房屋外交通噪声太吵，能否要求开发商退房？

博法律师说

交通运输噪声污染如果并非由于出卖人违约行为所致，其以合同目的不能实现为由请求解除不应予以支持，但开发商可以采取相应措施予以缓解和补救。

基本案情

2001年11月9日，顾先生和城开公司的房地产经营分公司签订了《商品房买卖合同》和补充协议，购买了通惠家园D6号楼房5—501号房屋一套，并在2003年1月20日办理了房屋的入住手续，该房屋南侧临街居室的窗户正对着京通快速路主路、建国路和地铁复八线。

顾先生等16户居民认为其居住环境噪声严重超标，构成环境噪声污染。城开公司建设的楼盘没有保持适当的距离、安装的隔声窗没有达到有效防噪的效果，致其所交付的房屋根本无法满足居住的需要。首创公司经营管理京通快速路主路、市政管理处管理养护建国路、地铁运营公司经营管理复八线地铁，这三个被告是涉案噪声源的管理者或者经营者，对噪声污染亦负有一定责任。因此，原告诉至法院，要求赔偿损失5万元，城开公司承担80%的责任，其他三家被告承担20%的责任。

法院认为

《住宅设计规范》是强制性的国家标准，新建、改建的住宅设计均应符合该规范的要求，包括住宅的卧室、起居室内允许的噪声级（A声级）亦应符合该规范的要求。根据查明的事实，顾先生所住居室的夜间噪声级（A声级）确实超过了该规范允许的噪声级，故顾先生要求城开公司给予金钱补偿是合理的。

需要特别说明的是，通惠家园小区系城开公司严格按照有关部门的审批程序进行规划、设计、施工并经验收合格的经济适用房项目。因此，考虑到这一实际情况，加之顾先生购买该房屋时对周边的噪声环境亦有充分的了解，故补偿的具体数额本院将结合顾先生南向卧室、起居室窗户的面积并参照每平方米塑钢单玻璃门推拉窗的预算价格予以确定。

关于对污染源的产生这一事实的认定，污染源虽系首创公司所属的京通快速主路、市政管理处负责维修养护的建国路及地铁运营公司经营的地铁复八线，但上述道路及地铁的竣工时间均早于城开公司开发的“通惠家园”的竣工时间，故首创公司、市政管理处、地铁运营公司对顾先生所购住房的卧室、起居室未能达到规范中允许的噪声级（A声级）不应承担责任。

交通噪声污染非因出卖人违约所致，不得以此主张解除合同，可采取相应措施予以缓解补救

我国《合同法》中违约行为导致合同解除权成就，是以当事人一方的违约行为致使另一方“不能实现合同目的”为标准。这里的“不能实现合同的目的”，是指当事人一方违约致使另一方在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下就能够得到的预期利益被剥夺，这种预期利益既可以是财产利益，也可以是非财产利益。因此，根据我国《合同法》的规定，违约导致合同解除是以对方当事人合同目的不能实现为唯一标准的。

开发商的违约行为导致合同目的的不能实现，就是开发商构成根本违约。根本违约是以构成违约行为为前提，在没有违反合同明示条款以及默示条款所确定义务的违约行为，根本违约即无从谈起。在交通设施已经客观存在，开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致，其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

但对买受人购买房屋存在的噪声超标的客观情况，开发商可以采取相应措施予以缓解和补救。