治理好一个小区，
并不比管理好一家企业轻松。
在小区业委会的带领下，
徐州军缘新城小区自治已经有五个月了，
小区内不仅水清路净像花园，
还攒下了24万积蓄，
业主们纷纷叫好。
重建后的广场美观又实用
小区业委会主任马照明和财务监督组组长周永才，
介绍了自从2018年9月10日小区自治以来广场上发生的变化：
最大的亮点是春节前花费2305元修好了闲置多年的喷泉，安装上彩色的灯带。春节以来，业主们每天晚上都到广场欣赏彩色喷泉，大人孩子个个欢天喜地。“喷泉水池积攒多年的淤泥我们都清理干净了，七八个人整整干了12天的时间，然后又花300元钱买了一批观赏鱼放进去。”周永才说。
春节前清理水池内的淤泥，修复喷泉
小区路灯全部更换成LED灯，亮堂又节能。广场上有一盏10米多高的大灯，是6年前有业主捐赠的，只亮了一段时间就坏了，几任物业公司都没人修理过。这次实行自治后，也请电工维修好了。因为灯杆太高太重，放下和扶起的时候难度都很大，小区20多名男女老少一起过来用绳子把它拽起来。灯亮起来以后，早上锻炼、晚上跳广场舞的业主都很方便。
业委会的工作人员和业主齐心协力齐上阵，自己安装照明设施
广场的绿植看上去也很整齐、富有层次，树木已经修剪好，灌木丛内没有一点杂草和落叶。白玉兰树叶绿油油的，樱花树枝也泛出了生机。
小区广场不仅美观，还很实用，四周安装了15个高大的晾衣架。阳光好的时候，业主都喜欢到这里晒被子。
为了美化环境，小区内每个向阳的地段都设置了晾晒区
广场的一角，
还有一个醒目的展示牌，
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每个月公示一次账目
上面贴着1月11日至2月10日的各项收支明细和工资发放表。大到几百元的灯带，小到2元的刷子，一项项都罗列清楚。
自治之路一波三折
军缘新城于2008年3月上房，
至2018年年初，
10年间换了6任物业公司，
没有一家能够在这个小区顺顺当当干下去。
“主要是形成了恶性循环。物业服务不好，业主不愿交物业费；物业收不上来费用，服务质量就更差。”周永才说，其中最差的一年，有家物业公司只收到了60户业主的物业费。亏损最严重的一家物业公司，欠下了9万多元的债务。
每一任物业走的时候，小区都是垃圾遍地，物业办公室里甚至连灯泡都被拆走。最后他们只能向社区求助，2018年以后，没有物业公司愿意到军缘新城来服务了。
业主自治成了军缘新城唯一的出路。
军缘新城先后有三班热心业主出马实行自治，
都想改变小区面貌，
也摔了不少跟头。
第一次自治从2018年2月开始，坚持了5个月，但管理中出现一些问题，物业费迟迟收不上来，只得偃旗息鼓；在社区的组织下，第二次自治很快又开始了，但因为提出的两套方案业主不认可，也没能顺利收取物业费，前后只坚持了26天。
两次自治失败，有些人觉得灰心了。这时，曾经担任过业委会成员的马照明，在大家的推选之下站了出来，愿意担心业委会主任。上任之初他就声明：不要任何薪水和奖励，一切工作站在广大业主利益方面出发，监督、督促物业搞好小区物业服务，维护业主利益。
新的业委会班子共有11名成员，经过商讨，成立了自治办，自治办负责人是热心业主朱兆砥，一名退休老师，也是他带头站出来支持小区自治的。朱兆砥聘任用了一名物业经理和保安、保洁、电工共10人，只有这11人是拿工资的，其余人全部是义务为小区服务。
朱兆砥在内蒙还有一份工作，经常在群里“遥控”指挥，春节回来这几天每天泡在小区里，几乎没有休息过。
成功秘诀是“财务公开+办实事”
总结小区自治成功的经验，
马照明透露了两个秘诀：
一是财务公开，二是给业主办实事。
接手小区财务后，他们才知道，有些盈利以前的物业从来不公示也不会告知业主，比如小区的饮水机、捐衣箱、快递箱都是有租金的，虽然不高，但也积少成多。诸如此类的收入，哪怕有100元的进账，周永才也会公示。支出更要征求民意，春年前给物业人员每人发100元过节费，也是征得大家同意的。
小区水清路净
每项财务专项专用，
物业费用于发放物业人员工资，
小区租金和广告收入则用于小区公共建设。
“我们账上现在还剩余241580.9元。”年过六旬的周永才对小区账户上的每项数字都能脱口而出。他总是想方设法为小区省钱，购买路灯灯泡时为了享受团购价，他在群里发动有需求的业主一起购买，最终省下了150元。
小区物业办公需要电脑，他主动把自己家闲置的电脑拿过来作为公用。业委会与物业用房也由5间压缩为4间，多出租一间房就多一点收入。
说到给业主办实事，那肯定需要钱，军缘新城的这一届业委会上任时一穷二白，马照明甚至还垫付了4000多元的电梯维修费。
怎么办？业委会想到了小门门口的一排公共用房，上房多年来，除去物业和业委会用房5间，其余全部被无端占用。顶着巨大的压力，他们请一些有威望的老人前去做工作，一遍遍动员、贴公告，前后花了两个月的时间终于把房子全部要回来并租了出去，14间房屋每年可收租金3.5万元。另外小区广告费的收入每年也有2.5万元左右。
业委会和自治办一边整改小区，
一边收取物业费，
将物业费收取标准由每平米0.45元降至每平米0.40元，而且不另收公共能耗费，前三个月的物业费收缴率终于创了新高，达到90%以上，如果不是有140户空关户，收缴率会更高。
社区放心了，业主满意了
军缘新城新一轮自治从2018年9月10日开始，
到现在5个多月了，
工作进展十分顺利。
道北社区盛莉主任感慨说，现在军缘新城自治工作确实已经走上正轨，不需要社区介入了，也没有业主前来投诉了。以前每次物业撤出和自治失败后，都是社区来兜底。这次自治，物业费收得低，保安和保洁用的都是小区居民，活干得好，业委会跟业主沟通也有方法，业主很满意，社区也放心了。
在广场上保洁的陈衍玲说，她负责小区三栋楼房和半个广场的清洁工作，每天把三栋楼的公共区域都打扫一遍，广场早中晚都要打扫，一天下来没有清闲的时候，每个月工资1600元。但是打扫自己的小区很开心，就像在自己家里搞卫生一样，到处弄得干干净净的，得到业主的夸赞，心里很自豪。
小区居民季女士对业委会竖起了大拇指：小区自治很成功，业主们都很感激业委会和自治办，他们个个都是无私奉献。如今的小区比很多有物业管理的小区都要干净。
小区内的清洁员工仔细打扫每一处角落
据了解，
军缘新城即将上马一个更好玩的项目：
取消门禁卡，刷脸进小区，打造智慧小区。
这个全市还是首家。
对于小区将来的发展军缘新城业委会已经制定了长远规划▼
重建广场上6座小亭子，更换所有单元门，美化小区入口的500米长廊，建成花园式小区。最近他们正在寻找广告商合作一起翻修入口长廊，还希望有爱好墙壁画的人士能帮他们美化墙面。
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