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一、小区名片
西坝河东里社区占地面积4.4万㎡，南与北三环东路接壤，东至曙光西路与三元大厦隔路相望，西至西坝河南路，南近太阳宫南街，地处太阳宫商圈内，临近三元桥、国展、亮马桥等热门商圈。该小区由北京柳芳苑房地产开发有限公司建设，单号楼双号楼隔路相望；小区共有63栋楼，建筑户数5267户，内部有塔楼和板楼，小区板楼一梯两户/三户/四户，塔楼两梯六户/七户/八户，容积率为2.5，是一个大中型体量的社区。
1.小区概况
1.1基础设施
物业：西坝河东里的物业公司是北京亿方物业管理有限公司，物业费为0.8元-1.0元/㎡/月。物业办公室位于小区59号楼和67号楼之间的平房内，主要服务范围包括维修供暖、保洁保安等，服务电话为010-82617878；小区半封闭式管理，虽有大门门禁和安保值班，但不限制外部人员进出；小区南门有24小时保安值班，其余的出入口在夜间特定时段关闭。
相比于多年前的西坝河东里，经过改造之后的小区环境虽然有所改善，但是物业一直只是“及格”水平，公开资料显示，2019年该小区的物业曾上榜物业企业不良行为名单。从这次的踩盘经历来看，小区的物业确实有提升的空间。
绿化：小区的绿化率为30％，院内绿植种类繁多，有松树、银杏树、柳树等绿植，还有大量灌木以及草地。
踩盘正值春末，院内的绿植郁郁葱葱，野趣十足；相比于周边的小区，院内花卉较少，偶尔能看到花坛里自由生长的野花，还有业主自己在阳台或是小院精心栽种的茶花、月季等。
(小区院内的绿植生长良好，缺乏花卉点缀）
(小区院内的绿植生长良好，缺乏花卉点缀）
停车：小区人车不分流，仅有地上划线停车位；旧改之后小区的车位增加至1000个左右；小区收费标准分为三档：非本小区车辆小型车0.75元/15分钟、大型车1.25元/15分钟；本小区车辆小型车1元/2小时、大型车2元/2小时；本小区长期停放小型车150元/月、大型车210元/月。
（小区停车费用详情）
（地面停车情况一览）
从实地踩盘的情况来看，虽说西坝河东里在进行老旧改造的时候重新规划了停车位，但是小区业主和外部人员的车辆都可以入内停放，车位供需明显不足，不少车主会将停在单元楼楼下的空地上、步行道上等公共区域。据小编了解，除了居民随意停车之外，还有不少院内店铺的职工会将车辆长期且免费地停放在院内，这个收费标准究竟是落到了实处还是仅仅作为摆设，这一点就不得而知了。
供暖：小区是市政集中供暖，费用为30元/㎡，供热服务站位于小区内侧91号楼附近。在单元楼里可以看到社区供暖服务电话，如果供暖出现了问题，打电话给供暖公司，会有员工上门解决问题，这点比较方便。
（供热服务站位于小区内部，,保障供暖系统安全）
1.2建筑品质
小区始建于20世纪80年代，2018年被纳入北京老旧小区综合整治项目，目前社区大部分楼体已经完成改造，塔楼多使用砖红色与米白色涂料，板楼多利用小区顶层做防水设计，墙体有保温隔热设计，经过改造后的外立面墙体上悬挂了工程责任主体公示牌。
（经过改造之后的外立面）
（经过改造之后的外立面）
顺便说一下，除了外立面之外，院内的公共区域改造，如架空线入地改造、道路绿化改造等也已完成。曾经裸露在外的的管道已经被埋入了地下，地面车位划上了白线且标上了序号，院内的休闲健身设备也是新安装的。
（小区路面改造施工现场，源于 络）
（小区路面改造施工现场，源于 络）
1.3楼栋大堂
小区塔楼门口有步梯和无障碍通道，门口设有的监控、门禁均能正常使用，进单元门需要刷卡；楼道内
墙面经过重新粉刷，电梯口张贴了便民服务电话和街道社区通知告示，楼道为水泥地面，无小广告。
板楼门口有步梯，门口安装的门禁和监控均可正常使用，进出单元口需要刷卡；楼道内安装了黄色安全扶手，墙面上的广告可以看出清理过的痕迹，但是墙面未经重新粉刷，楼道为水泥地面，台阶上尚有部分印刷广告。
（小区单元楼内部）
（小区单元楼内部）
在小区粗略绕了一圈，随机走入一栋单元门打开的六层矮楼，门口是已经无人使用的信箱，楼道内的“牛皮癣”广告已经被铲除，但是墙面凹凸不平。
小编只想问一句：“墙壁都如此斑驳了，真的不考虑翻新一下吗”？
（除不尽的牛皮癣广告）
（颇有年代感的白墙）
从矮楼出来之后又转身去了广场对面的电梯房，入口处是步行阶梯以及无障碍通道；进入大门后电梯间，墙壁上张贴了社区便民电话以及物业通知；乘坐电梯上到四楼，楼道算得上干净但不算整洁，因为有不少居民的私人物品堆放在楼道里；步行楼梯间明亮宽敞，就是扶手上灰尘积得较厚，完全无从下手。小区的单元楼很多，归属的管理单位也不太一样，所以在外立面刷新、楼道整治方面，小区各栋楼的节奏不一致，楼栋呈现出来的景象也有差别。
1.4户型分析
小区共有63栋楼，总户数为5267户，小区有39㎡-46㎡一居、44㎡-64㎡两居、55㎡-77㎡三居、178㎡-248㎡四居四种户型。
小区主力户型为44㎡-64㎡两居，以63.32㎡的两居室为例，该户型户型方正、采光充足，无遮挡无把边，南北通透通风良好，主卧有外挂式阳台。从小编了解到的情况来看，目前小区在售的一居室比较少，仅有的两三处房源均位于一层、临近北三环东路，户型虽然方正，但是噪音污染着实无法忽略。
1.5内部配套
小区是扇形布局方式，87和89号楼中间是西坝河东里社区广场，广场内部有凉亭、座椅、朝阳区24小时自助图书馆，广场东侧区域健身休闲设备；小区内部还有多个小广场，除了健身休闲设备之外，有儿童娱乐设施、 球场等健身场所。
（儿童娱乐设施和健身休闲设施）
（儿童娱乐设施和健身休闲设施）
小区内居住人口一直比较多，院内的休闲娱乐设施难以满足日常的休闲需求，有孩子的家庭更愿意带着孩子去社区中心广场上玩耍；小区业主表示：“广场比较空旷，累了能去凉亭里坐着看孩子玩，顺便还能跟熟悉的家长们聊聊天。”
（带着孩子在广场上玩耍的居民）
（带着孩子在广场上玩耍的居民）
小区大院内有社区医疗卫生服务站、社区警务工作室、社区服务站、京能供电公司、亿方物业公司等多个机构；还有西坝河东里幼儿园、西坝河第一幼儿园、汇佳幼儿园、小橡树幼儿园、西坝河第三幼儿园(西坝河园)、朝阳师范学校附属小学西坝河校区等多所学校；
（坐落在小区内的幼儿园）
（坐落在小区内的小学）
对于院内的这些机构、场所，居民表示生活很方便，因为不用出小区就能接送孩子上下学，有身体不舒服的情况能去卫生所就诊，但是也有一点点困扰，因为院内的人群比较杂，很多外来人员在小区走动，不放心孩子自己上下学。
小区内部有自助打水机、旧衣回收、微型消防站、垃圾分类回收、快递驿站、电动车充电桩、电动汽车充电桩（自装）、信箱、垃圾分类桶等设施设备；院内还有餐厅、超市、蔬果店、蛋糕店、KTV、美容美发等多类型底商。
（小区内部的设施设备）
（小区内部的设施设备）
小编认为，小区的便民配套已经算是比较完善的，毕竟涵盖了吃、穿、用、住各方面，日常的买菜、买水果、逛超市等需求都能满足，省去了不少时间，对于下班较晚的白领来说也很方便，在家楼下就能买齐第二天做饭的食材。
2.外部配套
2.1交通配套
地铁：小区距离地铁10号线太阳宫站672米，距离地铁13号线光熙门站1.1公里；小区西南侧是在建的地铁12号线/地铁17号线换乘站点西坝河站。待西坝河站点建成通车之后，居民的出行便利程度会进一步提升。
（地铁10号线太阳宫站）
（在建的地铁西坝河站）
公交：小区北侧224米处是西坝河东里公交站，途经132路、467路、515路、966路四条公交路线；距离小区南门230米处是三元西桥公交站，可以搭乘首都机场大巴；距离小区232米处是静安庄西公交站，途经130路、302路、671路等十余条公交路线；距离小区426米处是曙光里南口站，途经536路、985路等公交。
（小区南北两侧距离最近的公交站点）
（小区南北两侧距离最近的公交站点）
自驾：小区南门距离北三环东路150米，驾车3分钟可达，沿北三环东路西行可至京承高速，南下可至机场高速，自驾便利。北三环是朝阳海淀东西城的核心交汇处，车流量不言而喻，所以在上下班高峰，西坝河门口辅路上会有协管员在红绿灯旁指挥交通，一方面是方便行人过马路去搭乘公交，另一方面是控制车流速度保障人车安全。
（小区南侧的北三环东路和东侧的京密路）
（小区南侧的北三环东路和东侧的京密路）
2.2商业配套
小区内部有京客隆超市（曙光里店）、京客隆超市（西坝河店）、佰益生鲜超市、京东生活超市等，还有叮咚买菜、新发地果蔬批发大卖场、果士多生鲜超市等商超便利，还有窖鸡王、金玉宫KTV、北京稻香村等店铺。超市遍地，无论你是想买蔬菜水果，还是馒头大饼，不出小区就能轻松解决。
小区周边500米范围内有中国工商银行、中国邮政储蓄银行、广发银行、中国民生银行、交通银行等营业厅/atm，圆通快递、菜鸟驿站、顺丰速运等快递站点也在周边500米范围内。
小区周边552米处是凯德Mall（太阳宫店），916米处是天虹商场(国展店)，1.2公里处是凤凰汇购物中心。周末想带孩子出去玩或者约朋友去吃饭，这些大商场品牌多、场地大，是打发时间的不错选择。
（小区外部的商场）
（小区外部的商场）
2.3医疗配套
小区内部107号楼东侧是北京市社区卫生服务站，社区居民可以来此建立家庭档案 、提供计划生育咨询等；小区南门底商有一处私立口腔诊所，如果不介意价格和不能走医保，可以选择就近治疗；
小区周边1公里处是应急总医院（三级综合），距离1.8公里处是中日友好医院（三甲医院），周边3公里范围内还有北京市和平里医院（三甲医院）、中国中医科学院望京医院（三甲中医医院）。从小区出发前往中日友好医院，乘坐4站公交车就能直达，该医院口碑、资源都非常不错，是小编在朝阳的朋友们必选的定点医院之一。
（小区内部的卫生服务站）
（三甲医院中日友好医院）
2.4教育配套
幼儿园：小区内部有西坝河第一幼儿园、西坝河东里幼儿园、汇佳幼儿园（西坝河东里分园）、小橡树幼儿园、西坝河第三幼儿园(西坝河园)；距离小区261米处是UHN二十一世纪实验幼儿园；小区周边800米范围内还有北京孙瑞雪至尊宝宝幼儿园(国展园)、新东方满天星幼儿园(太阳宫园校区)、北京太阳宝贝国际幼儿园等多所幼儿园。
小学：小区内部有北京市朝阳师范学校附属小学(西坝河校区)，周边1公里范围内有曙光里小学、黄胄艺术实验小学(本校)、朝阳师范学校附属小学。
中学：距离小区300米处是北京中学，距离小区835米处是清华附中朝阳学校(三元桥校区初三校区)；小区周边2公里范围内有北京中医学院附属中学、中国人民大学附属中学朝阳分校、北京市第一七一中学、清华大学附属中学朝阳学校。
（在幼儿园门口等孩子下课的家长们）
（在幼儿园门口等孩子下课的家长们）
从列举的一系列名单来看，小区内部光是学校就有6所，包括5所幼儿园和1所小学，这对于居住在小区内部的孩子们来说，不用走很远的路就能上学，家长接送也着实方便；单号楼双号楼之间还有1所幼儿园，虽然说要穿过一条马路，但是从东门走过去，也不过是5分钟的事。
当然了，如果说家里的孩子如果还没到上学的年龄，可以去小区附近的早教机构，比如凯德mall商场的三层，有芭蕾舞班、烘焙班、音乐班等多种早教机构，家长陪孩子上如果感觉无聊，还能去楼下逛逛商场打发时间。
2.5生态休闲配套
小区北侧是西坝河，运河两旁建设的绿化景观带可供居民散步休闲；距离小区535米处是祥和公园；小区周边2公里范围内还有太阳宫公园、香河园公园、望和公园、京顺园公园、坝河长庆公园等；小区99号楼北侧是西坝河东里社区足球场，距离小区504米处是青少儿篮球羽毛球运动培训(曙光里店)。
（西坝河河堤景观道）
（在足球场训练的孩子们）
小区的广场面积比较大，但是小区业主们还是习惯饭后去西坝河的景观延伸带上散步。步行道沿河而建，车辆禁止入内。小区业主告诉小编，如果是周末带孩子去放风筝或者野餐，她们更喜欢结伴去太阳宫公园，园区环境较好、游人较多，孩子玩耍能够放得开手脚，草地也比较安全。此外，小区北门外有一处足球场，参加俱乐部训练的孩子们会在放学之后直接换上球衣球鞋来这里训练。
二.价值分析
1.区域价值
1.1区域描述
1.2政策规划
2.购买价值
2.1地块价值
近十年来，太阳宫板块都没有住宅用地入市。距离板块较近的朝阳公园西板块在2012年出让农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地，最终融创以21亿元、外加27.8万㎡的“异地医院楼”建设费竞得，实际成交价43.24亿，住宅项目名为“北京壹号院”。
此外，从近三年朝阳区土地拍卖情况来看，孙河、崔各庄、东坝等区域挂牌出让土地数量较多，距离太阳宫区域有一定的距离。
2.2发展前景
太阳宫板块作为传统的住宅区域，其板块发展前景主要还是从住宅属性出发。作为朝阳区发展较早的住宅区之一，太阳宫板块拥有完善的生活配套和浓厚的居住氛围，板块内交通发达、商超遍地、公园集聚。在十四五规划中，太阳宫板块把“推动绿色发展，人与自然和谐共生”的内容，和2035年远景目标中“生态环境根本好转，美丽中国建设目标基本实现”的要求作为新的绿色发展方向，大力推动生态文明和景观建设，打造高品质的生态宜居环境。不过，板块发展较早，一方面区域内的二手房品质分化严重，溢价相差悬殊；另一方面，对于想在该地区置业的购房者来说可选择的空间也比较大，可以根据自身的需求选择合适的小区和房源。
3.产品力价值
3.1品质价值
西坝河东里小区始建于1980年，开发商为北京柳芳苑房地产开发有限公司；小区由单号院和双号院组成，房屋性质种类较多，商品房、已购公房、央产房都有，房屋建筑品质良好。单号楼经过老旧小区改造，外立面整体较完整，双号楼目前还是维持原样，部分楼栋未加装保温层；小区楼道墙面老化严重，塔楼内电梯维护一般；绿化方面，低矮灌木修剪较整齐，花卉种类较少，内部设施设备维护正常，内部配套种类齐全、商超便利发达，满足住户的基本生活需要。
3.2小区卖点
3.3小区对比
3.3.1新房对比
目前，太阳宫板块内无新房。
3.3.2二手房对比
太阳宫社区板块内同类型二手房小区数量一般，该类二手房均价在5.3万/㎡-7.6万/㎡之间，楼龄在1980年-2002年不等，以老旧公房社区为主，还有部分商品房。
4.交易价值
4.1交易价值
西坝河东里小区目前挂牌价在70374元/㎡，目前挂牌房源38套。
中介表示，该小区在太阳宫板块换手率较高，近三个月成交超40套，主要以64㎡以下的一居室、两居室为主，用户主要看中小区的地理环境和便捷的交通配套以及未来西坝河地铁站的开通运行，且在同板块内该小区均价较低。
出租方面，小区出租率约0.15%，主要以整租为主，朝向不同的房源租金会相差几百元。
同周边小区相比，小区整租租金水平低于UNH国际村、金星园等小区，和曙光西里、西坝河北里等老旧小区租金基本持平。
4.2购买指南
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