塘沽湾楼市，深陷泥潭

没想到，周末的片区这么空。

没想到，周末的楼处这么空。

塘沽湾楼市，在天津这“小阳春”的楼市行情中显得有点儿“格格不入”。

2021年1季度，塘沽湾板块累计成交371套房源，月均去化约124套。这个销售量究竟如何？简单粗暴来讲，平均分摊到板块8个项目（去掉尾盘），单项目单月平均去化15套房子。

这样的销量水平，属于后置位。

塘沽湾楼市，怎么了？

近期，有粉丝后台咨询，塘沽湾房子，还能不能买？有投资方咨询，塘沽湾项目，能不能收？还有开发商咨询，塘沽湾地块，还能不能拿？

面对这质疑、迟疑、不确定，道士君再次走访塘沽湾，去找答案。

说起塘沽湾，因湾而名，占滨城的地理中心，总规模21.13平方公里，东临自贸区、中心商务区、与塘沽老城区隔海河相望，北倚12公里海河岸线，南侧紧邻天津大道黄金大动脉，还拥享5.5平方公里的生态有机农业示范带，整体片区容积率仅为1.5。这得天独厚的湾区形态，赋予了塘沽湾夯实的发展底色。

算一算，自2011年中建与滨海区人民政府签署《天津市滨海新区塘沽农村城市南部新城综合开发项目框架协议书》开始，塘沽湾的发展已走了将近10年。

10年，对于一个新区发展来说，是重要的发展黄金期，成则，形成可持续健康发展，比如生态城，比如海教园。

那么，塘沽湾10年发展，究竟如何？

塘沽湾整体分为西岸城市区、中央都会区、东湾生活区3大片区，现仅有中央都会区有点生活烟火气，规划容纳人口15万，据相关数据统计，目前人口不足2万，可以说，现阶段人口基数有点薄。

道士君盘了盘，塘沽湾楼市近10年楼市发展，可谓是跌宕起伏。

2011-2012年，片区规划中，楼市无动静，2013-2015年，中建自行布局中，楼市开始启动。2016年，3宗土地上架，均为底价成交，2宗被中建“回收”，1宗被禹州拿下。

2017年，可以称得上塘沽湾大年，地价直线飙升，楼面价从之前的4、5千上涨到6、7千，其中4宗地几乎全部达到最高限价，溢价率在50%左右。一时间，塘沽湾土地成为市场上的“香饽饽”，众多房企锚定抢驻。可是，热度仅仅持续了一年，2018年，塘沽湾土地市场上演了冰火两重天，年初土地依然最高价出让，年底，3宗土地接连停牌。

自此，塘沽湾土地市场进入“哑火”状态，成交土地的溢价基本不超过10%，底价成交、延期停牌成常态化，楼面价也回归至5千+的水平。

道士君又翻了翻2021年第一批次土地供应，塘沽湾上架的2宗地，楼面价仅在4700元/㎡左右。

塘沽湾，从大热到被冷落，在土地市场赤裸裸反映出来。

土地市场热度的“褪去”，直观也反映到了新房市场。以往月均去化200余套的塘沽湾，现如今直接跳水下沉至100余套。更值得一提的是，在楼市发展的进程中，整体市场长期处于供大于求的发展态势，且矛盾加剧。

塘沽湾汇集了中建、禹洲、华远、景瑞、旭辉、华发、宝德、天地源……粗粗算来也足有八九家房企，10余个盘，其中有5个盘已是尾盘。总体量在130万方左右，目前耗时4年多累计成交80万方，剩余库存量50万方左右，年均流速在20万方左右，整体成交均价在12318元/㎡。

虽说，这些盘，体量上与热点板块生态城无法相比，但是具有明显的价格优势。但目前，跑出的行情，没有达到预期。

道士君去各个项目实地转了转，直接概况说一下。

中建城，真的是在建一座城，片区里可值得买的一个盘。

华发未来荟，真的是傲娇，没有代理，不用渠道，案场优惠点位低，价格最贵，但现实是，从去年8月开盘到现在，卖了不到50套房。

景瑞华发悦玺台/华发景瑞悦天地这两个项目，渠道点位真的是高，全天津第二，5个点佣金。

宝德云湾，真的是惨，去年交房没交成，业主维权，预计今年4月底交房，从现在工程进度来看，完全不可能。

天地源煕樾湾，真的是佛系卖房，2021年1季度成交备案仅10套房。据现场销售反馈，不着急慢慢卖。而真实的原因是不好卖。

华远栖塘，片区里，真的是舒服，房源所剩不多，品质市场及客户认可。

盘了盘在售盘的销量，现阶段，不是很可观。而今年下半年，塘沽湾片区要迎来几个盘的交付大考。

这么一个曾经潜力爆发的区域，为什么土地受冷落，新房市场成交量不可观？

当然，大市场环境下行是一个因素，但对比近几年新起的热点板块，塘沽湾发展明显没达到预期。

还有一个被诟病最多，就是塘沽湾的规划兑现，需要一个长周期的建设、运营，市场认不认可、中间会不会有变数，都是市场、购房者、开发商要承担的风险。而摆在眼前的，看得见，摸得着的兑现还不足以给与市场、片区、购房者更足的信心。

走过了10年，现阶段，塘沽湾大部分的配套还在规划中，或在兑现中，有的需要的周期在2年左右，有的还需要更久。

道士君摘重点简单来说说。

教育方面，等了很久，终于有了大的突破，塘沽一中，塘沽湾目前唯一的一所九年制学校，预计今年开始招生，最快暑假前就可以筹备入学相关事宜，对于周边即将交付的业主来说无疑是重大利好消息。

据了解，区域内的幼儿园与小学也有了最新的进展。之前一直有粉丝咨询的东沽幼儿园，目前现场主体已经完工，也已对外挂牌，据相关人士透露该幼儿园也即将进入招生阶段。

交通方面，目前公交线路已开通，112路、131路、627路等公交线路，东部、中部大片交通路 已经建设完毕。轨道交通，规划了很久，地铁Z1、B7线在区域内预留了站点用地，目前尚未开通。更值得一说的是，西中环快速路。2011年，西中环快速路主线通车，后疑似因土地整理问题，整个项目一度进展缓慢。直到2017年，西中环海河以南段工程开工，然后一直修到现在，还没有竣工。

去年5月，滨海新区政府透露，海河以南段工程计划2021年完工，跨海河大桥工程计划2020年启动，2023年完工，也算等于给出了明确的时间节点。

未来，说是塘沽湾还有一系列配套会陆续呈现，包括20万平方米的商业设施、海河文化商业街、户外体育中心、银龄康养社区、社区医疗服务中心等等。

塘沽湾楼市，怎么办？

那么，塘沽湾楼市，怎么办？这引发了道士君深度思考，当下城市板块轮动效应高速运行，区域、板块如何发挥核心竞争力，跟上发展的节奏，玩出自己的行情。

通过对比一个新区真正意义上成为一个成熟新区，最恰到好处的是，楼市发展扩张的速度与片区规划配套兑现的速度同频，或者先行城市级配套。

眼下，塘沽湾需要解决的痛点：其一，加快板块规划及配套的兑现速度，其二，楼市需要新的“水源”，无论是产业导入、人口吸纳、资源引入等都要再加大力度。其三，与老城区真正形成互动，发挥其原本规划初始承担的角色。

综合，用道士君近期单曲循环一首歌中的歌词来表达一下塘沽湾此时此刻的心境：就让这，大风吹，大风吹 一直吹，吹走我心里， 那段痛 ，那段悲，让暴雨冲洗 ，风中唏嘘，当初的你，仿佛是天注定。

塘沽湾楼市，深陷泥潭？

不，兑现在落，周期较长，可待花开。