翁梅 金辉江山云著噪声测评|选房指南No.94

翁梅的东北两侧是下沙和临平，但跟下沙、临平之间是脱节的；往市中心方向是九堡，但跟九堡之间也有脱节；从地图上可以清晰地看到板块处于绕城高速、东湖高架路、杭甬高速、杭浦高速四大高速（高架）的环绕之中，跟周边几大板块都有割裂。基本是个准独立板块。

翁梅板块处于发展初期，本地也没有特别的产业，未来最大的可能就是个卧城。

缺乏产业支撑的板块，在二手房价上的表现会逊色于有产业支撑、人口流入的板块。

这也是这个板块虽然地铁口、学校、菜场、医院等配套齐全，但房叔不是特别看好这个板块长远发展的原因。

说到江山云著，约2.5万元/㎡的均价，含3500元/㎡的精装修，而边上的新交付的二手房金地艺境的价格也在2.5万元/㎡左右，关键在于，二手房是看得见的精装修品质，可以一套一套仔细去挑，不用担心减配、漏水等问题，在现在“没签合同就开始维权”的行情下，买的是安心。

当然二手房不利因素在于，可能还有额外的5.5%的营业税以及个税和中介费用等，但对于刚需人群来说，从期房到交付同样也是需要成本的，所以看中这个板块，一定要买的购房者，不妨权衡下。

PART 1

摇号信息

江山云著鸟瞰图

摇号房源：14号楼，共128套

主力户型：97㎡、100㎡、123㎡

无房户倾斜：40%

均价：24950.05元/㎡，包含装修标准3500元/㎡

验资门槛：60万

登记时间：2019年3月1日至2019年3月3日每日9时00分起至20时00分止，持续3日

PART 2

项目整体规划、配套信息

定价情况

开发商：金辉

拿地时间：2017年9月1日

拿地楼面价：17226元/㎡

销售价格：均价24950.05元/㎡，包含装修标准3500元/㎡

车位售价：23万

车位选购时间及付款方式：可按揭

周边新房售价：

绿地艺尚府 均价22000元/㎡

周边二手房售价：

朗诗未来街区东园 单价24754元/㎡—单价27644元/㎡

朗诗未来街区西园 单价22615元/㎡—单价29966元/㎡

保亿风景晨园 单价23655元/㎡—单价30233元/㎡

产品介绍

项目规划：17幢16层的住宅，共1333户

交房时间：2020-09-30

房屋朝向：朝南

单层层高：3m

楼间距：约43m

小区物业：金辉物业

容积率：2.2

得房率：约83%

精装亮点：中央空调、新风系统

配套介绍

区位图

周边城市界面：

东：翁万路、三甲医院规划用地

南：天万路，朗诗未来街区西园

西：杭乔路，规划农贸综合体、杭师大附小文正小学

北：翁梅街，规划居住用地及规划幼儿园

交通：

北侧翁梅街 约15m，杭浦高速 约450m

西侧S101（迎宾路）约820m

东侧东湖高架路 约680m

南侧杭州绕城高速 约3.1km

地铁1号线翁梅站 约810 m

周边商业购物配套：

绿地艺尚魔方 约975m

乔司商城 约2km

华荣城 约3 km

余之城 约3.2 km

理想银泰城 约4.9 km

宜家家居 约3.1km

周边学校：

规划幼儿园 北面，一路之隔

新城第七幼儿园 约600m

南苑街道中心幼儿园 约1.1km

杭州师范大学附属文正小学 西侧约376m

南苑中心小学 约1.2km

乔司镇中心小学 约1.4km

乔司中学 约2.4km

临平第一中学 约3.7km

医疗：

规划三甲医院 西侧，一路之隔

余杭第一人民医院乔司分院 约2.6km

余杭区第一人民医院 约3.9km

生活：

中国民生银行24小时自助银行 约1.4km

中信银行ATM 约1.6km

翁梅农贸综合体 西侧，一路之隔

联胜农贸市场 约1km

公共配套：

余杭图书馆（乔司分馆） 约1.9km

东湖公园 约2.3km

PART 3

户型点评

101㎡边套

位置：14号楼西边套、东边套

套数：32套

总价：226万—279万

江山云著101㎡边套

优点：

南北通透、全明户型

两卧室朝南、双飘窗

餐客一体、尺度较舒适

客卫干湿分离

带有储藏室

缺点：

主卫较小

进门即餐厅位置略尴尬

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97㎡中间套

位置：14号楼中间套

套数：64套

总价：194万—246万

江山云著97㎡中间套

优点：

三开间朝南

客厅带阳台、主卧次卧带飘窗

主卧带衣帽间

缺点：

北面卧室和卫生间、厨房依靠通风井采光和通风

厨房面积较小、冰箱门打开取物不便

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122㎡夹边套

位置：14号楼夹边套

套数：32套

总价：261万—326万

江山云著122㎡夹边套

优点：

全明户型、南北通透、三开间朝南

餐客一体、客厅带阳台

南向双卧带飘窗

缺点：

两卫、厨房面积不够宽裕

PART 4

楼幢区位优劣势分析

14号楼

侧边有非机动车出入口，可能有噪声影响；

北侧有地面停车位，可能有噪声影响；

北面约20米是翁梅街主干道，有一定噪声、尾气影响；

东面约15米是规划道路，有一定噪声、尾气影响；

PART 5

选房建议

97、101㎡选房建议

考虑因素：

1. 位置：97㎡是14号楼中间套（02/03室），100㎡是14号楼东西边套

2. 采光：南面是9、10号楼，中低楼层会受到遮挡

3. 噪声：东边靠近规划路，噪声从东往西递减。

4. 户型：边套户型优于中间套

5. 价格：两者相差4㎡，总价相差32-34万；同层同面积价格几乎一致；最贵楼层在15层（次顶楼）

选房建议：在乎总价，首选97㎡；在乎舒适度，首选101㎡。

122㎡选房建议

考虑因素：

1. 位置：14号楼的夹边套

2. 采光：南面是9、10号楼，中低楼层会受到遮挡

3. 噪声：东边靠近规划路，噪声从东往西递减（西夹边套比东夹边套安静）

4. 户型：户型一致

5. 价格：同层价格一致，最贵楼层在15层（次顶楼）

PART 6

一房一价&噪声评测

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