开发商预售房屋时承诺的花园式绿化，建成后大幅“缩水”，且规划区内增设垃圾房影响居住环境，被业主集体曝光，致房价“跳楼”式急跌。开发商卖房时对小区规划的允诺，到底是要约邀请，还是邀约呢？是否应视为购房合同的内容呢？
关键词
要约邀请 允诺 房价 重大影响 要约
宣传的“后花园”缩水，业主诉开发商，要求赔偿房价下跌损失
2021年7月16日，李甲与就一处房屋与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款3350381元，约定了交房标准。合同签订后，李甲交付了全部购房款，并于2021年10月30日办理了收房手续，并接收了房屋。
然而，入住后李甲发现，开发商卖房宣传时“100%绿化率、南北宽70米、东西长400米，近3万平方米后花园”严重缩水至7千平米，且小区附近设有垃圾房，经常有恶臭。上述情况，经多数业主反馈并进行媒体曝光后，该小区房价应声下跌，一度大幅下降50万之多。
对此，李甲认为开发商虚假宣传，并刻意隐瞒相关不利因素，诱使自己签订合同，并将其诉至法院，要求开发商承担违约责任，并赔偿房价下跌带来的损失。
宣传内容不符合“要约”条件，开发商不承担责任
案件诉至法院后，经法院审理认为，本案争议的焦点在于案涉开发商允诺的3万余平的“后花园”之内容是否属“要约”，应否纳入合同内容。
对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约,须符合三个条件🙁1)出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；(2)该允诺和说明具体确定；(3)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
本案中，案涉小区“3万余平后花园”确实存在于小区不远处，且实际仅有7千余平，但非在案涉商品房项目规划范围内，双方未将此广告内容订入购房合同,且李甲于庭审中自认开发商的销售人员确并未向其明确陈述案涉小区“3万余平后花园”距离小区的距离以及建成的具体时间，仅对此作了抽象描述。因此，该宣传内容不符合“要约”的规定，李甲要求赔偿的诉讼请求于法无据，依法应予以驳回。
笔者提醒，如开发商宣传的商品房在某些因素（诸如上学、赠送车位、健身设施等）上极度契合自身需求，且该需求对购房影响甚大的，即使宣传内容具体明确，仍建议直接列入合同条款，以便必要时可便利维权。
若不学法，难成其大
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
往期推荐
合同违约后，可以主张哪些赔偿呢？赔偿的金额又该如何计算呢？
携程大数“杀熟”，钻石会员订高溢价客房，招致“退一赔三”
小伙斥巨资买“问题”挖掘机，为何质量存瑕疵，却无法解除合同？
声明：本站部分文章内容及图片转载于互联 、内容不代表本站观点，如有内容涉及侵权，请您立即联系本站处理，非常感谢！