小新学民法典—物业服务合同

【锐德法务 研究员 小新】

物业服务合同，是指物业服务人（一般为物业公司）在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务合同是民法典新增加的典型有名合同，具有自身的特点。现对物业服务合同，进行简要总结和学习。

一、 前期物业服务合同

1、 前期物业服务合同的当事人

一方为房地产建设单位，一方为物业服务人（目前已取消物业服务企业的资质认定及服务人员的资格限制）。

2、 前期物业服务合同终止的情形：

（1） 前期物业服务合同约定的服务期限届满。

（2） 业主委员会（或者业主）与新物业服务人订立的物业服务合同生效。

二、 物业服务合同

1、 物业服务合同的当事人

一方为业主，一方为物业服务人。

需要注意的是：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主委员会并非物业服务合同的当事人。

三、 物业服务人的义务

1、 不得全部转包或支解转包（但部分专业服务项目可以自行转包，由物业服务人对转包行为承担责任）。

2、 对共有部分进行管理、维护；维护服务区内基本秩序；保护业主人身、财产安全；制止、 告违法行为（如治安、消防、环保等）。

3、 定期公开 告服务情况、共有部分收益等事项。

四、 业主的义务

1、 按照约定支付服务费。

2、 告知、协助义务（装修、转让、出租、设立居住权或改变共有部分用途的）。

五、 业主的任意解除权

业主按照法定程序（业主通过业主大会共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；且应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意），提前60日书面告知情况下，可以解除物业服务合同。

但解除给物业服务人损失的，除不可归责业主的事由外，业主应予以赔偿。

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