多赛道发力共舞，龙湖智创生活打造可持续发展多元未来

龙湖智创生活在西安“再下一城”。9月10日，由香港南海集团开发的南海·高芯悦澜与龙湖智创生活签订了合作协议，接下来将由龙湖智创生活为业主提供服务。

这只是龙湖智创生活近期外拓的项目之一。自2007年进入西安以来，龙湖智创生活在西安已拥有17个自有项目，21个外部项目，并运营服务着4个商业项目，在管面积持续提升。龙湖智创生活的服务场景不止于此，在“一个龙湖”生态体系下，龙湖智创生活作为龙湖集团多航道业务协同发展的核心，将业务触角已延伸至租赁住房、产业园、医院、城市服务等多个领域，不断出击。

2022年上半年，受到外部大环境的影响，行业整体承压，但根据龙湖集团刚刚发布的中期业绩显示，由物业管理、商业运营等轻资产业务融合而成的龙湖智创生活，上半年实现营业收入63亿元，3年复合增长率59%，龙湖智创生活缘何能持续保持高增长，背后的原因值得探究。

强大的独立造血能力

龙湖智创生活员工与业主家庭合影

与多数头部上市物业公司业务严重依赖母公司不同，龙湖智创生活具有更强的内生造血能力。

招股书显示，截至2020年、2021年及2022年4月30日，公司在管的由独立第三方开发的项目，分别占在管项目总数的47.4%、59.2%以及60.3%。同期，相应在管建筑面积分别占在管总建筑面积的51.5%、61.7%以及62.2%。

就西安来看，从只服务龙湖自有项目到开启市场化拓展，短短几年，龙湖智创生活已通过外拓获取了21个项目，展现出了强大的外拓能力。事实上，与收并购方式相比，市场外拓更考验企业的服务能力以及市场口碑，一定程度上是企业核心竞争力的体现，这正是龙湖智创生活一直以来所注重的。

成立24年来，龙湖智创生活在物业服务板块早已形成一套高标准的服务准则，沉淀出数千条高品质的物业服务标准。如垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟；见过业主三次面后，要求认识其车辆及业主本人，甚至记得宠物的名字；夜间巡逻的保安会专门配备一副耳机、一双软底皮鞋，以降低对话、脚步声对业主休息的干扰等，这最终形成了“聚沙成塔的”效应。

点滴积累在业主的口碑传播出塑造出品牌竞争力，并为外拓业务的快速复制和服务标准的落地奠定了良好基础。以万达天樾为例，2022年7月31日，龙湖智创生活正式进场，这是龙湖智创生活在西安第一个经业主大会选举中标的项目。接管万达天樾后，龙湖智创生活迅速展开行动，相继落地了绿化清洁、基础配套设施设a备维保、服务设计等相关服务。8月31日，龙湖智创生活接手万达天樾“满月”，看着小区一个月里发生的变化，业主十分庆幸当初的选择。

龙湖智创生活接管西安万达天樾9-3区域

“软服务”也是龙湖智创生活的一大特色，而“善居计划”就是其最大的IP，这一计划从“爱家焕颜”的入户清洗家居和“社区冻龄”的社区环境翻新改造这两方面来美化业主生活，至今已连续举办了11年，收获了业主的一致好评。

善居计划之外，龙湖智创生活秉承“善待你一生”的理念，不断发现和探索空间服务协同效应与用户需求，孵化出田螺美家专业清洁、焕代大师美居服务、愚公搬家、团团游、优选等多项增值服务，在“有生命的空间”里为业主提供“有温度的服务”。

龙湖善居计划-西安部分社区改造项目

通过“软硬兼修”的服务，龙湖智创生活的业主满意度连续13年超过90%，业主的信赖与强黏性为挖掘社区服务消费潜能、实现品牌溢价提供了切入口，而社区增值服务也将成为龙湖智创生活发展的重要驱动力。

领跑商管赛道

商管是龙湖智创生活瞄准的另一个“长坡厚雪”赛道。

一直以来，“物管+商管”的组合颇受市场欢迎，这主要是因为商管具有高利润空间、高提价能力、业务延伸空间广等优势，但同时商管赛道也面临着较大的壁垒。亿翰智库在一份研究 告中指出，专业壁垒是物业企业在商业赛道上的一大障碍，如何提升服务管理水平，打破运营壁垒是物业企业抢占商管赛道的首要任务之一。

在此方面，龙湖智创生活早已借助母公司经验，实现了先发制人。2022年1月7日，“龙湖智创生活”正式发布，这是一个“新物种”，它既非对“龙湖物业服务”升维，也不是对物业服务和商业运营管理的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

商业空间内的运营管理和物业服务自是其不可或缺的一翼。从2003年第一座龙湖天街-重庆北城天街开业，到2022年6月30日，龙湖智创生活已积累了65个购物中心项目，合计管理面积620万平方米，服务超过13000名租户，拥有约5800个品牌的广泛租户资源，涵盖零售业务、娱乐及服务、餐饮、超市及百货商店。

在西安，龙湖集团已经开发了龙湖香醍天街、龙湖曲江星悦荟、龙湖大兴星悦荟、龙湖长乐天街4家购物中心，且还在不断提速。今年2月份，在航天基地发布的2022年市级重点建设项目中，西安第三座龙湖天街——龙湖创意天街落户航天；8月份，西安第四座龙湖天街意向签约未央区，拟落地未央区徐家湾团结片区。

龙湖西安香醍天街实景图

在这些商场中，龙湖智创生活把更多目光聚焦于新潮商业模式下的新生活方式，从生活商业配套到城市功能与产业升级，通过塑造缤纷场景、创新多元体验，积极开发特色IP以及独特性品牌，满足城市居民多元需求，为城市注入新的生长力，也为自身赢得了亮眼的成绩。

数据显示，大兴星悦荟招商率、开业率双双达到了100%，开业首日客流突破8万人次。2015年，曲江星悦荟开业率达到90%；2020年，香醍天街开业率也突破了99%，开业3天引爆客流33万人次。截至目前，其出租率全部达到了100%。

凭借二十余年的商场运营管理经验，龙湖智创生活已经形成可复制的“商管”打法，长期积累的品牌影响力和管理能力开始对外输出，其服务涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后的运营服务等。

不仅如此，在兰州，龙湖智创生活接管了甘肃杉杉奥特莱斯购物中心。接管之初，龙湖智创生活就针对该商业所处地块和人群做出详尽分析，打造出一份因地制宜的商业服务管理方案，并相继展开标准化服务动作，如动线美化、设备维护检修、公区环境优化等。

值得一提的是，据弗若斯特沙利文数据显示，2021年全年，龙湖智创生活服务商场的日均客流量，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二，平均出租率位列行业第三名。这意味着，龙湖智创生活拥有丰富且庞大的线下流量入口，为其讲好线下流量变现、商业模式创新的新故事埋下了伏笔，也赋予了资本市场更多想象空间。

传统行业的数字化转型样板

在“广积粮、深挖洞”的同时，龙湖智创生活也在不断筑高自己的“城墙”。长期以来，劳动密集型是物业行业的标签，传统管理模式面临多层管理效率低、管理不透明、服务结果难量化、人员流动大、服务标准难以持续等各种问题。

针对此，龙湖集团每年将净利润的10%用于投资科技，并专门组建了强大的数字科技团队。基于龙湖集团长期的资金投入以及研发团队，从2014年开始进行智慧引擎探索的龙湖智创生活，如今已构建了一套系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。

在住宅社区领域，龙湖智创生活提供的无接触通行体验，慧眼系统下的无死角监控，设备的自我监控，移动端上的快捷 事与更为多元的线上服务，为社区业主带来了全新的智慧生活体验。比如，当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化；路灯会自动监测天气状况和行人车辆，会在需要的时候自动亮起；下水道井盖一旦倾斜超过15度，维修人员的手机就会收到告警信息。

龙湖智创生活-慧眼系统

在购物中心与写字楼领域，龙湖智创生活基于对商业写字楼业态的洞察与管理经验，自主研发了IBMS（智能建筑集成管理平台）科技平台，集成了楼宇设备自动化、消防系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理，助力项目践行低碳节能绿色理念、合理降低运营成本。

以空调系统为例，IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据，并依据运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数，达到精准控温，以保障客户的舒适体感，既确保项目运营管理品质，又实现节能降耗。同时，数据如果出现异常，设备会自动发送 事工单至移动端管理界面，提醒相关工作人员及时进行维修，并于线上同步修复进程与修复时长，实现线上全面管控。

这些新型技术的应用提高了管理效能，实现了降本增效。2021年，龙湖智创生活的人均在管建筑面积、人均创收两项指标全行业继续排名第一。在有效提高管理效能的同时，也极大助力龙湖智创生活实现人与人，人与物，人与空间的高效链接。

空间服务无边界。未来，龙湖智创生活将继续深化对客户的洞察，以科技驱动提高服务质量，更好地应对未来的行业及市场变化。