房企2021年 季，比以往来得都更晚一些。
在经历了10多家房企财 的“难产”之后，剩下的房地产玩家们，终于在3月份最后几天，扭扭捏捏地上交了自己的答卷。
不过，也有房企因账面数字难看，在交卷哨声吹响的最后一刻，突然“食言反悔”，突然话锋一转表示：“延期财 发布”。
原本说好12月31日公布财 的雅居乐，就是这样。
受市场综合消息影响，当天在港股上市的雅居乐集团股价遭遇重挫，暴跌7.21%。与此同时，在3月30日，国际投资机构穆迪再次下调雅居乐企业家族评级，由“B1”下调至“B2”。
而穆迪方面给出的降级理由恰恰就是：“反映了穆迪对雅居乐推迟公布2021年经审计的财务 告后，其再融资不确定性和治理风险增加的担忧。”
在过去的一年多，雅居乐一直处在生死线上艰难挣扎。
自从去年被曝出流动性资金有问题后，雅居乐“皇帝的新衣”就被无情的扯了下来，随后市场关于雅居乐裁员、卖身、抛售的消息不胫而走，其严重的“病情”也暴露在了聚光灯下。
时代抛弃雅居乐的时候，确实连招呼都没有打，但一同被甩下列车的，除了雅居乐，还有那些为了理想，和雅居乐一起努力扎根的年轻人们。面对去年的雅居乐疯狂的下岗潮，他们只能忐忑、不安与煎熬。
作为曾经的华南五虎之一，沦落到如今地步，既是企业的不幸，也更是时代的不幸。
虽说雅居乐曾积极自救，但从整体财务状况看，雅居乐的前景仍然不容乐观，甚至比去年还要凶险。
01
美元债只是冰山一角
相比于已经彻底躺平，延迟年 发布、美元债展期的融创，雅居乐在2022年一季度，反而给人一种“重拾旧山河”的积极印象。
面对来势汹汹的债务潮，雅居乐最近确实没有躺平，而是大大方方的选择如期偿债。3月2日，雅居乐向外界发布公告称，已全额赎回2022年3月到期未偿还的优先票据，该票据本金总额约5亿美元，利率6.7%。
此消息一出，就令市场一阵沸腾，甚至有自媒体欣喜若狂地点赞称：雅居乐，已经开始还钱了。
之所以会产生这样的轰动，完全是因为去年12月，雅居乐面对8000万工程欠款时，就已经束手无策，当时武汉雅居乐花园项目还因为欠款原因，导致楼盘停工。
而短短3个月时间不到，雅居乐却能凑出5亿美元，难道雅居乐又可以了？
事情并非那么简单。
在市场下行的艰难时刻，按时还钱虽然难能可贵，但也是天经地义，况且，雅居乐今年的难关，要说已经渡过，还为时尚早。
根据雅居乐2021年的半年 显示，截止到去年6月底时，其美元债规模虽然比大部分头部房企都少，但其整体债务规模并不小，借款约为979亿元，比2020年末还有所增长。
而截止到2022年2月时，其美元债只有50.34亿，只占到雅居乐庞大债务冰山一角。
据了解，雅居乐今年共有3笔美元债到期，合计规模10.77亿美元，最早的一笔已经在3月初完成兑付，但在8月份还有2笔共计6亿美元的票据将到期。
而据ADM早前的统计，在2022年，雅居乐旗下还有7笔存量债券，其中包括5笔私募债，共111.53亿元。而在2022年到期的则有两笔，共计30亿元，还款时间为7月和10月。
不仅如此，雅居乐在业内素有“永续债小王子”的称号，其永续债的规模，远远超过其账本明面上的数字。
据了解，在2018-2020年期间，其永续债金额分别为83.35亿、135.67亿和136.37亿元，而截止到去年上半年，这一数字还是居高不下，仍旧保持在130亿的高位。
需要指出的是，相比于其他债务，永续债因为可以不计入企业负债率，所以雅居乐庞大的永续债实则是被雅居乐用“明股实债”的方式掩盖了起来。因此，其资产负债率虽然一直显示健康状态，但现实却是“病入膏肓”。
而且，永续债还是一把双刃剑，在优化房企负债率的时候，高昂的利率，很容易吞噬房企微薄的利润。
公开资料就显示，雅居乐曾于2013年1月发行了一笔7亿美元的永续债。按照当时协议，从2013年1月18日至2018年7月18日期间，该笔永续债年利率为8.25%，但到2019年6月赎回时，它的利率已经达到10.215%。
对此，世界评级机构标普就曾在评级 告中指出，表外负债可能导致雅居乐现金更快枯竭，削弱流动性的状况超出预期。也就是说，“隐藏”在财 之外的负债，会进一步加速侵蚀雅居乐的有限现金流，使得其前景变得更加不确定。
而综合各项负债情况看，雅居乐今年全年的偿债压力巨大。据统计，截止到2月10日时，其境内债、境外债、永续债及ABS存量规模大约在445亿元左右，而2022年到期的债务约为111亿元。
因此，雅居乐今年3月份赎回的5亿美元债务，对于庞大的欠款金额来说，只是沧海一粟。要想翻过今年的债务大山，雅居乐仍然任重道远。
02
断腕求生
或许是为了缓解现实压力，从今年开始，雅居乐就在不断抛售资产减负。
1月21日，雅居乐和世茂就向市场扔下一颗重磅炸弹，宣布两家房企全面撤出广州亚运城，并将旗下股份悉数转给合作伙伴中海地产，至此，这个曾经霸榜全国地王多年的项目，终于还是让位给了国家队。
两天之后，雅居乐又在义乌和徐州的将三个项目卖给了中海宏洋，雅居乐再次套现10亿。
而在更早之前，雅居乐已经有在着手清空资产。比如1月10日，雅居乐公告称，去年下半年，雅居乐已经陆续出售14项非核心项目，累计售出酒店5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗，售价共28亿。
不仅如此，雅居乐甚至还把近年来一直“加仓”的环保项目也摆上了货架，1月份时，其就用旗下的5家环保公司，换回了11.29亿元的现金。
但这些远远不够。
于是，雅居乐又把目光投向在售项目上，开始含泪甩卖。
其中，最有代表性的就是广州雅居乐天际715、中山雅居乐万象郡和珠海雅居乐国际花园等几个楼盘。
据了解，雅居乐天际715从去年1月份的550万/套暴降至350万/套，而这还不是底线，在2022年春节复工之后，雅居乐又推出了290万/套的工抵房，并一度引发市场热议。
不知道那些营销人员，看到曾经引以为傲的产品，被如此贱卖、糟蹋，是否会黯然神伤。而对于那些曾力挺支持715项目的人，看到这个价格，又是否会满怀心酸或愤慨？
雅居乐的暴雷，也令不少购房者担忧，高昂的负债，或将影响开发商楼盘项目的质量，这种现象，雅居乐身上已经发生了不止一次。
比如，在2021-2022年期间，雅居乐在全国多个城市的十几个项目，都集中出现了质量问题，像成都雅居乐剑桥郡、南京雅居乐滨江国际、武汉雅居乐花园、郑州雅居乐御宾府、重庆雅居乐星瀚雅府等，都有疑似偷工减料、货不对板和虚假宣传现象。
而因为虚假宣传，最近雅居乐还被海南 信办约谈。
但即便疯狂出货，雅居乐仍旧难掩销售颓势。
根据雅居乐公开数据显示，去年其预售金额只有1390亿，与去年初立下的1500亿的目标还差110亿，整体成绩并不达标。而这一业绩还是在雅居乐疯狂降价的情况下取得的。
据了解，从去年下半年开始，雅居乐的销售均价就呈现快速下滑的趋势，虽然在此刺激下，业绩有所回升，但和同年2月份的春节淡季相比，仍还有一定差距。
除此之外，雅居乐的利润前景也较为堪忧。其中，毛利率方面，雅居乐近些年的表现一直呈现下跌状态，从最高时的43.95%降至28.1%。
更为艰难的是，虽然账面上的营收逐年增加但整体上，其经营性产生的现金流却微不足道。比如去年上半年，雅居乐账上现金流只有46亿，但来自经营产生的只有8亿，相反，依靠永续债和股东注资等其他筹措性渠道，获得的现金流却有136亿。
可以说，雅居乐依靠销售业绩进行造血的能力相当薄弱，想要依靠单纯的业绩销售还账，无疑比登天还难。
03
融资、卖身，杯水车薪
在这样的背景下，雅居乐短时间只能选择“卖身续命”或“借贷还贷”，但即便这样，雅居乐仍然有不少挑战。
首先，是在金融借款方面，虽然央行等金融机构在去年陆续放松了“水闸”，明确鼓励银行给予房地产金融支持，然而这种支持，更多的只是面向国企央企以及优质民企，类似雅居乐等出险企业，金融机构仍然表现的较为慎重。
3月份国务院金融委的会议也透露了这一点，主要还是鼓励重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。雅居乐作为出险企业，大概率是被排除在优质名单之外。
其次，除了银行贷款受限外，评级下调，也有可能影响其他投资机构对于雅居乐的投资信心。今年1月份，穆迪和标普两家机构就表示，由于大规模的债务到期，雅居乐短期内获取资金的渠道将受到限制。
标普甚至指出，因为融资选择有限，出售资产和销售产生的现金流低于预期，雅居乐的流动性可能在未来12个月进一步恶化。
不仅融资难解“钱慌”，就连出售旗下资产，也很难实现满格回血。
据了解，雅居乐集团的大部分项目都集中在二三线城市。2020年的年 显示，除广东、江苏等较发达省份之外，雅居乐在海南、天津、河南等地都有不少项目。而这些项目，在全国房地产市场下行的环境背景下，其价值性必然大打折扣，即便有其他房企接盘，也很难卖出好价钱。
更糟糕的是，雅居乐去年拿的土储项目，大部分都集中在非热点区域。2021年中 数据显示，雅居乐去年上半年新增22个项目，总共花费105亿，其中拿地支出最大的城市竟然是中山，其次才是北京、上海等一线城市。
而对于想收购优质资产的国企和央企们来说，一线城市的资产无疑更加具有诱惑力，而像雅居乐在二三线城市的大部分项目，要想脱手，也还有一定难度。
另外一个就是，雅居乐近年押注的环保、新能源汽车等赛道，目前也还不具备资产变现的能力。并且，由房地产转入造车赛道的几家房企，大部分都已经命悬一线，雅居乐要想借此转型，摆脱困境，也一样很难。
可以说，在负债累累，喝水都塞牙的情况下，雅居乐要渡过“高周转”的劫难，只有脚踏实地，坦然面对现实这一条路，延发财 ，这个不能让疫情来背。
况且，即便延迟发布财 ，巨额的债务面前，又能编出怎样的数字？
雅居乐能不能平安渡过自己的30岁，靠的不是怎么说，而是怎么做。
同时代的老房企利海集团终于还是破产倒下了，利海的今天是否会成为雅居乐的明天，还是要看怎么收拾眼下的烂摊子。
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