年底楼市突变！万科宣布竞拍方式卖房，价格买家定！

深圳万科又有新动作！

2018年末的深圳楼市是属于万科的！

深国际万科和风轩在周五晚间线上开盘后，周末两天仍有大批购房者涌入。

11月万科瑧山府开盘热销381套，万科星城开盘热销近1900套。

在房地产领域，万科，不仅是房地产的龙头，更在创新上走在前列，创新一直不断：

2017年万科蛇口公馆，首次公证摇号选房

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深国际万科和风轩：开盘折扣您来定，最高5%开盘钜惠

而在2018年12月20日，万科的又一创意营销方式备受行业关注：万科深圳总部基地临街商铺——万科云城iworld，将首次采用“竞拍”的方式出售，这又给深圳楼市开创了一种全新的新房销售模式。

NO. 1｜壹

万科深圳首发

荷兰式竞拍模式

买总部基地综合体临街铺

据万科iworld公告显示，将在12月20日拿出三套商铺作为首拍，本次将采用荷兰式竞拍模式，以备案价为起拍价，在无人应价时，逐次降低 价，以首次应价落槌成交，如从起拍价开始，直到降至竞拍保留价时仍无人应价时，则视为无人竞拍成功，宣布竞拍结束。据悉，价格最低可以达到备案价下浮15%。

据查，万科云城一期商铺万科iworld商业街区，已经取得预售许可证，主推面积段约30-90㎡的一手临街商铺，备案均价约14.9万/平，最低单价约6.6万/平。

壹地产特别提醒大家，这次万科首拍的3套商铺之中，就有一套7栋C座，单价6.6万的总部基地大型综合体临街铺。

传统的拍卖，只有一件物品，一锤定音。而荷兰式拍卖，是一种特殊的拍卖形式，亦称“减价拍卖”，是指拍卖 “标的”的竞价由高到低，依次递减直到第一个竞买人应价（达到或超过底价）时，击锤成交的一种拍卖方式。

荷兰式拍卖就是一场卖家与买家的暗战，你争我夺，你守我攻。把握住市场趋势，看准就下手，不要等到最后后悔莫及。

敢采用荷兰式拍卖的项目必然是热门中的热门，大家都在同一个起跑线上，都在做着同样的抉择。所以，深圳万科把第一个试点放在了留仙洞总部基地综合体临街铺上。

就在前不久的媒体交流会上，郁亮将万科形容为一个充满忧患意识的企业，一直将每一天看作最后一天。举了“半杯水”理论，有人认为还有一半，还可以继续喝；他看到的是：就剩半杯水了，应该想想其他办法。

在谈到收敛聚焦时，是以客户价值为导向的聚焦，会让业务变得更强。

聚焦的方向主要体现在两个方面：

1、战略方向，所有业务的战略方向都要围绕万科始终服务于普通人、“城乡建设与生活服务商”展开；

2、价值观，所有的业务、管理行为，都要聚焦在为客户提供他喜欢的、愿意买单的好产品、好服务上去。

在2018年末，万科宣布竞拍商铺，本质上也是在为客户做服务。一方面大大降低了交易成本，等于间接降低了买家的购房成本；另一方面，购房者可以自主参与定价，在规定的区间内，可以按自己的意愿价格购入产品。

俗语说，变则通，通则达。时代在变，市场在变，创意在变，那么营销也在变。当各大开发商都在以常规方式卖房时，万科紧抓时代脉搏，采用荷兰式竞拍方式，用创意说话，万科的每次创意营销都会给人眼前一亮的感觉，创新也成为万科的时代标签。

NO. 2｜贰

南山唯一在售一手铺

万科把定价权交给买家

低于备案价购买心仪房源

据中原统计，11月深圳商业共成交147套，成交均价为92532/平，环比增长17%。其中40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的，占比近六成，其次是70-100㎡面积段的商业占比20%。

而这次推出的留仙洞总部基地万科iworld商业街区，面积段在30-90平，正式是市面上最受欢迎的面积段。而且据壹地产了解，这也是目前南山唯一在售的一手铺，已经有不少豪客盯上了。

万科iworld商业街区效果图

本着为“服务于普通人”的战略，万科这次提出竞拍模式销售，其实就是把定价权交给了买家。

拍卖定价是指卖方以公开叫卖方式引导购买者 价，利用买方竞争求购的心理，从中间选高价格交易的一种定价方法。这种方法常见于古董、艺术品或者大宗商品的交易，这也是万科首次将其试用到商铺销售上。

拍卖的出价方法有三种：

a.增价拍卖(英国式拍卖）

拍卖时，由卖方宣布预定的最低价格，然后由竞买者相继叫价，直到拍卖人认为无人再出更高价时，则用击槌动作表示竞买结束，并将该拍卖品卖给出价最高的人。

b.减价拍卖（荷兰式拍卖）

这种方法先由拍卖人喊出最高价，然后逐渐降低叫价，直到有某一竞买者认为已经低到可以接受的价格，表示买进为止。

c. 密封递价拍卖（暗标拍卖）

先由拍卖人公布拍卖品的具体情况和拍卖条件等，然后由竞买方在规定时间内将自己的出价密封递交拍卖人，以供拍卖人进行审查比较，决定将拍卖品卖给哪一个竞买者。

此次竞拍将采用荷兰式竞拍模式，以备案价为起拍价，并设置了竞拍保留价。也就是说，无论如何，参与竞拍的购买者都能够以低于项目备案价的价格拍到自己心仪的房源。

NO. 3｜叁

选铺是一门更高级的投资术

买对了一铺养三代

买错了可是会被套的

效果图

壹地产一直认为，相较于买房，选铺是一门更高级的投资术，同一条街不同位置的铺位，租金售价火热程度可以相差很大，买对了一铺养三代，买错了可是会被套的。

商铺和人流量、消费习惯、商家运营、引入商户等高度相关。据业内人士统计：

目前东门中心地段租金高达5000元/平，正常1000-3000元/平，回 在3-5厘；普通内铺的租金回 率在6-10厘，但有价无市，交易少，主因是受年限、银行贷款限制，多为一次性付款。

而海岸城商圈，租金也是达到了1000-3000元/平/月，售价每平米20-50万元，相比开盘时候的5-6万/平，涨了7倍！而且优质商铺几乎没人放盘！一个20平米的拐角铺，最高售价可以卖到单价每平米60万元。

知情人士透露，深圳旺铺一直是香港投资客的最爱，有三大理由：1，深圳方便买铺。2，深圳铺价便宜。3，香港经验，买铺比买房赚的多。以香港150年的发展角度来看，中心地段商铺租金和售价的增涨，早已是一铺旺七代的节奏了。

所以此次，万科把首次竞拍方式，试用在了留仙洞总部基地综合体临街铺上。

（留仙洞总部基地规划图）

买商铺最重要的就是要看人流，如果人口集中、人流密集当然是最好的。但是如果新商铺看不出人流怎么办？那就要看周边五百米的情况。

以万科iworld商业街区为例，它自身有约133.5万平综合体量，包含高端公寓、地标写字楼、星际酒店（尚未开业）、时尚购物广场（尚未开业）等自带稳定消费人群。

并且，其所在区域——留仙洞总部基地总体规划建设683万㎡，是深圳现阶段规模最大的总部基地商务中心。预计到2020年，实现18万人就业及1000亿的片区产值，约5万人在此居住生活。

此外旁边有中兴人才公寓约4万人已入住，稍远一点还有深圳高职技院、西丽大学城近10万学校师生，再远一点就是科技园北区约30万精英人群以及西丽100万的常住人口。

片区目前有地铁5号线留仙洞站、7号线西丽站，还有地铁13号线、15号线、29号线正在规划中，再加上未来西丽高铁站开通，每年还将带来千万流动人口。

西丽高铁枢纽规划

选商铺第二看商家运营、引入商户情况。这方面也是万科iworld商业街区的一大亮点，它开创了深圳第四代商业模式：以“Mall+绿廊街区+商业街区”的独特商业形态，营造7X24全时段的创新形商业体系。

现场实拍图

壹地产现场考察发现，距万科iworld商业街区100米不到，就是万科自持经营的商业体“云里”，目前万科里街·西里已经开业，已进驻的商家包括西贝筱面村、79号渔船、日日香烧鹅、奈雪的茶等主力 红店，品牌运营商的加入，为后续整体商业的招商、租金持续增长，奠定了基础。

（万科里街·西里部分商家展示）

万科iworld商业街区，限量117套万科准现铺在售，是目前南山区仅剩在售一手商铺，由万科实力打造，高使用率，户型方正，合理开间进深比，营造灵动商业空间，并且绝大部分都预留了餐饮条件，预计约半年后即可交付。

综合来看，商铺对细微地段的要求非常苛刻，可能一个转角，生意完全不同，估值也完全不同。

但是总部基地大型综合体+周边人流庞大，这样的临街商铺可以重点去关注。尤其是本次万科的创新营销方式——荷兰式竞拍，能够让买家以低价入手，单价6万多买南山总部基地临街商铺，这样的机会非常罕见。

重要的事情再说一遍！

万科iworld一手临街黄金商铺竞拍活动将于12月20号正式举行。目前已经启动认筹，诚意金20万。

此次万科推出的iworld万能铺，产权40年、首付五成、不限购不限贷、总价最低472万。也就是说，首付只需236万即可进入总部企业基地，感兴趣的朋友们及时把握住机会！