雅居乐：降本增效持续推动净利润率上涨 多元化助推业绩释放

金融界 站讯“内部的成本费用控制要有所作为，必须要减少费用，增加利润，只有真金白银地回 股东才有意义。”雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在2019年业绩发布会表示。

落地有声。目前已有H股地产公司年 披露已经超过三分之二，在TOP20强榜单中，雅居乐集团跻身净利率前十名榜单，超过了6家同等销售规模的房企。这意味着其控制成本与盈利能力的突出。

雅居乐一向追求稳健经营和精细管理。2019年，在积极做好内生性增长的同时，雅居乐更加注重降本增效，双管齐下为盈利稳定增长打下坚实基础。展望2020年，提高销售，压缩成本，提升管理效率，仍将是雅居乐的主基调。同时，非房板块的高速增长，也将为2020年的业绩提供有力支撑。

销售净利率连续5年提升

数据显示，2019年雅居乐实现营业额602.39亿元，同比增加7.3％；净利润92.33亿元，同比增长10.5％；毛利183.58亿元，毛利率为30.5％，净利率15.31％。对历史数据梳理可以发现，过去5年间，雅居乐收入和净利稳定上涨，增幅保持平稳。

值得注意的是，雅居乐销售净利率整体增长较为明显。从下图可以看出，销售净利率连续5年节节攀升。这意味着雅居乐的盈利能力在不断得到强化。销售净利率表征的是企业的净利润占销售额的比重，在TOP20强房企中，总销售额最低的门槛为1100亿元，而净利率的排名显示出不同企业超越销售规模之上的盈利能力之高下。

降本增效提升盈利能力

2019年，雅居乐在销售稳定增长的同时，降本增效工作被放在管理中的重要地位。陈卓林强调，内部的成本费用控制要有所作为，有些成本、管理费用、销售费用等都会进行管控，减少费用，增加利润。

降本增效的成果显示，一方面，在合同销售额增长接近15％的情况下，营销成本下降了13％；另一方面，在有息负债总规模部分上升的同时，财务费用净额由27.44亿元降至25.29亿元。

而在财务成本管理方面，雅居乐通过加快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，同时通过境内外多渠道融资方式，在优化债务结构、降低财务成本、提升融资效率等方面获得明显效果。

截至2019年末，公司资产负债率为76.1％，与上一年持平，继续明显低于行业平均水平；现金及银行存款总额为人民币425.55亿元，一年内到期的短期债务为423亿元，同时未使用银行授信达810亿元，延续了一贯稳健的表现。

与此同时，销售回款率呈明显上升态势，提升约12个百分点至82％，如果按照行业内惯常采取的将历年销售回款均计算在内的口径，销售回款率达93％，同比增幅也达到了12个百分点。

3月17日，中国指数研究院发布的研究成果显示，雅居乐凭借清晰的发展战略和出色的营运能力，企业盈利能力持续提升，在“2020中国房地产百强企业”榜单中排名第19名，同时在“2020中国房地产百强企业-盈利性TOP10”榜单中排名第6名。

在盈利稳定增长的同时，雅居乐也积极分红，与投资者共享公司成长成果。陈卓林认为，降本增效和回 股东是密切相关联的，只有通过加强成本、费用的控制拓展利润空间，才能为股东实打实创造利润并带给投资者回 。2019年雅居乐全年拟派息100港仙。数据显示，2006以来，已实施现金分红14次，累计分红209亿元，分红率达到35％。

产业小镇发展前景向好

2019年，雅居乐物业房地产板块业务的累计销售金额为人民币1180亿元，同比15％，再次突破千亿关口，预售目标完成率达104％；累计销售面积为891.1万平方米，较去年增加11.7％，均价为每平方米人民币13,240元。

销售增长的主要原因是雅乐居持续推动区域多元化营销策略，同时大力拓展产城融合项目。

从销售地域分布来看，华东长三角城市群和大湾区城市群贡献了销售的主力，两者合力的业绩贡献达到了56％，符合公司“深耕两大城市群”的战略。

2019年，雅居乐通过多种方式新购入42幅土地，新增总建面达1090万平方米，可售货值1762亿元。以粤港澳大湾区为例，雅居乐在这一区域的权益土地储备已经达834万平方米。

目前，雅居乐旗下4985万平方米的土地储备分布在国内外逾70多个地区，平均土地成本3509元/平方米，如果对比当前市场预售均价15000元保守估计，地价房价比例大概22％左右，确保了未来利润空间。

产业小镇是雅居乐近年积极推进的一个重要业务模式，即以产城模式融入地方，打通产业地产与当地经济发展的连通，形成彼此共振。2019年雅居乐共布局10个省、16个城市，共签订19个投资协议，获取超过510万平方米的土地，货值超过600亿元。

这种方式最显著的特点是平均综合土地成本更低，成本边际安全，数据显示仅为1530元/平方米，地价和房价比例在15％之内，性价比非常高，能够有效确保更高的利润空间。

雅居乐产业小镇的运营理念是输出产业IP，聚焦新健康、新文旅的发展方向，推进优质产业落地。以2019年6个产业小镇为例，山东威海的冠军体育小镇、天津宝坻津侨小镇、郑州罗曼小镇均是新文旅概念，具有很强的经济效益和社会效益。

此外，在城市更新业务方面，到2019年底雅居乐累计已经完成了10个项目，锁定土地面积超过600万平方米土地储备，预计货值逾人民币2000亿元，80％以上货值分布于粤港澳大湾区。

雅乐居集团副总裁王海洋认为，传统地产开发资源、城市更新业务和产业小镇三者之间形成了互为支撑的格局，共同推动地产板块的销售提升。

同时，在管理方面，仍然围绕“提质增效、创新立式”的目标，进一步提升产品品质、质量服务和管理效率。“包括新获取项目的开盘质量和效率有较大提升，人均开发面积超过1万平方米，同时工程质量，无论是土建安装和室内装修，经第三方评估的综合得分都在逐年上升，步入行业前列。”王海洋说。

非房板块“吸金”效应凸显

2015年以来，雅居乐积极拓展“以地产为主，多元业务并行”的多元化战略，目前已形成以地产为主，物业管理、环保、教育、雅城科创、房管等多元产业并行的格局。

从2017年以来，多元化业务在并表后的营收和净利开始不断增长。在2019年的收入结构中，地产开发板块占89％，其他非房业务占比增长到了10.1％，较比2018年提升了3.6个百分点，较2017年提升了5个百分点。

对于多元业务的蓬勃发展，陈卓林在业绩发布会上表示，多元业务帮助雅居乐在地产营收之外开辟了第二个“吸金池”，这个“吸金池”贡献的收入和利润，将成为雅居乐可持续发展的一个全新增长点。

非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66％，2017-2019年复合增长率高达61％；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率更高达92％，表明相对于收入贡献，多元业务对利润的贡献力度更大。

物业板块主要是于2018年2月分拆上市的雅生活服务（3319.HK），其2019全年业绩收入同比增长51.8％，净利润同比上升59.3％。值得关注的是，2019年雅生活成功收购中民物业以及新中民物业60％股权，在管面积将突破5亿平米，成为规模最大的物业公司。

雅居乐的环保业务2019年营业额及经营利润分别为15.10亿元及3.35亿元，较去年大幅增加146.1％及69.6％。通过多年发展，环保业务已完成全国布局，共有45个项目。其中危险废物设计处理规模已逾330万吨/年，安全填埋库容逾1,800万立方米。在这两个毛利率高达40％以上的领域，雅居乐环保已占据了行业排头兵的地位。

从政策面看，环保产业是当前国家大力推动的三大攻坚战之一，发展前景广阔，行业毛利较高。以雅居乐环保着力布局的危废行业为例，目前行业仍是供需不平衡，未来几年内增长空间显著，随着行业由成长期逐步迈向成熟期，优质项目的稀缺性将逐步显现，而手握优质项目则意味着企业稳健和持续发展的可能。

2019年底，雅居乐的建设板块正式更名为“雅城科创集团”，已经完成了人居科技、EPC/总承包两大业务体系的搭建，全年承接了逾300个工程项目，为50多家房地产企业客户提供服务。据悉，未来其业务聚焦将不再是传统的EPC/总承包领域，取而代之的人居科技板块将成为发展重点。人居科技板块涵盖了绿色景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务，未来发展空间巨大。

房管业务目前已在粤港澳大湾区、长三角、成渝等重点城市群打造了一批代表作，储备货值超过600亿元。虽成立仅2年时间，但其综合实力已跃升行业前列，今年3月一举摘得中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院颁发的2020中国房地产代建运营引领企业（TOP2）荣誉。

展望未来，虽然年初突然爆发的新冠疫情给所有企业带来了巨大考验，但一向坚持稳健经营的雅居乐仍充满了信心。陈卓林也在业绩发布会上表示，“我们希望今年能够确保去年2019年大概1200亿元左右的销售额”。

对此雅居乐集团副总裁王海洋补充道，目前有超过2200亿元的可售货值，同时京津翼的储备项目也将进入销售期，全国布局会更加合理，区域之间能够协同互补，将对公司未来的良性发展能够起到抗风险能力和有效支撑作用。