港中旅苏州“地王盘”陷泥淖：“装修升级包”存捆绑争议

（位于苏州市吴江区夏蓉街2100号的中旅悦湾名庭项目。摄影/张孙明烁）

公开信息显示，中旅悦湾名庭由央企中国旅游集团有限公司（以下简称“港中旅”）旗下公司港中旅太湖湾（苏州）置业有限公司（以下简称“港中旅太湖湾公司”）开发建设，而港中旅与“香港中旅（集团）有限公司”实行“一个机构两块牌子”的管理体制。

据了解，2017年11月14日，港中旅以16.62亿元总价、15895元/平方米楼面价摘得中旅悦湾名庭项目地块，在刷新苏州市吴江区最高楼面价的同时，成为该区新晋地王。不过，尽管项目开发已接近尾声并迎来交付，但项目也因业主反映装修质量与“高端改善”宣传不符、地下人防设施和车库大面积积水、购房时被迫捆绑购买“装修升级包”等问题而陷入争议。

“针对市民反映的中旅悦湾名庭的品质和质量问题，我局接到市民反映后，第一时间联系了开发商，督促开发商出台解决方案。开发商代表已出具相关整改和品质提升的书面承诺，积极解决工程质量问题。”7月21日，吴江区住建局公开回应称，对于套内质量问题，已要求开发商抓紧落实维修义务。

“卖家秀”遭遇“买家秀”

今年6月底，中旅悦湾名庭项目开始陆续交付。据多位业主反映，该项目在宣传时曾多次提到定位“高端改善”，但实际交付情况与前期宣传严重不符。业主代表指出，在公共区域如地下车库及单元楼楼梯均以水泥地面交付，其中地下车库存在渗水现象，小区内部的道路坑洼不平、排水不畅；室内装修方面，多处房屋存在地板发霉、空鼓和墙体渗水等现象。

针对业主反映的中旅悦湾名庭品质和质量问题，吴江区住建局近日回应称，“我局于7月2日组织开发商代表和业主代表在我局进行现场协商，开发商代表已出具相关整改和品质提升的书面承诺，积极解决工程质量问题。7月5日，经我局工作人员现场查看，开发商已在落实相关整改和提升内容，预计12月全部提升改造工作完成。对于套内质量问题，已要求开发商抓紧落实维修义务”。

业主代表提供的一份盖有港中旅太湖湾公司印章的《关于中旅悦湾名庭6.25协调事宜的回复》资料显示，港中旅太湖湾公司拟作出4项决定，其中包括将地下室地坪提升为金刚砂固化剂耐磨地坪、将楼梯间地面提升为水性环氧地坪、一楼架空层适当增加休闲设施，并承诺积极解决其他责任范围内的质量瑕疵。

根据上述材料，港中旅太湖湾公司负责人承诺针对地下车库和户内渗漏情况“随时发现，随时处理”，同时地下室地面、楼梯地面提升工程于2021年度完成。

对于业主关心的中旅悦湾名庭地下人防设施、车库是否符合验收标准的问题，“吴江区便民服务员”公开回应称：“经区住建局确认，该项目五方责任主体已出具工程验收合格证明文件。对于市民反映的工程质量问题，已责成相关单位进行整改”。

被疑捆绑销售“装修升级包”

除质量问题外，购房时缴纳的“装修升级包”是否合理也遭到业主质疑，并质疑存在捆绑销售行为。

“当时买房的时候大多数业主交了‘空间改造费’和‘装修升级包’费用，只有少数几户没有买。”中旅悦湾名庭业主王锦（化名）回忆称，当初在购房时曾被迫购买每平方米2200元左右的“装修升级包”，以及额外支付一笔3万元～5万元的“空间改造费”。

据多位业主反映，当初购买中旅悦湾名庭房屋时共支付了三部分费用，包括房价、“空间改造费”和“装修升级包”费用，如果不同时购买“装修升级包”将无法购买房屋。根据公开信息，中旅悦湾名庭项目各户型面积均在100平方米以上。若按上述标准计算，仅“装修升级包”就需要额外支付20万元以上。

“经区住建局确认，对您反映的问题部门非常重视，并已约谈开发企业，严禁捆绑销售等违法违规行为，企业表示装修升级服务由客户自愿选择是否购买。买卖房屋属于市场行为，在约谈中已要求企业依法依规进行销售和履约。如认为开发商有胁迫或强制客户购买装修升级包的行为，请将相关证明材料提交至区住建局或市场监督局相关办公室。”2020年4月27日，吴江区便民服务员在苏州市12345阳光便民 站——寒山闻钟论坛上如是回应称。

该位负责人同时表示，该“装修升级包”是在调研客户需求后提供的打包方案，“业主签合同时有第三方律师在现场见证，不存在捆绑销售情况。”

昔日地王遭遇“史上最严”调控

事实上，对于苏州购房者来说，港中旅及旗下中旅地产并不陌生。

自2006年进驻苏州以来，中旅地产在当地已落定8个项目。具体到苏州市吴江区，中旅地产先后在太湖新城板块和运东板块开发有中旅运河名著花园、中旅名门府（备案名：中旅悦湾名庭）等项目，琥珀半岛项目也已于今年初入市。

官方信息显示，港中旅旗下有中旅旅行和中旅投资等七大业务板块，中旅地产是中旅投资板块中两大业务模块之一，已形成港珠澳大湾区、长三角、环京津、成渝经济圈和关中城市群的区域布局。

“名门系”则是中旅地产旗下的高端产品系，在长三角地区已分别布局宁波、杭州和张家港等市，中旅悦湾名庭即属于该产品系列。在官方宣传资料中，中旅悦湾名庭项目因地段位置优越并包含复式产品而被描述为“难得地段+罕见产品”。

而在苏州楼市，中旅悦湾名庭所处地块也曾有着凭借16.62亿元的身家成为彼时新晋地王的高光时刻。

据 道，2017年11月14日，位于苏州市吴江区太湖新城核心地段的WJ-J-2017-037号地块经过58轮厮杀，最终被港中旅以16.62亿元的总价斩获，折合楼面价15895元/平方米，溢价率48%。彼时，该地块也刷新了吴江区的最高楼面价纪录，并成为吴江区新晋地王。

此后的2019年7月，苏州出台被称为“史上最严”的“7·24楼市新政”，楼市限购限售调控再加码，苏州楼市也开始由热变冷，项目备案价更加严格。其中，非苏州户籍人士购房3年内需连续缴纳2年社保；新房3年限售，二手房5年限售，限售范围包括苏州6个大区。

不过，克而瑞地产研究在2020年4月发布的对包括中旅悦湾名庭在内的30宗苏州地王项目的分析中称，在限价制约下，核心区盈亏分化严重，吴江和相城等郊区盈利空间有限。不过，中旅悦湾名庭依然被列入“高盈利项目”名单中。

而随着项目迎来集中交付，中旅悦湾名庭及开发商港中旅太湖湾公司在回应业主质疑的同时还需艰难善后、提升质量。