某商住项目机电系统维修问题总结与建议

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#1住宅

1.给排水系统-入户水表自转

现象：住宅小业主收楼后发现，部分无人员居住的房屋出现水表自转情况，尤以高层出现较多（故障比：8.72%）。

原因：经现场打压排除管 漏水可能，我司及物业公司定期检查发现此水表灵敏度较高，由于本项目为超高层住宅，水压波动较大。

措施：在水表前后增加止回阀。

效果：大部分水表自转情况得以解决。

建议：

①高层建筑设计阶段可考虑水表前后止回阀的设置；

②对楼层进行上下分区，向上变频供水，向下减压供水。

2.给排水系统-空中花园侧排地漏返水

现象：住宅空中花园2-5层侧排地漏大雨天部分返水。

原因：①二层、三层结构反梁，造成住宅空中花园侧排地漏接主排水管在施工过程中，无法放坡或反坡；②主排水管在二层有转换弯头，易造成雨水积滞，发生返水现象。

措施：一部分将坡度有问题的管道改至空中花园室外花坛内，一部分将室内侧排口内侧抬高或封堵。效果：问题得以解决。

建议：

①结构设计应综合考虑机电管线的布置及走向，对于排水管的安装坡度要在通水前进行复核；

②建议主排水管在转换部位使用90°斜三通或2个45°弯头来达到顺水效果。

3.给排水系统-住宅卫生间有异味

现象：住宅卫生间内有异味产生，住宅A户型卫生间地漏返臭。

原因：因设计时未考虑卫生洁具安装空间，浴缸排水管直接采用塑料软管接入PVC排水管管口内，用手工弯制存水弯，达不到实际存水弯的效果，所以易出现异味。

措施：更换地漏。

效果：问题得到解决。

建议：

①精装修深化时应考虑设备的安装空间；在招采阶段，洁具的存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内；

②在施工过程中，隐蔽验收时，对相关部位进行严格复查；

③在调试与移交阶段，再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查，确保其使用功能。

4.给排水系统-单元内排水管管井渗水

现象：单元内衣柜返潮、发黑；公共管道井内积水，导致积水向下渗漏。

A户型衣柜发黑

A户型衣柜发黑

原因：管井设计在衣柜后，管道井未设置地漏。

措施：拆除衣柜对管道进行维修并恢复；增加了地漏。

效果：问题基本解决。

建议：

①管道井在考虑建筑美观效果时也要考虑今后的实用性，既要美观也要方便以后检修；

②设计阶段必须于管道井内设置地漏；③建议今后项目将管道设置于室外，以便于维修。

5.给排水系统-住宅户内墙面结露渗水

现象：个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。

原因：①卫生间内淋浴（或盆浴）混水阀阀芯与供水管接头处连接不紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分饱和，因内部为石材装饰面，不宜透水，从而由外墙处渗水。

②2#楼32C经检查发现，卫生间混水阀安装过程中将给水铜管拧裂，造成渗水。

③3#6C精装修施工时将给水铜管钉破后，造成墙体内渗水。

措施：①装修单位重新安装混水阀阀芯，并对损坏墙面及地板进行恢复。②、③机电三队配合重新更换损坏铜管，装修单位对损坏墙面及地板进行恢复。

效果：问题得以解决。

建议：

①严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作；

②将精装修二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的日常机电管理工作中。

6.住宅内电器设备烧坏

现象：多起住宅厨房内电器设备被烧坏。

原因：住宅入户箱接线不规范，住宅用电三相严重不平衡，未将零线并接零线排，而是串接零线，造成只要入户箱内一个器件出现问题就会连带烧坏厨房电器。

措施：相关单位江苏向荣对所有入户配电箱重新进行检查及接驳工作。效果：问题得以解决。

建议：设计时考虑三相用电平衡；施工安装前请电箱厂家复核三相用电平衡；零线、地线应单独接入零线排、地线排，而非串接。

7.地下室潜水泵故障频发

现象：①排水泵为耦合式，固定杆锈蚀严重，无法耦合，故障频发；② 控制箱内KBO故障率高，缺相就烧电机。

原因：①产品自身问题；前期投入使用时间过早，造成损耗较大；管理不到位，未能及时清理集水井内垃圾，造成堵塞，进而导致泵烧毁；② KBO的技术尚未完善。

措施：①更换水泵；②更换KBO设备。

效果：问题解决。

建议：

①选择质量更好的设备；

②在前期使用阶段可使用临时潜水泵进行排水；

③可于集水坑内再下挖一个底坑，用于沉淀杂物，水泵入水口不到达最底部，这样也可有效延长水泵使用寿命；

④在正式潜水泵安装使用阶段，要求并监督各单位对于潜水坑的杂物进行定期清理，水泵及电箱进行定期检查；

⑤加强后期对设备的管理及维护，维保期内协同物业定期检查，定期维护。

8.门禁系统故障频发

现象：住宅门禁、智能化、可视对讲系统出现诸如：杂音大、图像不稳定、无法开门、无法对讲等故障。

原因：①产品为博世品牌，由业主指定分包中航进行采购及施工。住宅部分总共为768户，据了解该品牌之前并无这么多户数的施工案例。联 后，系统出现故障；②为了美观，室外主大门主机未采用原厂箱体，而是采用了根据要求更改过的箱体。

措施：联系设备厂家检修。

效果：仅能初步解决问题，但无法彻底根除。

建议：

①设计阶段需参考产品性能及实际案例，给出选型的相关参数；招采阶段进行参数的准确复核；施工阶段进行最终的数据复核；

②业主指定分包必须纳入管理范围，包括设备选型、采购到施工、调试的整个过程，对于有疑问的地方提出合理化建议。

9.消防走廊感应灯频繁烧坏

现象：住宅消防通道近900个感应照明灯的灯泡频繁烧坏。

原因：①根据现场测试及检查发现西门子感应开关没有消防接口，施工人员安装时接线错误；②为满足消防强制要求，回路接驳后造成灯泡基本上处于长亮不灭状态，造成灯泡大量损坏。

措施：更换带有消防接口的感应开关，并重新接线。

效果：问题得以解决。

建议：

设计阶段充分考虑设备所应具备的功能；招采阶段复核产品性能能否达到设计要求；施工阶段严格按要求进行施工。

#2商业

1.风机房百叶飘水

现象：下雨时，风机房百叶飘水，倒入风管内。

原因：该处安装百叶非防水百叶，百叶上方有雨水渗入风管。

措施：风管内增加集水槽。

效果：问题得到解决。

建议：

①外墙处采用防雨百叶；

②于风管下部做集水槽。

2.地下室-2F通道异味大

现象：地下室-2F通道异味很大。

原因：地下室-2F有个隔油池房间，房间内通风效果不好，导致里面的异味往通道扩散。

措施：我司建议物业公司在地下室-2F通道上增加排风管道，在隔油池房间内增加排风系统。

效果：问题得以解决。

建议：

隔油池肯定有异味产生，设计阶段应考虑隔油池实际使用情况，设置机械排风系统去除异味，排出前做活性炭过滤，再排除室外；施工阶段加以复核确认。

3.地下室-3F水泵房给水管振动大

现象: 地下室-3F水泵房一条商业给水管卡箍螺丝断裂，管头松脱漏水。

原因：水泵房进水池水面波动过大，液位浮球阀频繁开关，给水管道振动幅度较大。

措施：①将水泵房内进水箱的所有给水管卡箍接头换成双球橡胶软接头；②将补水浮球阀移至远离进水口处，减小浮球阀在进水时的震动 。

效果：问题得以解决。

建议：

①进水口位置设置到远离浮球一端；

②所有给水管道卡箍接头处换成双球橡胶软接头；

③进水管入水箱口做消能管至水箱底；

④设置电磁阀及液位控制系统控制进水。

4.水景系统溢水

现象：水景系统溢水，下雨天尤为严重。

原因：二次设计问题，考虑到噪音，回水管设计不够、管径偏小。

措施：增大回水量。

效果：问题暂时得到解决。

建议：做好设计阶段的数据确认，施工阶段给予复核。

5.平衡水箱溢水

现象：平衡水箱于晚上系统停止后运行，会税后溢水。

原因：平衡水池容量小，进水多于回水，当系统晚上停止运行后，回水逐渐回流到水箱，造成溢水。

措施：增大平衡水池容量。

效果：问题得到解决。

建议：

①应于设计阶段计算好相关数据，并进行确认，施工阶段给予严格的复核；

②将溢水管管口位置抬高。

6.商业D栋室外扶梯雨天下机仓滴水

现象：商业D栋室外二层扶梯下机仓雨天滴水至首层扶梯入口。