如果把时间拉回到2020年，看看那时的成都楼市：
“万人摇”楼盘频出，5.8万人摇号的凯德、4万人摇号的川发、2万人摇号的阳光城等等，市场热度节节高。
新房火热、二手房同频共涨，量价齐升，好一片红火热闹景象……
凯德卓锦万黛最后批次5.8万人摇号创去年记录
转眼间，2021年也要跟我们说再见了，谁也没想到，2021年的楼市竟然是这般光景。
国家出击，拳打教培业、脚踢学区房、重锤二手市场，就连曾经叱咤风云的千亿级房企也纷纷倒下…….
回望2021年的成都行情，楼市冰封，寒夜漫漫，何止一个“冷”字能形容。
临近年末，房小团策划了【2021年成都楼市回顾&2022年展望】系列文章。
今天，欢迎大家走进第一期解读之《2021年成都楼市之总结篇》。
全国总调控次数近千次
成都政策全面从严，寒冬还未结束
回望2021年全国的楼市调控政策，数量之多、力度之大让人瞠目结舌。
根据易居研究院数据统计，截止11月29日，中央及全国所有城市的房地产调控政策数量高达914次。
如果再算上本月各地的密集调控数量，妥妥的超过1000次，可谓是见证历史的一年。
图源：中指数据
年初开始调控政策就陆续上台，从金融、到土地再到楼市：
如三道红线试点范围扩大、严控经营贷违规流入房地产、利率上涨严查首付、22城双集中供地推出等，但市场活跃度依旧未降。
直到年中，学区房新政与二手房指导价政策纷纷落地，房地产市场也快速降温。
22城双集中政策
政策传导效应也非常强，一二线热门城市交易量猛跌、各地二批次集中供地纷纷遇冷、全国二手房价也由涨转跌、多家上市房企陆续爆雷，房地产行业的寒冬正式来临…….
为避免矫枉过正，9月，各地的“救市”政策又纷纷搬上台面，降价、打折等手段层出不穷，但效果并不明显。
各地救市政策汇总
10月初，地产信贷政策有所松动，进入年底，楼市疲软态势有所好转，但整体仍和天气一样，还在过冬。
时代的一粒尘，落在个人头上就是一座山，全国楼市的状态反映在成都身上，也是泰山压顶般的重量。
自从去年底开始，成都就出台了各种“严打”措施，1124“热盘优先无房家庭”新政出台、“双限地”政策等，房价涨得太快终被反噬。
1124新政后首个“三倍热盘”-天府公园未来城
梳理了成都今年几次重大调控，无一例外，也都是在为限购政策打补丁。
成都楼市政策历来以“严”著称，今年以来，更是把炒房客的“歪路”全部堵死：假离婚、法拍房、赠与等一律限购；热盘5年限售、二手房增值税“二改五”……
戳卡片，查看成都购房政策
海量现金成本外加高昂利率，几乎没有投资客敢在这条路上冒险。
即使是刚需买房，也要在社保、户口等方面重重加码，堪称史上最严限购政策。
总结2021年成都的政策，可以用4个字形容：“全面从严”。
即使到了最难的时候，放松迹象也是微乎其微，可见高层调控的决心，可以预见，明年大抵也是如此。
830个新盘取证，顺销盘占比达83%
二手房成交量近5万套，12月占比达20%
从政策延展到成都实际的行情，新房和二手房今年都遭遇到了全所未有的打击。
摇号新盘数量不断减少，顺销盘遍地哀嚎，即使是“三倍热盘”也免不了被“清退”的命运。
二手房成交量最惨“6连跌”，刷新历史记录，年末政策利尽出，开始触底反弹。
● 新房：三倍热盘vs顺销楼盘，冰火两重天
2021年，大成都有830个楼盘取证，共计推出173543套房源，诞生了58个三倍热盘，占比仅有7%。
名人数少于房源数的顺销楼盘高达689个，占比为83%。
也就是说，平均每100个楼盘中，会产生7个熔断项目，83个顺销项目。
2021年摇号人数超1000人的新盘
因为“三倍热盘”政策的出台，超过三倍的数量不被统计在内，所以摇号人次变少了，仅有102323人次，平均中签率58.9%。
而在去年，825个楼盘取证，摇号人数高达341455人，对比来看，21年同比下跌70%！
即使除掉三倍热盘的摇号人数，仅对比近两年顺销楼盘的摇号人数，差距也非常大。
20年顺销楼盘67972人次参与摇号，21年仅有53706人次参与摇号，同比下降21%，至少可以得出，今年的新房市场冷淡了不少。
2020年成都摇号人数排名前10新盘
除此之外，即使是三倍热盘，情况也不乐观，如万科金域华府、铁投紫瑞府、麓云、建发麓岭荟等热门楼盘，选房后多少存在剩余房源。
顺销盘就更惨了，叠加普遍的房企压力，临近年底，各种“变相降价”手段层出不穷。
价格偏高、区位又一般的项目去化就更困难了，比如今年城东某盘就打出了“最高直降60万”的优惠口号。
其余顺销盘也不落下风，送车位、免物业费、送家电等等，各种变相降价，抢着“割肉回款”，竞争十分激烈。
今年的成都新房楼市，前半年还比较热闹，越到后走，凉意越足。
● 二手房：全年成交4.79万套，年末“触底反弹”
统计成都今年二手房信息时，我们被一个数据狠狠吓到了。
关注过二手房的都知道，成都全年的成交量都呈现疲软状态，前3季度一直在3000套左右徘徊，年底突然来了个“触底反弹”。
11月5674套，12月9482套（截止12月26日），如果再算上剩余的几天，单月成交超10000套，不仅是今年最高峰，也是近两年的新纪录。
制图：成都房小团
原因主要还是前半年积压未放款房源，在信贷宽松政策下的集中爆发，平均下来每月成交量还是4000套左右，跟去年相当。
再来看看近3年成都二手房市场的三组数据：
受疫情及增值税“二改五”影响，近两年二手房市场成交量相对19年前，每年约10万/套的成交量，几近“腰斩”。
受政策与市场大环境影响，二手房价格也在今年跌落，回落到两年前的水平。
制图：成都房小团
从库存量与去化周期来看，成都的二手房压力长期高居不下。
2020年，成都二手房库存共计13.3万套，排名全国第一，库存压力巨大。
同时期，全国22城二手房平均去化周期为10.1月，其中成都去化周期高达34个月，排名全国第二。
一年时间过去了，截止2021年12月26日，成都二手房存量已达14.2万套，去化周期拉长到36个月。
也就是说，如果在没有新增房源的前提下，卖光成都的二手房至少需要3年时间。
制图：成都房小团
整体来看，二手房经历了“至暗时刻”，但市场整体正在走向理性状态，包括数量和价格。
随着时间的推移，累积的老破小、次新房会越来越多，“存量房时代”也正向我们逼近。
成都华阳老破小
● 土地：三次集中供地由紧到松，冷热不均
今年成都的土地成交，被三批次的土地集中供应承包了。
三次累积成交125宗、9244亩、平均楼面价9051元/㎡，政策要求逐步有放松趋势。
但是，呈现在实际的热度上却是“热→冷→平”，房企对市场的预期降低，跟全国土地市场相呼应。
图源：中原地产
第一批次供应40宗地全部拍出，成交率100%，是三次供地中热度最高。
虽然本次土拍限制严格，但参与房企数量最多，平均楼面价7565元/㎡，溢价率7.4%，拿地价也是最便宜的。
其中，远达集团竞得的新川76亩，清水均价限价20200元/㎡，自持租赁住房比例高达59%，刷新了历史记录。
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第二批次供应75宗地，终止17宗流拍5宗，成交率69%，是三次供地中热度最低。
本批土拍规则相对宽松，但不论是参拍人数还是成交情况表现都很差，平均楼面价9073元/㎡，溢价率2.2%，整体遇冷。
其中，北京天恒夺得的新川88亩地，清水均价限价17580元/㎡，竞销售型人才公寓比例达到100%，无疑是本批集中供地中最耀眼的明星。
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第三批次，供应40宗地，流拍7宗，成交率82%，热度中等。
最后一次土拍，溢价率上限提高至15%，还取消了竞保障性租赁住房，热度稍有回升，平均楼面价11442元/㎡，溢价率4.6%
热门地块依旧是远达集团，重仓高新拿下了大源58亩地，清水均价限价28500元/㎡，销售型人才公寓占比达64%，魄力十足。
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