广州二手市场分析及建议

一、整体概况

1、广州6月二手 签量为6394套：环比+4.61%，同比-38.31%

【环比】指的是与2022年5月的6112套对比

【同比】指的是与2021年6月的10364套对比

2、分析 | 观点：

【观点1】广州二手成交量有“微抬头”的趋势，但幅度不明显。

从2月到6月：

一方面，连续五个月都在稳步上扬，一个月比一个月多。

二方面，上涨幅度轻微。2月受春节假期影响，所以部分 签数据延后，导致3月突然冲高1399套实际有不少是2月的单。纵观二季度，整体成交并不理想，始终徘徊在“5-6k”区间，无法突破8k水平。

（火龙果在2022年3月份的时候曾写过：如果二手 签量连续有3个月超过8k+套，则大概率可以将第四个月视为进场的最佳时机。

签数据有滞后性，一般不建议等到牌局明朗化、趋势清晰明了的时候再进场。否则，届时既要面对其他买家竞争压力，又要面临卖家涨价的问题。）

【观点2】二手市场仍然十分冷淡（惨淡）。

与近几年的第二季度均值对比：

2019年第二季度：约8096套

2020年第二季度：约7759套

2021年第二季度：约11593套

2022年第二季度：约6019套

2022年第二季度是近年来成交量均值最低的一年，而且从2021年9月开始，已经连续10个月达不到8k套的水平，所以目前二手楼市的表现十分艰难。

【观点3】 签量的数据有“滞后性”，未必是市场的“实时反映”。

数据统计层面：5月纸签，6月才 签，那成交量（ 签量）就会统计到6月内。

计划实施层面：就算6月买房，6月 签，也很可能是几个月前、甚至一年前就有购房想法，只不过一直推迟。

【观点4】二手 价趋势仍走强，部分业主心态现摇摆。

二手 价体现出业主对“后市表现、自身情况、产品竞争力、供需情况”等综合看法。从大数据上看， 价一直处于曲线中上扬，除了业主心态企稳，还有市场结构性上涨，即市区二手挂牌量增多，导致整体 价水涨船高。但目前已经有个别业主为了尽快回笼资金，完成置换目标，降价吸引购买力。同时，利好政策迟迟不出台，所以我认为下半年开始，降价的房源会越来越多。

统计周期为2016.6-2022.6，整体在曲折中上扬

从今年3月份开始，同比涨幅明显收窄

同比负增长

从今年3月份开始，同比涨幅明显收窄，由上年第二季度的峰值（4月+22.29%、5月+28.63%、6月+34.81%），至今年已经下降至“个位数”（4月+4.22%、5月+6.41%、6月+2.32%），尽管还是正数，但属于“负增长”。

环比波澜不惊，从侧面印证市场出现结构性变化

【现象1】购买力从“郊区/近郊”置换到市中心的人群数量持续。

【现象2】市区的“优质地段、优质产品”的业主心态依然企稳。

【现象3】市区二手次新房受市场青睐，但电梯户数比、容积率等决定了升值空间。

【现象4】有资金回笼压力的业主少，压力强度比一手开发商少。

【现象5】买家对楼市没有信心，缺乏政策支持，缺少购房驱动力。

【现象6】郊区的房子要无人问津，业主用低价吸引买家。

【现象7】降价潮从郊区开始，面积越来越大，房源数量逐渐增多。

【现象8】郊区出现“降价内卷”的现象，中介对降价房源交易权的争夺也异常激烈，前所未有。

【现象9】市区的房子不见得好卖，业主降价意愿低、降价幅度少。如：珠江新城、琶洲、天河公园、东风东等板块的热度也出现降温。但从长远来看，市区的流通性依然比郊区强。

【现象10】在整体的量价数据上，中心区/核心地段的“高企”与郊区/近郊的“低迷”起对冲，数据平息后不突出。

【现象11】目前买卖双方按兵不动的居多，市场处于胶着状态，这种胶着状态，只有强而有力的利好政策才能打破，但今年内打破的几率不大。

3、预测

在过去几个月里，广州楼市没有大招出台，更不要说针对二手的利好，故无法刺激购买力进场。而且进入7月后，市场整体更冷淡，二手中介店结束营业、裁员的步伐并未停止。我认为，上半年已经把“刚需人群”消耗得七七八八，除非下半年有重磅利好提振市场，提升市场预期及信心，否则从7月开始：

【预测1】二手成交量接下来3-4个月会出现回落（以“阳光家缘”为参考）。

【预测2】今年下半年挂牌房源的数量会维持在高位，甚至比上半年还要高（以“贝壳”为参考）。

【预测3】今年第四季度至明年第一季度的降价房源数会达到峰值，降价幅度和降价房源数量方面，郊区＞市区。（凭“市场观察、业内评价、 友反应”等作为参考）

4、延伸观点：

【延伸1】挂牌房源降不降价是一回事，但挂盘量会持续处于高位水平。

【延伸2】哪怕是高供应量，也不一定能满足到市场的日益增长需求，买家越来越懂得挑选。

【延伸3】广州潜在的购房需求仍然很大，同样“狩猎”的竞争对手也很多，且需要消耗时间和精力去捕捉，个人捡到笋盘的几率未必因为“降价房源增多”而增加。

【延伸4】降价与“是否值得买入”不能划上等号，到底是真笋盘还是坑盘，不能仅仅以价钱作判断。

5、建议

【建议1】对于刚需人群，2022年下半年至2023年上半年是比较合适的买入时机，淘到笋盘的几率比目前大些，但是也要有狩猎的精神，很考验时间和耐性。

【建议2】对于置换人群，现在至2023年初都是相对合适的时机。市场氛围趋于理性，平淡不浮躁，不容易做错决定。由于置换涉及“效率”，所以需要更果断和取舍。

如果满足以下条件也可以果断出手：

【买家角度】

——首付、月供（流水）、资质（征信）等准备好；

——需求明确且分清主次，与家人/伙伴取得共识；

——遇到合适的房源、业主，提出的条件也能接受；

【卖家角度】

——房屋售价与家人/伙伴取得共识；

——购房者的条件满足你们的要求，例如：首付比例，返租等；

——该房屋短期内没有其他新增利好；

毕竟市场是动态变化的，机会转瞬即逝，我们要灵活应对，不要过于刻板。

6、其他思考

【思考1】到底广州什么时候能出台利好？

——不知道。但经济数据（GDP）的表现或起关键性的“催生”作用。

【思考2】刺激楼市且掌控度较高的元素有哪些？

——地铁、产业、教育等。但“旧改”的影响力应该是最大的。

【思考3】广州楼市还有多少红利？

——既看人口，又看产业；既看供应，又看需求；既看中心距离，又看板块实力；

综合而言，我认为未来十年还有红利。但红利会逐渐减少，且楼市分化越来越严重。

以产业圈为例：黄金三角（珠江新城、琶洲、金融城）、白银四子（鱼珠、万博、白鹅潭、设计之都）等优质产品更具备稀缺价值，受追捧程度更高。

以购房态度为例：忌“大举进攻、勇往直前”，宜“精雕细琢、细嚼慢咽”。

7、后语：

从6月开始已经进入“买方市场”，购房者可以大胆议价，但具备明显稀缺价值的房源，也不建议抱太大的侥幸心态，或过高的期望值。

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二、聊聊部份区域情况

【番禺】

无论是年度，还是月度，成交量长期处于第一、第二的位置。我们常常说“量在价先”，即价格会因为销量上去后而往上调，这是一个市场规律。但房价依然不是全区普涨，只有个别板块独领风骚。

既然成交量这么大，为何整体房价却偏稳，只有个别板块/地段/楼盘房价升幅跑赢大市呢？

因为番禺的供应量也十分庞大，而且，靠近地铁的优质盘少，新兴产业少，建设效率慢，教育资源、周边环境、人员车流等上格局档次的稀少，整体价格上不去。

例如：市桥、番禺广场、洛溪、大石、长隆万博等，供应量少吗？不少。但不少楼盘/房源的竞争力不足，除了楼龄旧，设计落后，周边环境改造效率慢之外，想象空间、未来预期、新兴产业等，都高度集中在万博。番禺发展极不平衡，很难做到“雨露均沾”。而且，大盘吃老本，小盘难形成聚拢效应。

既然有这么多不足，为何番禺的成交量又数一数二？

1）单价便宜，性价比高。

2）大部分的小区内环境都很好，居住氛围浓郁。

3）番禺是广州20多年前商品房开发最早并呈现爆发式增长，吸纳第一代“新广州人”的代表性区域，所以整个区域的包容度极高，花园式管理的发展模式也很成熟。

4）大部分小区有“自给自足”的基因和实力，就算业主足不出户，也能一站式解决日常生活问题。

5）近两三年享受新增地铁红利，例如：L7、L18、L22。自驾上高速到天河也十分便捷。

归根到底，虽然番禺供需两旺，但平摊下来对楼市的刺激分薄了。

购房建议

【建议1】现在很少纯自住完全不考虑增值，除非预算很低的购买力，有条件的情况下，优先考虑万博板块的一手或二手次新。

【建议2】祈福板块供应量很大，范围很广，搜房的时候不要“铺”得太开，集中精力关注22号线和规划中的26号线交汇的“市广路站”附近，新房或二手次新。

【建议3】不针对番禺，整个广州都是，别墅要谨慎对待。对于番禺而言，总楼层较低，低层户型，两房，楼龄＞20年的也要谨慎买入。

【建议4】番禺广场的房价要升级，离不开城市界面、生活服务、交通路 等整个生态的升级。例如：建设高端商业配套和引进名校必不可少，而并非仅仅是“地铁大站”，否则将来就算开通18号线和22号线的南延段（连接“中山、珠海、东莞、深圳”等地），不改变目前的基本面，无法获得市场青睐（外部认可度不足），较难吸纳资金进场，卖家也很难离场。

【建议5】亚运城我只相对看好靠近3-4号线交汇的“海傍站”的组团/楼栋，在建的地铁3号线东延段预计2023年底前开通，假如这个时间节点能顺利通车，我认为前后半年（2023.7-2024.6）成交量会有明显的提升。另外，如果4号线“复线”能进入第四期轨道交通，那么对于番禺和南沙也是一个“小爆点”。（4号线“复线”：蕉门至琶洲，全长39.3公里。4号线复线与已开通的4号线走向基本一致，除了官洲以北段稍有区别——前者去琶洲、后者去万胜围，站点数量将明显减少）

【建议6】任何投资都有“博”的成分，但也讲求“大概率、确定性”。如果一定要买番禺，且预算上不到万博板块、祈福板块的优质盘，则抓住“地铁（3/18/22号线）+楼龄（10年内）+户型（三房两卫）”的三个关键要素的产品。如果想提前进场，加大“博”的成分，可留意一下规划中的19号线、26号线沿线站点，但不确定性因素也大。

小结

【小结1】番禺的中心在万博，万博已经在加速建设和发展，但将来辐射的力度和范围十分有限，在地铁18、22号线南延段开通之前，番禺的人财物主要依赖广州市区。

【小结2】如果是纯自住，则“配套、户型、面积”满足就可以买，但如果想将来全身而退、容易流通，则一定要选择不可替代性高、市场需求大的产品。

【小结3】未来十年甚至更长的时间，番禺的成交量应该继续保持在全市前三，但作为个体购房者，不要过分依赖区域大数据。

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【海珠】

【2019年】成交12447套，排第二

【2020年】成交13734套，排第二

【2021年】成交15751套，排第一

【2022年】成交4855套，排第一（仅上半年）

海珠弯道超车

1）在成交量方面，海珠从被番禺压制，到微弱超越，再到拉大距离，仅仅花了不到2年的时间就实现“弯道超车”。如果还不够明显，则再对比以下数据：

2019年，海珠比番禺少880套

2020年，海珠比番禺少1273套

2021年，海珠比番禺多97套

2022年，海珠比番禺多234套（仅上半年）

2）以前有“宁要河北一张床，不要河南一间房”的俗话，很多本地人觉得海珠在三十前是农村地方、落后地方。但三十年河北，三十年河南。海珠发展日新月异，交通、教育、餐饮、居住环境、性价比等优势凸显。与此同时，海珠一手供应少，就算有，价格也较高（大部分单价7w起步），然而刚需人群又是“购房主力军”，近年越来越多人转向二手市场。

3）作为老城区之一的海珠（严格来讲是海珠西部），相对于“越秀、东山、老荔湾”没落，或者说它们发展缓慢、建设空间狭小、缺乏想象空间，海珠还能让市场看到它的发展曙光，尤其是广州塔以东的琶洲电商总部，海珠南部的创新湾（实力、势头、兑现效率等相对琶洲弱些），它们建设速度快，发展势头猛，还有多条轨道交通、隧道等利好加持。让大家看到希望，有足够多的想象空间。

小结

【小结1】海珠的发展势头和楼市热度会长时间保持下去，成交量甚至会把第二名“远远抛离”。

【小结2】海珠市场分化加剧，西部因缺乏产业、重大利好，单价差距会被东部远远抛离。

【小结3】综合宜居度方面，我认为滨江中、滨江东是第一位。

【小结4】海珠西还有噱头（利好、炒作）的主要集中在怡乐路-市二宫，以及广纸-鹤洞东一带。

【小结5】海珠旧改除了泛琶洲，其余都显得零散，且进度缓慢。沥滘旧改规划宏大，但推进难度也大，任重道远。

【小结6】琶洲电商总部西区的磨碟沙站将有四条地铁线路汇聚：L8、L18、L28、19，从地铁数量和路径价值就可以看出，琶洲是广州的未来迈向新高度的重要角色。

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【天河】

2022年上半年年，天河成交4009套排在第三

比第二名的番禺少612套——差距逐渐拉大

比第四名的花都多117套——优势逐渐减少

不是说天河魅力下降，恰恰相反，天河的吸引力全广第一。但为何成交量增长“乏力“？我认为主要有以下几点原因：

【原因1】房价持续被推高，溢价高，性价比低。

【原因2】好学位僧多粥少，将来大概率取消小升初直升。

【原因3】参数优质的房源买少见少，导致没房可买或者买不下手。

【原因4】之前炒作过剩的楼盘，随着调控咬死不放松，现在理性回归，观望人数增多。

观点

【观点1】天河没有洼地，也难觅笋盘，计划进入二手市场的人，还不如再等一等。
【观点2】地铁优势体现在距离上，如果到珠江新城只有1-2个站，则就算有新建地铁也会边际效用递减。

【观点3】虽然天河未来重点发展方向在金融城、奥体（智谷）、智慧城一带，建设空间还比较大，但性价比太低的房源，也不要冒险买入。

【观点4】下一波的小行情，会与新规划/新开建的地铁有关。

【观点5】如果这个二手楼盘/房源没有实力/竞争力，就算周边有地王出让，也与它们没有太多的正向关系。

小结

天河大部分的规划利好已经被楼市过度开发，兑现效率跟不上宣传速度。对于天河而言，真正的重磅未必是新地铁、新地块，而是把未完成的完成。例如：金融城（建筑限高与员村旧改），这是提振信市场心的重要关联支撑。对于个人购房者而言，天河仍然值得买入，只不过建议先让子弹飞一会儿。牛奶厂已明显降温，下一个可能是东圃车陂、天河公园，以及珠江新城等。如果不急着自住/婚房/上学，则不妨歇一歇，再伺机出手。

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以上，内容仅供参考。预测有运气成分。具体情况，具体分析。