关于征求《嘉峪关市物业管理条例(草案征求意见稿)》意见建议公告

关于征求《嘉峪关市物业管理条例

(草案征求意见稿)》意见建议的公告

为进一步拓宽公众参与立法渠道，广泛听取社会各方面意见。嘉峪关市司法局、嘉峪关市住房和城乡建设局、嘉峪关市房产服务中心结合我市物业管理实际，起草了《嘉峪关市物业管理条例(草案征求意见稿)》，现向社会全文公布。欢迎有关单位和社会各界人士积极建言献策，在2022年6月30日前，通过以下三种方式提出意见或建议，并注明联系人和联系方式：

一、可将书面意见建议直接递交至市司法局一楼法律服务大厅。

二、可通过信函方式将意见建议邮寄至：嘉峪关市司法局政府法律事务科、嘉峪关市房产服务中心物业科。

邮政编码：735100，电话：0937-5967191 0937-6262582。

三、可通过电子邮件将意见建议发送至3061254032@qq.com

嘉峪关市司法局 嘉峪关市住房和城乡建设局

嘉峪关市房产服务中心

2022年5月31日

嘉峪关市物业管理条例

（草案征求意见稿）

目 录

第一章 总 则

第二章 物业管理区域

第三章 前期物业

第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

第一节 业主和业主大会

第二节 业主委员会

第三节 物业管理委员会

第五章 物业服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 监督管理

第八章 法律责任

第九章 附 则

第一章 总 则

第一条 【制定条例目的】为了规范嘉峪关市物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

第三条 【工作格局】本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

第四条 【市政府职责】市人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入本市现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署推进和协调物业管理各项工作。

第五条 【行业主管部门职责】市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

(一)制定本市物业管理相关政策和措施，并组织实施；

(二)负责依法划定、调整物业服务区域；

(三)监督管理辖区内物业服务人和从业人员;

(四)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

(五)会同价格主管部门和物价监管部门形成价格监管机制；

(六)建立物业管理纠纷行业调解机制；

(七)建立健全物业服务规范与质量考核体系；

(八)建立健全物业服务信用管理体系；

(九)建立健全物业管理电子信息平台；

(十)建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度；

(十一)对物业招投标活动进行监督管理；

(十二)对建筑物及其附属设施的专项维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用进行管理和监督；

(十三)监督检查人防工程维护管理和房屋装饰装修活动；

(十四）每年对全市物业行业总体情况进行调查研究、分析问题，提出整改落实方案。

(十五）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

第六条 【相关部门职责】相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内的下列工作，依法处理违法违规行为：

(一）市自然资源部门负责监督检查建设活动，认定违法建筑、违法建设行为，市城市管理行政执法部门负责查处已认定违法的建筑物；

(二）市发展和改革部门负责完善物业服务收费价格政策；

(三）市市场监督管理部门负责查处物业服务人收费项目、收费标准执行等方面的价格违法行为，检查无照经营活动，监督管理电梯等特种设备安全；

(四）市公安机关负责监督检查治安、技防、秩序维护服务等活动；处置犬只扰民事件；

(五）市应急管理部门负责监督管理消防工作，市消防救援机构负责指导和督促落实消防安全责任制，依法开展消防监督检查；

(六）市城市管理行政执法部门负责查处侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为，捕捉、收容、留检流浪犬只；

(七）市环境卫生管理部门负责收集、运输、处置生活垃圾，查处乱堆乱放生活垃圾、污染环境卫生、破坏环卫设施及不按垃圾分类投放生活垃圾等违法行为；

(八）其他行政主管部门按照各自职责，依法进行监督管理。

相关行政主管部门应当建立违法违规行为投诉和举 处理制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举 电话。相关行政主管部门应当自收到投诉、举 之日起，按照规定时限进行调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举 人。

第七条 【街道办、郊区办职责】街道办事处、郊区工作办公室应当加强对本辖区内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区内社区、镇及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

第八条 【社区、镇职责】社区、镇负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：

（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；

（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；

（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；

（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举 处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举 ；

（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理，开展未进驻物业住宅基础物业服务或自助物业服务；

（八）组织居（村）民委员会、物业服务人对物业管理区域进行定期巡查，及时劝阻、制止违法违规行为；

（九）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

第二章 物业管理区域

第十条 【物业管理区域划分】物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第十一条 【物业管理区域划分的监督】新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，市住房和城乡建设部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

第十二条 【物业管理区域调整】已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的社区、镇会同市住房和城乡建设部门等相关单位，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。已进驻物业服务的区域，同时征求物业服务人的意见，可以重新签订物业服务合同。

第十三条 【物业服务用房配置】新开发建设项目，一个物业管理区域内应当规划、设计、配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求。物业服务用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明。

物业服务用房应当按照下列规定配置：

（一）物业服务用房总建筑面积按照开发建设住宅总建筑面积2‰—3‰的比例，且最低不少于40平方米配置；

（二）地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置，设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施；

（三）共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

（四）物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让和抵押物业服务用房。

已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供；建设单位和产权单位已被注销或解散的，由街道办事处、郊区工作办配合市住房和城乡建设部门研究解决。

第三章 前期物业

第十四条 【建设单位前期责任】建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业合同应当就前期物业服务是否收费及服务内容进行约定，建设单位与前期物业服务人执行已公布的物业收费指导标准。住房和城乡建设部门会同市发展和改革部门确定并颁布普通住宅物业服务等级标准，市发展和改革委按照服务等级标准制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度。《前期物业服务合同》应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定，一般不超过两年。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十五条 【前期物业查验】建设单位与前期物业服务人应当在市住房和城乡建设部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共有部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。

承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

第十六条 【前期资料移交】在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)物业管理区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管 工程竣工图等竣工验收资料;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理必需的其他资料。

物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交;资料不全的，应当补齐。

第十七条 【前期物业费计费】前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

第十八条 【临时管理规约】建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市住房和城乡建设部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十九条 【业主委员会、物业管理委员会成立时机】前期物业服务合同期限届满前六个月，社区、镇应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决。

第四章 业主、业主组织和物业管理委员会

第一节 业主和业主大会

第二十条 【业主】房屋的所有权人为业主。

公房产权单位是业主;已出售的，购房人是业主。

本条例所称业主还包括:

(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(三)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律法规规定的单位或者个人。

第二十一条 【共有部分】物业管理区域内的以下部分属于业主共有: