深圳宏观环境分析

【深圳2019年年 】深圳宏观环境分析

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2.1

深圳人口结构分析——人口逐渐攀升 为楼市注入新的需求增量

2018年全市常住人口1303万人，较2017年增加50万人；户籍人口455万人，较2017年增加20万人。近年来，深圳城市建设进程持续加快，产业结构不断优化，再加上今年以来粤港澳大湾区确定深圳的地位及先行示范区等作用下，城市人口吸引力持续提升，户籍人口及常住人口持续攀升，人口基本面持续向好。

2.2

深圳人口区域密度——全市各区同比均呈增长态势 南山增速最大

2018年，深圳总体人口密度为6484人/平方公里，同比增长4.0%，其中，有五个区域的人口密度要高于全市平均水平，这五个区域的资源明显比其他区域优越。2018年较2017年人口密度增长最大的区域分别是南山（同比增长4.8%），龙岗、光明（均增长4.7%），福田、大鹏新区（均增长4.6%），增长幅度最小的是罗湖，人口密度仅增长1.2%。

2.3

深圳人口区域分布——宝安、龙岗、龙华人口吸引力增强

2018年深圳1302.7万常住人口中，约有732万人集中在宝安、龙岗、龙华，同比增长4.1%，此三区总计占比56%，与去年持平。深圳454.7万的户籍人口中，原关内的福田、南山、罗湖约有257万，占户籍人口总数的57%，宝安、龙岗的户籍人口占比29%；深圳848万的流动人口中，有568万人集中在宝安、龙岗和龙华三大区域，合计占比高达67%。

2.4

深圳GDP——人均GDP稳居第一

2019年前三季度，深圳国内生产总值累计为18689亿元，同比增长6.6%，增速较2018年前三季度的8.1%有所回落。前三季度GDP总量在四大一线城市中仅排第三，但从已有的数据看，2018年深圳人均GDP为19万元，为四个一线城市中最高。

2.5

深圳住户部门中长期贷款增加额——个人房贷下滑明显

2019年1-11月，深圳住户部门中长期贷款增加额1519亿元，同比下跌25.2%。我们认为主要是两方面影响，一方面今年以来深圳改善型房源成交增加，改善型成交贷款成数会低于首次置业；另一方面是今年金融管控增加，防止违规资金流入房地产取得的成效。

2.6

深圳房地产开发投资完成额——增速为近年来新低

2019年1-11月深圳房屋开发投资完成额增速同比增长15%，为近年来新低，其中，住宅投资完成额数据未公布。

2.7

深圳房屋施工面积——2019施工面积增速有望与去年持平

2019年1-10月，深圳房屋施工面积7372.33万㎡，同比增长14.0%，其中，住宅施工面积3713.84万㎡，同比增长11.4%。从近几年数据来看，住宅施工面积增速在2013年见顶后回落，2018年出现回升，目前2019还还有两个月份的数据尚未公布，我们认为其增速或将接近2018年水平。

2.8

深圳房屋竣工面积——严政后止跌上涨

2019年1-10月，深圳房屋竣工面积380.9万㎡，同比增长118%，其中，住宅竣工面积231.5万㎡，同比增长135%。从2016年深圳最严调控后，房屋竣工面积逐渐降低，2019年终于迎来止跌上涨的态势，竣工面积的上涨，意味着交房速度的加快，也说明今年交房的楼盘增加了，这是一个好消息。

2.9

深圳大事件——城市战略地位升级 虹吸能力再度增强

2.10

深圳政策——结合市场情况而定 保持平稳健康发展

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