小区空置房不应缴纳垃圾清运费，但仍应全额缴纳物业费

2019年11月1日，全创物业公司与美嘉花苑小区业主委员会签订《美嘉花苑物业服务合同》，约定由全创物业公司为美嘉花苑小区提供物业服务，物业服务费收费标准为多层住宅0.5元／月／平方米、高层住宅1.2元／月／平方米、别墅1元／月／平方米。张某某系美嘉花苑高层2-1-1603号房屋业主，房屋建筑面积96.83平方米。现因张某某未向全创物业公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，遂引起本案诉讼。一审另查，全创物业公司、张某某均认可案涉房屋系空置房。

一审法院审理认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，全创物业公司与美嘉花苑小区业主委员会签订的《物业服务合同书》不违反法律规定，合法有效，该合同对美嘉花苑小区全体业主均具有约束力。故对张某某抗辩全创物业公司诉讼主体不适格、进入小区提供物业服务程序不合法的意见，一审法院不予采信。对于张某某辩称全创物业公司与美嘉花苑小区业主委员会成员恶意串通签订虚假的《物业服务合同书》，损害业主权益等问题，张某某未提供证据证实，且上述问题亦非本案审理范围，故对张某某上述抗辩意见，一审法院亦不予采信。

对于张某某辩称全创物业公司未在案涉小区提供物业服务的抗辩意见，结合2019年11月12日西河街道办事处向国 能源煤电有限公司发出的整改函，该整改函载明的问题非全创物业公司接手后短期内所能产生，全创物业公司虽主张2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费，但其提供的《物业服务合同书》显示合同签订时间为2019年11月1日，而对于收取2019年11月1日以前物业服务费及垃圾清运费，全创物业公司未向本院提供证据证实其系获得授权或委托而为之，故全创物业公司要求张某某支付2019年1月1日至10月31日期间物业服务费及垃圾清运费，无事实及法律依据，本院不予支持。基于以上事实，经核算，2019年11月1日至2020年12月31日张某某欠付的物业服务费为96.83平方米×0.88元／月／平方米×2个月＋96.83平方米×1.2元／月／平方米×12个月≈1,564.77元。鉴于案涉房屋系空置房，且张某某未按期缴纳物业服务费，事出有因，不属恶意拖欠，故对全创物业公司要求张某某支付垃圾清运费、滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。

一审判决：张某某于本判决生效之日起三日内支付全创物业管理有限责任公司2019年11月1日至2020年12月31日的物业服务费1,564.77元。

二审认为，本案争议焦点为：1．全创物业公司是否享有本案诉讼主体资格？2．张某某应否交纳物业费？一、关于全创物业公司是否享有本案诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”本案中，全创物业公司与美嘉花苑业主委员会存在物业服务合同关系，该合同对双方当事人均具有约束力，全创物业公司提供物业服务后，有权依据合同约定提起诉讼。虽业主委员会与全创物业公司之间是挂靠关系，但此只针对对外承担民事责任。但根据合同相对性原则，全创物业公司是合同相对方，享有合同权利并承担合同义务，业主委员会并非本案物业服务合同的当事人。故全创物业公司享有本案诉讼主体资格。

二、关于张某某应否交纳物业费的问题。张某某认为其不在美嘉花苑小区居住，其所有房屋处于空置状态，应按比例交纳物业费，而不应全额交纳物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”涉案物业服务合同纠纷产生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律规定。依据《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，即使张某某的房屋空置，但全创物业公司一直对公共部分提供养护、管理、环境卫生等相关服务，故张某某认为应当按照比例交纳物业费的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。张某某作为业主，应受业主委员会与物业公司所签订的物业服务合同的约束，依约向全创物业公司支付物业费。一审法院认定事实清楚、处理正确，本院予以维持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。