房地产的2022年中 季已进入尾声，但对它的复盘和思考，却仍在持续。
行业周期下行裹挟的巨大惯性，叠加疫情反复、宏观经济下行、居民收入预期走弱等诸多因素，房地产行业刚刚度过了史上最难熬的上半年。
也正是因为大环境太难，我们看到了以往难得一见的行业众生相，也看到了一些房企“变与不变”背后的难能可贵。
比如雅居乐。
2022年上半年，无论是不变的，还是在变的，都指向了一个主题：
稳健经营，努力向前！
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持续稳健
2022年上半年，对大多数房企来说，是一场压力测试，对雅居乐来说亦是如此。
复盘来看，雅居乐交出了一份还算可以的答卷。
1）顺利度过偿债高峰
2022年上半年，雅居乐通过加强现金流管理，合理安排偿债计划，实现了上半年各项到期债务均按时偿还，尤其是8月份，展现出了良好的企业信用和偿债能力。
8月30日，雅居乐公告，已将足够资金存入指定银行账户，用于偿还8月31日到期的约3.6亿美元优先票据。
此前公司已于8月11日、8月22日、8月25日发布三份公告，累计偿还超过26亿元债务。
算上此次在内，雅居乐8月份累计偿债金额超过50亿元。
该笔票据按时赎回，也意味着雅居乐安然渡过8月份的偿债高峰，这期间公司按时偿还了所有债务。
公开信息显示，下一笔到期的美元优先票据时间是2025年1月。
值得一提的是，雅居乐多次在公告中表示，偿债并不会对公司财务状况造成重大影响。
2）去杠杆成效显著、财务结构持续优化
得益于一贯稳健的财务策略，2022年上半年，雅居乐的借贷规模、杠杆率和融资成本均出现显著下降。
2022年上半年，雅居乐营业收入为316亿元，净利润为33.54亿元，是上半年为数不多实现规模盈利的民营房企之一。
总借贷金额702亿元，较2021年年末进一步减少人民币137.04亿元，下降幅度为16.3%；
净负债比率进一步降低至48.3%，较去年底下降2.5个百分点。如果算上7-8月进一步大幅还债的情况，雅居乐当前实际净负债率应该会更低。
负债总额降低的同时，雅居乐的实际贷款利率进一步降至5.59%。
此外，上半年通过多渠道的融资、积极的现金流管理、及各类稳健措施，雅居乐进一步巩固了财务的安全边际，财务结构也在持续优化。
截至2022年6月30日，雅居乐账面上的现金及银行存款总额为259.3亿元；上半年经营性现金流43亿元，持续为正；
3）经营平稳、持续向好
地产业务仍是雅居乐的核心业务。
上半年雅居乐的地产业务保持平稳，截至2022年6月30日，雅居乐预售金额达394.5亿元，对应预售建筑面积307万平方米，预售均价为12848元/平方米。
整体而言，尽管销售随行业大势有一定下滑，但整体上保持了较好的节奏和不断向好的趋势。
作为雅居乐平稳运营的重要一环，在制定的“保节点、保底线、保品质”战略要求下，上半年雅居乐75个项目均如期交付，交付套数达2.7万套，交付面积达254万平方米。
雅居乐表示，下半年将继续落实保节点、保底线、保品质，力争完成全年任务。
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稳中求进
尽管遭遇不小的困难，但对于雅居乐而言，面对行业周期的下行和宏观环境的突变，积极应变求存、求发展才是可选之道。
从中 展现的各项数据来看，雅居乐为下一个周期的到来，做好了积极的准备。
1）土储优质、前景可期
得益于良好的区域布局和较为优质的土地储备，雅居乐发展前景可期。
截至2022年6月30日，雅居乐总土储4349万平方米，可支撑未来五六年的发展，尤其是在大湾区、长三角两大重点区域，拥有大量优质储备。
其中，在大湾区的土地储备约为1055万平方米，占整体土地储备的24.3%，现拥有开发项目达51个；
在长三角则拥有529万平方米的土地储备，占整体土地储备的12.2%，现拥有开发项目达47个；
此外，在香港则拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备约为20389平方米。
随着两大核心城市群在产业发展及人口增长上持续释放发展潜力，将为雅居乐提供长远而稳定的销售和营收支撑。
2）多元化贡献加大、新赛道迎来收获
2022年上半年，“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式持续见成效，雅居乐旗下物业管理及其他业务（包括环保及商业）继续发挥协同效应，多元业务收入占比再次提升，“第二增长曲线”初步进入收获期。
上半年雅居乐多元化收入占比24.9%，同比增加8.1个百分点。
物业板块表现突出。截至2022年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为5.286亿平方米及7.065亿平方米。
环保业务方面，截至2022年6月30日，环保业务成功获取多个《危险废物经营许可证》，新增核准的处理资质涵盖焚烧、物化处理、柔性填埋及刚性填埋等多个业态，加速了产能转化，释放有效产能。
旗下产业园建设进度加快，目前三江口节能环保生态产业园建设总体进度超过50%，已全面进入设备安装阶段。
在“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式指引下，雅居乐还积极开拓多个具有增长潜力的“新赛道”。
2021年，公司与威马汽车、珠江桥建立战略合作关系，并成为其股东，正式布局新能源汽车及调味品板块。其中，雅居乐现持有威马汽车6.46%的股权，2022年6月，威马完成向港交所递交上市申请书。
一旦威马成功上市，为雅居乐带来可观的投资回 的同时，也将推动双方在品牌、销售与服务 络、充电设施开发、汽车金融、供应链金融、售后服务等方面合作的大发展。
3）管理红利释放、新战略助力新发展
2022年上半年，雅居乐积极地对自身发展进行修正和调整，短中长期的发展路线图更加清晰。
具体而言，核心策略归纳起来就是：短期重稳、中期重优、长期重聚。
短期而言，雅居乐侧重于稳健经营和保交付的有序推进。 告显示，随着降杠杆的稳步推进、债务的如期偿还，及保交付的有序推进，雅居乐的经营基本面进一步向好。
而对于中长期的安排，雅居乐表示，随着经营优化、组织变革的稳步推进，当下，雅居乐的管理架构更加扁平，经营效率也随之大幅提升。
此外，随着负债的逐步降低，经营业绩的持续向好，雅居乐将通过聚焦高能级城市群、聚焦地产主业，力求成为高品质、优服务的开发商。
除了对发展战略做出一定的修正和优化外，雅居乐也努力的向管理要效益。
比如截至2022年6月30日，雅居乐销售及营销成本和行政费用下降4.5亿元，同比下降14.2%；
管理红利的释放与战略优化也让雅居乐的未来，有了更多的想象空间。
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巴菲特的老搭档查理·芒格有句名言：
“宏观是我们无法改变的，微观才是我们有所作为的”。
对于2022年上半年的雅居乐而言，这句话或许十分贴切。
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