建造方式、促进绿色建材推广应用、推进区域建筑能源协同、推动绿色城市建设。
7月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》明确，2025年城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，2030年前城乡建设领域实现碳达峰。《方案》提出，2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30%以上；新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到—星级以上。新建公共建筑本体达到78%节能要求。在建设绿色低碳住宅方面，积极发展中小户型普通住宅，限制发展超大户型住宅。推进绿色低碳建造，大力发展装配式建筑、钢结构住宅，到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%。
近两年，房企整体偿债规模处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验。
2021年中国房企整体上现金减少，流动性风险加大。据标准排名不完全统计，归母净利润同比下滑的上市公司约占中国绿色地产指数TOP30上榜房企总数的80%以上。可以想象， 未能上榜的房企经营情况更令人堪忧，经营指标向好的房企屈指可数。
从2022年上半年情况来看，房企境外债违约状况较为严峻。2022年 1-2 月，华夏幸福新增2支债券违约，阳光城美元债违约触发国内多支债券交叉违约。展期方面，中国恒大、阳光城、中国泛海等债券展期，世茂集团2支ABS展期。境外债券方面，1-2月大发地产、中国奥园、禹洲集团、祥生控股等6家房企首次违约。
3-4月，正荣地产与易居中国2家中资企业境外美元债发生违约。5-6月，融创中国、正荣地产和中梁控股3家房企发生境外债券违约。其中融创中国、中梁控股为首次发生违约。
截至2022年5月末，融创中国的境内发债主体融创房地产集团有限公司存续债券共166.79 亿元，中梁控股则无境内债券存续。5月12日，鸿坤地产公告披露，公司于港交所发行的美元债券“鸿坤伟业14.75% N20221008”（代码：40019.HK）未能在宽限期内完成付息，已构成实质性违约， 由此触发3支境内债券交叉保护条款。展期债券当中，融侨集团股份有限公司为首次展期主体。其中，融侨集团为福建省老牌房企。
境外债违约主体中，领地控股、世茂集团等首次发生境外债违约。绿地控股通过跨境担保方式发行的5亿美元境外债“GRNLGR 6.75% N20220625”展期1年兑付，受此影响， 标普全球评级将其信用级别下调至SD级。
从海外债到期余额来看，未来3年房企仍然面临较大的还债压力。
最近沸沸扬扬的预售房未能交房引起的业主断供事件，也对地产行业影响深远。
房地产行业已进入到下半场。随着商品房预售制的诸多弊端和烂尾楼等社会问题不断加剧，未来中国和国际接轨实行现房销售或按照房屋施工进度支付购房款，或将成为现实。
在此背景下，消费者对于房屋质量和居住品质将更加重视，房企必须加快绿色低碳转型，绿色低碳、舒适健康的建筑显然是房企转型新方向。
三、房地产建筑业绿色低碳投资潜力巨大
在全球房地产建筑业低碳转型的浪潮下，建立完善的绿色金融扶持政策体系，引导和激励企业实现绿色低碳转型显得尤为重要。
气候债券倡议组织（CBI）数据显示，2021年绿色债券发行量持续增长，全球绿色债券市场规模在2021年超过5000亿美元，达5174亿美元。筹集资金多用于清洁能源和绿色低碳建筑，2021年筹集资金用于可再生能源、绿色低碳建筑和清洁交通的占比分别为35%、30%和18%。
由于全球气候变化的加速，预计将有大规模的资金投向绿色低碳产业领域。
CBI 首席执行官 Sean Kidney称，气候危机正在加剧，预计到2025年绿色低碳投资或将达到每年5万亿美元。
麦肯锡（McKinsey）分析显示，要实现全球气候目标， 到2050年新基础设施和系统每年需投资9.2万亿美元，这比目前全球每年的能源转型投资高出至少3.5万亿美元。
气候适应资金缺口正在扩大，作为节能减排的主要行业——房地产建筑业的绿色低碳投资潜力巨大。
《世界能源投资2022》 告显示，2021年，全球建筑行业对能源效率的投资比2020年增长率实现了前所未有的16%， 总计达到约2370亿美元，流向这—领域的资金持续加速。
金融机构是世界绿色金融发展的中坚力量，在推进产业向绿色低碳方向转型过程中发挥着重要作用。
在COP26会议上，来自45个国家的450多家银行和养老基金宣布成立格拉斯哥净零金融联盟（GFANZ），将其管理下价值共计130万亿美元的资产，用于实现限制温室气体排放的关键目标1.5℃，并承诺未来相关机构管理的所有资产都将与净零排放保持—致。
2021年6月，南非非银行金融机构商业伙伴有限公司完成了国际金融公司4400万美元的绿色融资，用于改造商业地产， 特别是针对中小企业。这是南非市场首次向此类企业提供绿色商业建筑融资。
在哥伦比亚，银行对绿色资产的偏好正在推动一场绿色建筑革命。国际金融公司估计，2020 年，哥伦比亚新建建筑中超过15%被认证为绿色建筑。
近年来，欧洲政府以实现碳减排目标为重点的政策已经生效。2020年，德国与高效建设和改造项目相关的建筑能源效率方面的支出翻了—番，达300亿美元。德国复兴信贷银行在 2020年的投资占全球能源效率投资总额的近五分之—，这是政府对气候缓解行动投资的—个重要指标。
2020年9月，法国政府宣布发布近70亿美元用于提高私人住宅、办公楼、学校和市政厅等公共建筑的能源效率补贴，该补贴从2021年开始实施。
通过联邦政府的气候变化规划，美国的能源效率投资略有增加，2021年增加到3.77亿美元，2022年要求国会拨款超过8亿美元。
2021年，中国向国际社会宣布到2030年前实现碳达峰及2060年实现碳中和目标后的第—个年头，也是“十四五”规划的开局之年。在绿色低碳转型发展中，中国做出了不少努力。
《2021年全球建筑建造业现状 告》显示，2021年，中国的高性能建筑已显著增加，中国住宅建筑面积约520亿平方米，能效投资约350亿美元，绿色建筑面积约66亿平方米。
同时，2021年，中国的绿色金融业务呈现出快速发展、多点开花的发展态势，绿色信贷、绿色债券等蓬勃发展。中国人民银行称，截至2021年末，中国绿色贷款余额15.9万亿元，同比增长33%，存量规模居全球第一。
气候债券倡议组织（CBI）和中央结算公司联合发布的《2021年中国绿色债券市场 告》显示，2021年中国绿色债券发行量迅猛增长。数据显示，2021年，中国在境内外市场发行贴标绿色债券1095亿美元（7063亿元人民币）；其中符合CBI绿色定义的发行量为682亿美元（4401 亿元人民币），同比增长186%。
按符合CBI定义的绿色债券累计发行量及年度发行量计，中国均是全球第二大绿色债券市场。2021年，中国绿债市场发行量增量领先于其他主要市场。中国绿色债券市场同比增幅为444 亿美元（2863亿元人民币），美国、英国和德国的增量紧随其后，分别为332亿美元、285亿美元和209亿美元。
中国绿色信贷和债券发行的迅猛增长，有力地印证了中国加快节能减排工作的勃勃雄心。
2021年4月， 人民银行、国家发展改革委、中国证监会发布了《绿色债券支持项目目录（2021 年版）》，并自2021年7月1日起施行。该目录统—了国内绿色债券支持项目和领域，进—步规范了国内绿色债券市场，推动中国绿色债券标准与国际接轨，有利于吸引国际投资者对中国绿色债券市场进行投资，提升中国在绿色债券标准领域的国际话语权和影响力。
此外，中国绿色债券的顶层设计逐步完善。2021年7月， 中国人民银行发布首批绿色金融标准，包括《金融机构环境信息披露指南》及《环境权益融资工具》两项行业标准，为引导和规范金融机构环境披露工作以及创设和推广环境权益融资产品提供了强有力的标准支撑。
《银行业金融机构绿色金融评价方案》正式实施，首次将绿色信贷、绿色债券等业务正式纳入考核评价范围，并指出“评价结果纳入央行金融机构评级等中国人民银行政策和审慎管理工具”，进—步提升了金融支持绿色低碳高质量发展的能力。
10月，国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》。《方案》指出，大力发展绿色债券等金融工具，拓展绿色债券市场的深度和广度，有助于推动绿色债券市场扩容。
2022年2月，国家发展改革委、国家能源局印发的《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》提出，要强化能源绿色低碳转型的金融支持，要鼓励发行碳中和债、可持续发展挂钩债券等，加快建设全国碳排放权交易市场、用能权交易市场。
3月，国家发展改革委、国家能源局、工业和信息化部等联合发布的《关于进—步推进电能替代的指导意见》强调对电能替代项目要加大金融支持力度，综合运用绿色债券、绿色信贷等， 拓宽电能替代项目的融资渠道，并鼓励电能替代项目参与碳市场交易、鼓励以合同能源管理、设备租赁等市场化方式开展电能替代。
4月，中国证监会印发的《中华人民共和国金融行业标准：碳金融产品》明确指出，碳金融产品分为碳市场融资工具（碳债券、碳市场抵质押融资等）、碳市场交易工具（碳期货、碳期权等）、碳市场支持工具（碳指数、碳保险、碳基金等），并规定了各类碳金融产品的实施主体和实施流程。
该行业标准是中国自碳排放权交易市场开放以来推出的第— 个服务于碳排放权交易的行业标准，规定了碳金融产品分类和碳金融产品实施要求，有利于促进建立全国统—的碳排放权交易市场和有国际影响力的碳定价中心，有利于发展各类碳金融产品， 有利于促进各界加深对碳金融的认识，帮助各类相关机构识别、运用和管理碳金融相关的产品，引导金融资源进入绿色领域，推动实体经济低碳转型。
5月，财政部发布的《财政支持做好碳达峰碳中和工作的意见》提出，要健全市场化多元化投入机制。研究设立国家低碳转型基金，支持传统产业和资源富集地区绿色转型。充分发挥包括国家绿色发展基金在内的现有政府投资基金的引导作用。鼓励社会资本以市场化方式设立绿色低碳产业投资基金。
国家发展改革委、国家能源局联合发布的《关于促进新时代新能源高质量发展的实施方案》，旨在锚定到2030年中国风电、太阳能发电总装机容量达到12亿千瓦以上的目标，加快构建清洁低碳、安全高效的能源体系。并提出了通过丰富绿色金融产品服务手段支持新能源发展。
银保监会制定了《中国保险业标准化“十四五”规划》， 提出要加快完善绿色保险相关标准建设，更好推动完善中国绿色金融标准体系。助力保险业服务碳达峰碳中和目标，支持保险业探索开发环境气候领域等创新性绿色保险产品，加快研究服务新能源发展、绿色低碳技术研发应用、生物多样性保护等业务领域的绿色保险产品和服务标准，有效衔接各类环境权益市场相关标准。
6月，银保监会制定《银行业保险业绿色金融指引》，对中国绿色金融发展提出了系统而全面的要求，对推动银保机构自身及利益相关方的可持续发展具有重要意义，是中国绿色金融发展的重要里程碑事件。《指引》共36条，要求银行保险机构从战略高度推进绿色金融，加大对绿色、低碳、循环经济的支持，防范环境、社会和治理风险，提升自身的环境、社会和治理表现， 促进经济社会发展全面绿色转型。
工业和信息化部、国家发展改革委、财政部、生态环境部、国务院国资委和市场监管总局制定的《工业能效提升行动计划》提出，要加强金融支持。应该积极发展绿色金融，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，为节能降碳效应显著的重点项目提供高质量的金融服务。
面对上半年房企的萎靡不振，央行、银保监会、交易所公开发声，表示优化房地产信贷政策，释放更多信贷资源，保持房地产融资平稳有序。
近期房企频频进行绿色融资。根据不完全统计，新鸿基地产与16家银行签署一笔五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，融资金额达到了207亿港元。此外，包括万科、新城、保利、中海、金茂等企业也都进行了绿色融资，总规模达到了约239.5亿元。
其中，中海和金茂发行的两笔碳中和CMBS产品十分引人注目，继中海在3月底发行了—笔 50.01亿元的碳中和CMBS产品，4月25日中国金茂设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”又成功在上交所完成簿记，规模达到了87.08亿元，刷新了中海不到—个月之前创下的规模记录。
除了已经发行的绿色融资产品之外，中交、新城、华发、卓越和金茂等企业的绿色资产证券化产品近期陆续发行，房企绿色融资规模短期内有望继续增加。
但要引起注意的是，房企融资政策长期向好，中间必然有一个过程。
绿色低碳建筑和绿色金融的融合，将为房企打开更广阔的发展前景，有助于解决房企转型绿色低碳建筑的融资难题和期限错配问题，助力房企绿色低碳发展。
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