导语：除了寸土寸金的市中心之外，国家5A级风景区云龙湖周边应该是徐州宅地资源较少的地方之一了。据相关数据统计，近三年来，云龙湖周边挂牌出让的住宅用地仅有4幅。融创山水云龙项目作为融创全球第五座“山水系”作品，选址云龙湖畔，可以说从土地竞拍到产品立项，一直备受市场关注。
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景观资源优越 产品聚焦高品质生活需求
2021年4月，融创山水云龙项目所在的XT2021-1王长山西路东侧地块，以11839 元 /㎡的成交楼面价由融创竞得，溢价率高达90.62%。
融创自2017年进驻徐州，深耕5年之久，代表项目众多，在售项目以壹号汇、淮海未来城、都会星宸为领衔。而山水云龙项目，为全球第五座融创山水系产品，不是以往项目的复制粘贴，而是融创在徐州的一次产品迭代更新。
（项目基本信息图 图源：CRIC）
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山水云龙·地段
融创山水云龙项目位处铜山区徐州乐园板块，北邻王长山、南邻玉带河，临近国家5A级云龙湖风景区。按照“一环、两廊”的云龙湖文化空间布局，云龙湖西南侧未来将打造玉带河文化休闲景观廊道和拉犁山科教探索公园，融合当代东西方生态人居疗养理念，打造全国宜居宜养地。
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山水云龙·交通
项目1公里半径内2个公交站点，步行12分钟以内均可到达，规划中的地铁S3号线徐州乐园站距离项目约1.5公里。项目周边有三环南路、玉带大道等主干道，后期随着南三环高架及拉梨山隧道的竣工通车，可快速到达东、西、北等区域，以及直达大学路，整体交通方面的表现可圈可点。
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山水云龙·资源配套
项目位于云龙湖风景区二期规划范围内，背靠王长山，正观玉带河，距离云龙湖直线距离1.8km，景观资源比较优越。
商业配套方面，目前周边商业资源较为短缺，项目1.5公里范围内有碧水栖庭项目在建的邻里中心、以及预计今年10月运营的奥特莱斯，后期商业配套也将迎来升级；
教育资源方面，项目内部东南角位置规划一所18班幼儿园。同时，周边邻近项目也将配建一所小学，距离本项目仅0.3km，后续待施教区确认后，基本满足基础的教育需求；
扩大范围来看，项目5公里范围内有矿大附中、光荣巷小学、火花学校、矿山医院、第六人民医院，沿云龙湖可到达南湖水街、滨湖新天地，总体来说生活环境舒适、配套基本完备。后期随着道路条件改善可直达大学路，即可通享大学路丰富的配套资源。
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山水云龙·户型户配
图源：CRIC
融创山水云龙项目户型包括建面约123㎡三室、建面约150㎡四室及暂未公开的建面约170㎡和建面约251-330㎡叠墅产品。所有单一楼栋仅一种户型，除叠墅产品，其余楼栋均为一梯两户。
所有户型中，建面约150㎡为主力户型，建面约123㎡户型占比次之，建面约170㎡以上户型占比最少。项目此次首开的为建面约123㎡及建面约150㎡户型。
项目目前公开的户型（建面约123/150㎡）均为独立玄关设计，三开间朝南，南北通透，客餐一体，客厅的阔景南向阳台与卧室的飘窗设计使得景观视野开阔、采光充足，U型厨房空间利用率高，主卧为卧室+独立卫生间套房设计。阳台两侧端墙预留了储物空间，可以摆放洗衣机等日常家用电器。
（图源：项目实景图/CRIC）
具体来看，建面约123㎡产品11.5米南向采光，客餐一体，连接近5米的景观阳台，南北通透，三房设计注重舒适度；建面约150㎡产品的业主可乘坐双开门电梯独立入户，该户型拥有13.5米南向采光，近6.6米宽厅连接阔景阳台，采光充足，四室设计注重功能性。
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山水云龙·精装配置
据了解，融创山水云龙项目当前毛坯均价18700元/㎡，装修包2600元/㎡。
（图源：项目样板间实景图/CRIC）
（图源：项目样板间实景图/CRIC）
融创山水云龙对外展示的建面约123㎡和建面约150㎡样板间均为实体样板间，这在目前徐州市场上并不多见。实体楼样板间一方面对外给出一种所见即所得，可增强购房者的信赖感，另一方面，也反映出开发商对自身产品的自信、对客户负责的态度。
从实体样板间装修情况来看，装修风格以简约现代为主。整体以浅褐色、灰色为主题色，软装多选用低饱和度色调，吊顶嵌入白色灯带，整体观感柔和明亮。交付时客厅、餐厅、卫生间铺设仿石材瓷砖餐厅、卧室铺设实木复合木地板、阳台铺设瓷砖。值得一提的是，墙纸或壁布、电视背景墙、主卧衣柜、卫生间镜柜、主卫智能马桶等均为后期交付。
（图源：项目样板间实景图/CRIC）
细节方面，项目配置中央空调系统与单向流正压新风系统；定制盘管地暖全屋覆盖（涵盖卫生间干区，不含厨房、阳台）；主次卫生间皆为明卫，干湿分离，主卫配备智能马桶和电热毛巾架；厨房除了灶具、油烟机等基本配置外，还增设了净水机、垃圾处理器、嵌入式洗消一体机等。
（图源：项目样板间实景图/CRIC）
人性化设计方面，入户门口设计儿童防撞隐藏式圆弧形挂钩；智能门锁集钥匙、指纹、密码三合一开锁方式；无接触归家系统、智能灯光场景控制、一键智能总控、可视对讲（可控制电梯）；玄关柜内安装通风除味系统，保证空间无异味；主卧、客厅还设置了一键感应 警器和小夜灯。
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山水云龙·公区规划
融创山水云龙项目秉持中式建筑美学风格，从中国古建筑的屋檐、墙柱、纹饰、结构、色调等元素中衍生，将古建筑的飞檐起角进行现代美学设计。外立面采用真石漆与干挂石材组合，全落地玻璃窗设计，使室内外景色互通。
沿着玉带路向西，可以看到项目配套建设的双向四车道+独立人行道的玉带桥。项目打造“一轴双园，五进七境，十八景”的园林景观，贯穿整个园区的中央轴线依据土地高低约13.5米的落差，做了五层台地规划，有着步步高升的美好寓意。另外，园林平移云龙湖的云龙十八景，兼具萌宠娱乐、儿童游乐区、休闲凉亭、老年活动等功能。
项目会馆配备茶室、瑜伽室、冥想室、私宴室、健身房、室内恒温泳池，从泳池内可见园林内景，该会馆仅供业主使用，不对外开放，且维护费用包含在物业费中。项目交付后示范区主体不变，将会作为小区景观大门、业主会所以及物业服务中心使用。
（底图图源：徐州市自然资源和规划局/CRIC）
项目南入口面向玉带大道，为项目主入口。项目车位配比 1:1.75，地下车库选取环氧地坪，全社区采用人车分流，车辆驶入社区，直接进入地库，泊车后经由地下入户大堂乘电梯可直达入户，电梯为人脸识别，免去业主按键困扰，也有效屏蔽了外部人员的进出。
（图源：CRIC）
从项目主出入口出发步行用时约5分钟可到达玉带大道；骑行至碧水栖庭项目邻里中心需3分钟，4分钟可达徐州乐园；继续向东骑行约700米，共6分钟可到建设中的奥特莱斯，7分钟可到三环南路以及规划中的地铁S3号线徐州乐园地铁站，8分钟即可到达云龙湖景区。
（图源：CRIC）
购房者考虑的因素有很多，想要居住的环境安静，避免噪音非常重要，尤其高品质客户更注重居住环境的安静舒适。笔者对项目进行噪音实测发现，白天正常时段，进入项目必经道路的噪音分贝仅46dBA；实测时工地尚未复工，项目内部噪音分贝值达50dBA，基本可看做交付时的实际结果。两个噪音实测结果均接近较为理想的安静环境分贝值，可见融创山水云龙项目受城市噪音影响较少，居住舒适度高。
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山水云龙·物业
疫情时代，物业的重要性得以凸显，购房者在置业时对物业服务水平的关注度大幅提升。融创物业于2021年克而瑞物业服务力系列测评中排名第五，口碑较佳。
图源：CRIC
融创山水云龙项目交付后将由自持物业服务，物业费4.5元/㎡/月（含公共能耗费），以“管家团队服务模式”链接“六大服务”，涵盖私墅、私膳、私务、私制、私旅、健康等配有特约服务、增值服务和尊享服务，为业主提供高端生活服务。据了解，每位管家服务不超100户业主，为行业内标准的三分之一。
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结语
总体来说，融创山水云龙项目所处的云龙湖周围片区，土地资源相对较少，产品主打城市内改善型客户，项目宜居程度整体表现较好，虽然目前部分配套有待完善，但因市场上同类型项目较少，产品存在明显的差异化，从产品力端来说存在突围之处，项目综合水准与市场上同类型产品相比优势也较为明显。
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