昨天下午，就在全城注目东区拍出新地王时，徐州市区、铜山区、贾汪区突然集中发力，开始集中大批挂牌出让土地。从1月21日至今天，短短3天时间，共挂牌27宗地块！挂牌总价合计超过37.8亿！
其中市区本级3宗，铜山区15宗，贾汪区9宗，涉宅地块共17宗！其中市区和贾汪挂牌的全是住宅地块！
其中大家最为关注的，就是东区的东店子地块，南区的徐州乐园南侧地块。让人大呼意外的是，东店子地块起拍楼面价竟然高达8259元/㎡，比2个月前地价大涨55.75%！而南区这块地为时隔5个月重新挂牌，挂牌价竟然大降41.48%！
以下为此次挂牌地块的详细信息：
01
市区3块：北区海洋馆、东区东店子
继1月21日挂出北区海洋馆旁2宗地块后，今天，市区又挂牌1宗重磅地块——东区的东店子B地块。3块地起拍总价合计达14.701亿！
北区海洋馆2块地
起拍楼面价都高达5500元/㎡
北区2宗地块，位于海洋馆附近，
均为住宅用地，
容积率均为1.2-1.5，应该是洋房产品，
起拍楼面价也基本相同：
海洋馆东B地块起拍楼面价5503元/㎡，
海洋馆东A地块起拍楼面价5501元/㎡。
海洋馆东A地块和东B地块这两宗地块相连，紧邻在建的极地海洋馆、龟山文博园、龟山探梅园、龟山汉墓及规划的樱花谷，靠近轨道交通5号线和7号线的交汇站——工业技术学院站。周边教育资源有民主路小学万科分校、徐州工业职业技术学院等。
目前该片区内在售新房为泽信公馆，当初楼面价也是约5500元/㎡，目前均价13300元/㎡，但销售比较艰难。前不久完成土拍的龟山6-1和龟山6-2地块这两处最终以总价6.514亿元被新盛底价接盘，楼面价也是约5500元/㎡。昨天刚刚拍出的2019-63号大孤山A-1地块，楼面价只有3300元/㎡。
2019-68地块
东店子直接挂出地王价
去年11月，东店子首宗地块（2019-39号东店子A地块）被保利以11.99亿竞得，溢价率8.02%，楼面价5337.41元/㎡！
时隔2个月，东店子第2宗地块（2019-68号东店子B地块）上架，起拍总价9.004亿，起拍楼面价高达8259元/㎡！大大超过2月前成交价！比肩市中心韩山C地块的地王起拍价！
土地位置： 东店子山南侧 出让面积：83866.1㎡
规划用途：住宅 ，70年
容积率 1.1-1.3
起始价：90040万元
起拍楼面价：8259元/㎡
因为地块靠近军事用地，所以出让条件规划：建筑高度应满足徐国安安审 （2018）15 号《关于对东店子 地块规划工作中涉及国家安 全事项的建议函》中的要求……
根据容积率1.1-1.3，这块地将是规划低密度洋房住宅；而东店子A地块（容积率1.54-1.82）应是规划小高层住宅。所以，此次B地块楼面价提高也在情理之中，但提高幅度超过55%，出乎意料。与2个月前比，现在的土地市场显然回暖了。
东店子地块南临城东大道高架，北靠五山公园，东近淮海环球港，西邻工程兵学院。未来规划有地铁7号线经过。
东店子地块附近楼盘，城东大道南侧的德晟君园二手房12800，保利鑫城二手房16000左右。而同在五山公园附近的富春山居，楼面价超10000，房价超过2万！相比之下，东店子B地块起拍价似乎不算高。
上次东店子A地块拍卖非常磨几，拍了4小时溢价率仅8%，这次开发商们会哄抢吗？
02
铜山15块：徐州乐园南地块挂牌价腰斩
万万没想到，铜山区昨天竟然一口气出让15块地，起拍总价累计达5.4853亿！其中住宅地块5宗（商品房地块1宗，安置房地块4宗），还有10宗为循环经济产业园公用设施用地。
5宗涉宅用地
10宗其它用地
XT2020-1地块
时隔5月重新挂牌，起价腰斩
地块位置：玉带大道西侧、彭城欢乐世界南
这块地，就是2019年8月12日挂牌、但旋即终止的2019-29地块。此次重新挂牌出让，有什么变化呢？房哥做了个表对比一下：
可以看来，重新挂牌的这块地，出让面积完全一样，但起始总价大降了1.3亿多，降幅约为三分之一；起始楼面价降了41.48%，几近腰斩！
另外，重新挂牌后，容积率提高到1.1-1.5，建筑限高也提高到27米。可以得知，原来规划或为六层的洋房，现在规划或改为九层的洋房。
该地块位于汉王镇，属于云龙湖风景区。另外，出让条件同样要，需代建一所不低于24班的小学。
从规划图看，该地块在玉带大道与玉带河之间，邻近徐州乐园，附近楼盘有万悦城和万科未来城，但这两个楼盘都早已卖完了。 目前万悦城和万科未来城的二手房价，大约为18000元/㎡左右。附近在售的楼盘海玥南山，洋房价格为17000-18000元/㎡。
（地块北侧的徐州乐园，三期欢乐世界今年3月即将开业）
而现在这块地挂牌价大幅降价，起始楼面价仅4166元/㎡，而预期洋房价格将达17000元/㎡，有较大的溢价空间，看来又将掀起一场抢地大战。
4宗安置房地块
位于张集、柳新、沿湖、利国
XT2020-2地块：位于张集镇104国道南侧，即在建的徐州方特附近，出让面积71471㎡，容积率：2.5-2.8，起始总价4290万元，起始楼面价600元/㎡。
地块共107.2亩，分为A、B两区，均为住宅用地，用于安置房建设。根据出让条件，需要建设社区用房、居家养老用房、邮政服务用房，另外建设12班幼儿园。
从地理位置来看，该地块位于张集镇孟庄村南，即在建的徐州方特南侧。此前张集镇孟庄安置房已经建设，这将是新一批安置房，或继续安置徐州方特拆迁户。
XT2020-3地块：位于柳新镇柳新村，出让面积5953㎡，容积率：1.2-1.6，起始总价715万元，起始楼面价1201元/㎡。
XT2020-4地块：位于沿湖农场一分场，出让面积22257㎡，容积率：1.6-1.9，起始总价1971万元，起始楼面价886元/㎡。
XT2020-5地块：位于利国镇利国村，出让面积22796㎡，容积率：2.7-2.9，起始总价2838万元，起始楼面价1245元/㎡。
综合来看：
柳新镇的安置地块容积率最低，拆迁户可以住进洋房，而且离市区最近。
利国镇的安置地块容积率最高，楼面价最贵。容积率高达2.9，应该为30层以上的高层住宅。
沿湖农场地块值得注意的是：这将是用于农民集中居住的安置地块！与其它镇的农民集中居住不同，这块地通过国有土地出让的方式，未来可以办房证。
大彭镇集中挂10块地
用于循环经济产业园建设
此次大彭镇是拍地大户，一次性共挂牌10块地，全部用于循环经济产业园建设，上图为XT2020-15地块，位于第二垃圾焚烧厂旁，周边为其它9宗地块。
所谓循环经济产业园，通俗地讲，就是城市垃圾处理再利用产业。根据规划，徐州市大彭循环经济产业园位于大彭镇西侧，北至大寨河，南至胡集水库，东临G3 京台高速，西至雁群垃圾填埋场边界线。规划范围总用地面积545.38 公顷。
此次挂牌的地块都是用于产业园建设，不是住宅地块。有这样一个产业园，对于大彭镇和西区的房地产开发来说，还有是影响的。原因嘛，就不多说了，你们自己品……
03
贾汪9块：潘安湖大学城再次挂地
昨天和今天，贾汪区连续两次共挂出9宗地块！而且全部是住宅地块，起拍总价累计高达17.625亿！其中最为关注的是潘安湖大学城又出2块地；贾汪吾悦广场附近挂出多宗地块。
潘安湖大学城2地块
起拍楼面价均涨到1731
此次挂牌的潘安湖大学城2宗地块，都在星光大道西侧，容积率（2-2.6）一样，起拍楼面价（1731元/㎡）也一样，一南一北：2020-1地块在北面，紧临潘安湖；2020-2地块在南面，紧靠科文学院和在建的徐州幼师。
贾汪2020-1地块：位于星光大道西侧，G310国道南侧，出让面积54271㎡，起始总价24423万。出让条件要求无偿配建一所规模不低于 6 班的幼儿园。
贾汪2020-2地块：位于星光大道西侧，佳运路南侧，出让面积72564 ㎡，起始总价32655万元。出让条件要求无偿配建一所规模不低于9班的幼儿园。
目前在潘安湖板块共有5大项目，4家在售楼盘。恒大潘安湖小镇精装均价7000+，大华潘安湖首府精装均价8000左右，中昂博观毛坯均价6000出头。这些项目此前的楼面价都相当低，每平米几百元到上千元；但是前几天刚挂出的科文学院西侧（大华项目隔壁）地块，起始楼面价高达2557。这次新挂的2块地起始楼面价也直接挂到1731，会抬高潘安湖大学城的房价吗？
贾汪其它7宗地块
高层起拍楼面价1300左右
贾汪其它区域，在2019年极少卖地之后，在2020年终于迎来了爆发！这次集中推出7宗地块。
这7宗地块包括：吾悦广场附近4宗、凤鸣海附近2宗、潘安湖北原姚庄电厂地块1宗。其中3、4、5号地块都面积较大，挂牌价都高达两三亿元。其中2020-5原姚庄电厂地块面积最大、总价最高。
以上地块中，容积率2.4或2.6的地块有5宗，起拍楼面价在1250-1375之间。而容积率低至1-1.5的2020-4地块，紧靠大洞山，应该是规划低密洋房，所以起拍楼面价高达2200。
不过，房哥深为贾汪楼市担忧！去年在几乎没有拍地的情况下，贾汪城区新房库存量仍压力山大，几乎所有楼盘都很难卖，很多新盘均价低至5000多！甚至有楼盘打出3999起的特价房。
今年如果继续大批卖地，贾汪房比人多、房价滞涨的情况，还要继续下去！
2020年伊始徐州土拍开足马力，开发商似乎越来越看好徐州，还有更多新房企要进驻徐州。但徐州楼市区域分化的情况也越来越明显。
鼠年春节即将到来，在新的一年，你看好徐州楼市吗？你觉得房价还会涨吗？欢迎留言讨论。
徐州房哥 出品
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