新一轮的实物形成周期——地产论道系列之保障性租赁住房

棚改退潮，商品房投资期预期下行，保障性租赁住房成为接力新方向，作为租售并举的新一轮尝试，若完成目标将拉动地产投资5.1pct，加速需求端的预期转型。

摘要

从保障性安居工程的角度看，棚改接近尾声，保障性租赁住房成为新发力方向，政策密集出台。1）2019年前，棚改占保障房套数比例约80％，资金占保障性安居工程资金约45％，是保障房的绝对主力。但2019年棚改数量从约600万套降至约300万套，2020、2021年更是大幅下滑，无论是政策的重视程度、还是微观调研反馈看，2020年基本完成棚改的目标已实现，棚改接近尾声。2）新的定位看，公租房、保障性租赁住房和共有产权房明确为保障房的主体，政策倾向及各地出台的规划显示，保障性租赁住房是绝对主力。3）类比棚改对三四线城市楼市的拉动，及高峰时期棚改占房地产投资完成额的比例达17％，我们认为保障性租赁住房对地产的投资的影响不能忽视。

从租售并举角度看，保障性租赁住房将接替市场化运营长租公寓，成为政策新的尝试方向。1）2016年将租售并举设立为政策发力点后，法律、金融、税收等政策均快速配套，长租公寓在资本加持下快速发展，但2019年的大面积暴雷，让市场化尝试陷入低谷；2）2020年后政策开始酝酿保障性租赁住房，是对租售并举的新尝试，用政策扶持及资金补贴的方式，试图跑通集中自持式租赁住房的商业模型；3）短期内跑通商业模型的难度较大，预计国企将是试点主力，但除改善民生、完成中央要求的目标外，保障性租赁住房有较强的正外部性，可以理解为地方政府对未来税收的投资，推进动力较强。

地产大变革视角下，保障性租赁住房顺应人口向城市群集中的趋势，助力制造业升级。地产发挥信用派生功能积累资本，从而推动经济的发展模式已经终结，农村人口进城带动城镇化率提升的过程也基本结束。未来的模式将是制造业升级带来的城市群出现，人口向城市群集中，人口聚集和产业聚集推动经济转型升级。与之对应，棚改保障原住居民并消化房地产库存的模式终结，而保障重心转向新进城年轻人口，降低人口流动门槛，顺应制造业升级大趋势。其在短期可能缓释购房需求，但中长期将通过人口聚集、劳动生产率支撑购房需求。

估算每年保障性租赁住宅入市规模约2.41亿平，带动地产投资约1.18万亿，约为2020年房地产投资的8.3％。若2022年地产投资增速下滑3％，保障性租赁住房发力对冲，即使考虑2年建设周期，仍可拉动地产投资5.1个百分点，总体增速达到2.1％。

风险提示：地方财政压力大导致保障性租赁住房推进不及预期。

历史上，对商品房存在过多种形式的补充，保障房体系的包括公租房、廉租房、经济适用房等，还在部分城市试点了共有产权房，同时，还在购和租方面，探索了租赁房。最终，这些不同种类的补充，在土地金融化大浪潮中，均没有体现出自身的价值。

而在当前，以监管预收账款以保交楼的政策，使土地去金融化进入到改革深水区，带来行业历史上较大幅度的一次金融缩表，使得行业总量出现明显回落。

每一次地产周期都因总量下行时的新一轮刺激而重启，本轮坚持房住不炒，保证极大定力，也就使得总量将继续回落，如何既要保证房地产行业对经济发展提供稳定支撑，又要不以房地产作为短期刺激经济的工具，保障性租赁用房浮出水面，解决实物形式，又改变需求预期，按照十四五规划，体量很大，足以拉动地产投资继续提供正向支撑，但对商品房部分会继续形成冲击。

保障房作为商品房的补充来调节房地产周期，在历史上的效果并不好，主要是在每一轮周期下行时，都有新一轮的商品房政策刺激，这一次的保障性租赁用房的发展，也在于此。

我们暂时不讨论其对需求预期的影响，仅从实物形成的供给角度，探讨保障性租赁用房的作用。

正文

1.总量数据下行，保障性租赁用房站上舞台

销售下滑及融资偏紧大环境下，地产投资下行，考虑到政策定力较强及当前房企土储水平，预计2022年上半年投资仍有较大下行压力。下半年行业销售出现明显下行，叠加房企融资及按揭贷款回款等仍处于偏紧状态，新开工和拿地均下行，投资增速也大幅下行，9月转负。从目前情况看，监管层对地产政策定力仍然较强，地产投资仍然有较大下行压力。另外，考虑到房企经过去杠杆后当前土储水平已经明显下降，2021年新增拿地明显不足，我们预计2022年新开工将有下行压力，投资增速亦难有明显改善。

地产投资的增速下行加大了经济下行压力，在此背景下，保障性租赁住房政策密集出台，我们预计可以在一定程度上对冲房地产投资下行。1）当前经济下行压力明显增大，三季度GDP增长超预期下滑至4.9％，9月、10月连续两个月PMI跌破50。2）但从2020年下半年起，保障性租赁住房政策开始大力度密集出台。2019年底住建部工作会议提出“探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制”，其后2020年12月中央经济工作会议首次明确“高度重视保障性租赁住房建设”。2021年年中，保障性租赁住房政策出台进入快车道：5月住建部专门在沈阳、广州召开发展保障租赁住房工作座谈会，要求40 城大力发展保障性租赁住房；6月出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，全方位支持保障性租赁住房发展。同时6-7月，政治局会议、国务院常务会议强调支持保障性租赁住房，同时公募REITs试点也扩展至保障性租赁住房。

2021年多地将保障性租赁住房列入重点工作计划，规划量约为为新房成交量的30％左右。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各个陆续出台相关地方性稳健，以广州为例，2021年9月10日出台《关于进一步加强住房保障工作的意见》，计划到2025年全面完成66万套保障性住房，其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套，而保障性租赁住房套数为2020年广州新房成交套数的5.38倍。相应的，成都“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套，约为2020年新房成交套数的1.1倍；杭州新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30％以上；合肥新增保障性租赁住房占新增住房供应总量 30％ 以上。多数城市目前在关于保障性租赁住房的规划稳健正在出台中，但从目前重点城市推测，预计对于一二线城市，保障性租赁住房约占新房住宅成交的30％左右。

从各地十四五规划中保障房建设来看，一二线城市对租赁住房大力加码，三四线城市稍弱。北京“十四五”期间将新增租赁住房供应不低于40万套，上海到2025年形成租赁住房供应40万套以上，我们预计其中超七成数将通过保障性租赁住房实现。而三四线城市外来人口基数有限，个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划，较一二线城市仍存在数量级的差距。

2.保障性租赁住房实物形成可达商品住宅的30％

2.1.公租房、保障性租赁住房、共有产权房为支柱的保障性住房体系确立

在普通商品房市场体系之外，我国还有保障性安居工程，我们将保障房分为产权类、租赁类和更新类三类，分别保障购房、租房和老旧住房更新需求。市场普遍把关注的重点放在普通商品房体系，但此体系之外还有保障基本民生的保障性安居工程，从历来的尝试来看，可以包括1）产权类：经济适用房、共有产权房，主要解决低收入群体的购房问题；2）租赁类：公租房、廉租房、保障性租赁住房，主要低收入群体的租房问题；3）更新类：棚改、农村危房改造、城镇老旧小区改造等，主要解决低收入群体当前住房的更新问题。

经过多年探索，当前已经确立了公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。对于三类保障房，我国经历了多年的尝试甚至是试错。1）产权类的保障房：2015年前主要是经济适用房，但经济适用房存在销售对象难以界定、寻租频发、房屋质量偏差、一次性补贴困局，多数城市在2015年后逐步不再新建经济适用房，产权类则开始着力推进共有产权房保障刚需；2）租赁类则是从公租房、廉租房（已并入公租房），到2021年开始重点提保障性租赁住房，其中公租房廉租房主要聚焦中低收入群体，而保障性租赁住房则聚焦新市民、青年人的住房困难；3）更新类则是以棚改为主，2015年开始大规模做棚改货币化，2020年棚改基本完成，当前过渡到以老旧小区改造以及市场化城市更新为主，政策保障属性逐步退出。2021年，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确从当前的定位看，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

2.2.棚改曾是保障房主力，高峰时约占房地产投资的15％

2019年之前，棚改一直是保障性安居工程占比最大的部分，约占到房地产投资额的10％。在过去保障性安居工程中，棚改一直是绝对主力，1）从建设套数看，2015年棚改占比总保障房达到80％；2）从中央及地方财政保障房支出看，2019年棚户区改造约占37％；3）以2019年之前棚改投资额约占到房地产开发投资的15％左右，2019年下滑至9％。

从政策角度看，棚改基本完成，当前政策呈弱化趋势。棚改的大幅提速始于2014年，当年发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》提出“到2020年基本完成城市棚户区改造任务”，2015年国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》要求加快棚改货币化安置比例，其后3年棚改进入加速推进状态，也带动了低能级城市房地产市场的繁荣。2018年政府工作 告曾提出新三年棚改攻坚计划，计划2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，但2019年、2020年执行力度明显低于预期。从微观调研看，2020年多地棚改已基本进入收尾阶段。

从实际数据对棚改收尾也有印证，2019年以后棚改执行力度大幅减弱，2020年已不再提，2021年从主要省份棚改计划数据看，仍在大幅下滑。1）2015年之前棚改一直是以实物安置为主，虽然在保障安居工程中占据重要地位，但每年也仅在300-400万套。棚改的大幅推进是2015年，为了完成去库存，大幅提高了棚改货币化的比例，保障房开工改造也大幅提升至每年约600万套，但2019年实际执行棚改仅316万套，较2018年下滑49.5％，2020年该数字已不再公布，从我们统计的主要省份的数据看，2021年相较于2019年棚改计划数均出现大幅下滑；2）从对棚改支持的金融工具PSL余量看，2020年后开始逐步下行，也印证了棚改数量的下滑。

2.3.保障性租赁住房接续棚改，广州规划为商品住宅的1.23倍

当前已经确立了公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，保障性租赁2021已实际大幅发力。在新的政策框架里，保障性住房体系已经是公租房、保障性租赁住房、共有产权房，从实际政策推动看，我们已在第一节阐述了2021年后政策密集出台推动保障性租赁住房发展。从实际落实情况看，全国40个城市计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。其中，1-9月已开工72万套，占全年计划的76.9％，完成投资775亿元。保障性租赁住房已经开始接续棚改，也意味着保障房的保障重点从低收入群体的原住居民，逐步过度到以年轻人、农民工为代表的城市新居民。

从长远规划看，以广州为例，2021-2025年保障性租赁住房建设量约为2020年新房年均成交量的1.23倍。广州市人民政府办公厅2021年9月10日出台《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出“到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套）；逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”以此测算，广州2021-2015年每年完成保障性租赁住房筹建12万套，而从广州新房成交数据看，除2015-2020年新房年均成交9.74万套外，且除2016年新房成交超12万套，其余年份成交套数均远低于12万套。

3.托底地产投资，但信用派生能力下降

3.1.建设端，保障性租赁用房拉动地产投资5pct

与商品住宅销售、投资具有较强的周期性不同，保障性租赁住房政策性极强，且纳入保障性安居工程，本身不具备周期性。另外，1）由于购房和租房之间存在一定的替代关系，在商品住宅投资下滑明显时，加大保障性租赁住房的投资力度可较在需求和供给端同时平滑地产投资的周期性波动。2）我国人口净流入城市在租赁住宅方面历史欠账较多，需要弥补的缺口较大，住房自有率高到96％，显著高于其他国家亦反映了租赁住宅的不足，在地产周期出现明显下行时，保障性租赁住房的投资力度的调控空间也较大，短期不会造成资源的错配。

保障性租赁住房对建安的拉动与住宅基本相同，但对土地投资拉动作用则较低。房地产投资主要包括两大部分：建安支出和土地投资支出，其中建安占比约60％，投资投资占比约35％。1）住房建设成本差异不大，总体看考虑到简装，建筑面积单位成本约3000-4000元/平；2）拿地成本则差异较大，纯住宅出让价格较高，而自持型物业地价普遍偏低，从上海、南京等地出让的纯租赁地块的价格看，租赁用地的价格约为纯住宅用地30％-40％。由于土地出让并不直接创造GDP，所以即使用等量的保障性租赁住宅替代商品房，则理论上对GDP影响不大；但由于土地出让金仅为相同住宅地块的30％-40％，则对房地产投资完成额形成拖累，同时也会对地方政府土地出让收入有明显拖累。

我们测算如果保障性租赁住房平稳推进对地产投资的影响，基本假设如下：

1）保障性根据各个城市及各省份的计划，保障性租赁住房的供应套数约为住宅供应套数的约30％，但由于政策目标主要在人口净流入的城市，我们保守推算一二线城市的保障性租赁住房的供给量可达到30％，其他城市供给量在15％。

2）土地出让部分假设60％来自于新的土地出让（包括单独的租赁用地的出让及出让住宅用地时的保障性租赁用房的配建），根据上海、南京等地历次租赁用地出让经验，租赁用地价格约为纯住宅用地价格30％-40％，我们预计总体价格约为纯住宅用地价格的35％。

3）一般租赁住宅以70平以下小户型为主，最高不超过90平，我们假设租赁住宅平均面积为70平，考虑到需要做装修，估算建安成本在3500元/平。

则可推导如下结论：

结论1：保障性租赁住房可带动房地产投资1.18万亿

1）保障性租赁住房每年入市面积：（一线城市3358万方+二线城市27123万方）/90*70*30％+（其他城市145605万方）/90*70*15％=24099万方；

2）保障性租赁住房贡献土地投资：24099万方*4000元/平*0.35=3374亿元；

3）保障性租赁住房建安投资：24099万方*3500元/平=8434亿；

4）保障性租赁住房带动总投资：2323亿+5807亿=11808亿

总体看，保障性租赁住房可带动房地产投资1.18万亿，约占2020年全年房地产开发投资完成额的8.3％，总量数据可以较少对冲房地产开发投资因住宅销售下滑带来的下降。而与棚改对比看，高峰期棚改每年开工量约600万套，而按照每套38万元的标准，合计投资额约2.28万亿，约为保障性租赁住房的2倍。

结论2：若房地产开发投资下滑3％，当保障性租赁住宅完全发力时，仍将带动房地产投资增长

1）估计2021全年房地产开发投资完成额增长5％，达到14.85万亿，如果2022年房地产开发投资完成额下滑3％，为14.40万亿。

2）如果保障性租赁住房完全发力，则带动房地产开发投资完成额达到15.58万亿，2022年增速仍可达到4.9％。

3）如果更精细考虑，2022年保障性租赁住房拿地可以全额完成，但建设周期为2年的前提下，建安投资只能完成一半，则房地产开发投资完成额7591亿元，带动房地产开发投资完成额15.16万亿，2022年增速跌至2.1％。

3.2.地价大幅下降，信用派生能力减弱

虽然建设端可以较好地托底地产投资，但保障性租赁住房金融属性较弱，对信用派生的支撑远低于商品房。商品房的信用派生主要包括拿地、开发、销售三个层面，其与保障性租赁住房的区别在于：1）拿地端主要是企业层面的融资如海外债等，以及房企曾经依赖的前融，保障性租赁住房也可以有较为类似的融资渠道，但其地价仅约为同等商品房的35％，信用派生能力大幅下降；2）商品房开发端主要是开发贷，保障性租赁住房较为类似，但由于其地价较低，预计抵押所得开发贷也有等比例下滑；3）销售端商品房主要是预收账款，而保障性租赁住房只有在完成建设后才能出租，不存在销售端的杠杆。

按照每年2.41亿平测算，保障性租赁住房的信用派生仅为3374亿，仅为同等面积商品住宅的10％，将大幅抑制资产价格上行。1）对于商品住宅，假设地价为4000元/平，拿地环节融资占比为0.5，开发贷的杠杆为0.5，如果货地比为2.5，则总体杠杆为7倍，带来的信用派生为14000元/平；2）而同样面积的保障性租赁住房，由于其地价仅为商品住宅的35％，则总体带来的信用派生约为1400元/平，仅为商品住宅的10％。按照上节测算，保障性租赁住房每年规模约为2.41亿平，其带动的信用派生仅约3374亿元，而同等规模的商品住宅带动的信用派生为3.37万亿元（注：按照此假设，当前商品住宅每年销售规模约15亿平，则总体信用派生约为21万亿）。由于信用派生的规模大幅削弱，对M2的拉动则大幅下滑，将抑制资产价格的上行。

4.地方国企将是开发主力，长周期驱动城市产业升级

4.1.财务模型跑通前，预计地方国企将是主力

租赁住房一直是我国住房体系的短板，2016年着重发展，但市场化发展弯路后，发展保障性租赁住房是新的政策思路。由于开发企业重周转、地方政府重土地财政的原因，租赁住房一直是我国住房体系中短板。在地产长效机制下，2016年出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“实行租购并举，培育和发展住房租赁市场”。当年中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法，2017年《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台，其后资产证券化支持政策、保险资金参与政策、税收优惠政策等均较快落地。此阶段，长租公寓在资本的加持下快速发展，但2018年后长租公寓陆续暴雷，监管力度大幅增强，长租公寓发展进入以重资产模式为主慢车道，而较低的租金收益率也头部房企的扩张速度也放慢。与之对应的是，2020年开始政策酝酿保障性租赁住房，2021年相应政策、规划出台，从保障的角度发展租赁性住房，成为租售并举的新思路。

保障性租赁住房在保障的基础上、也引入了市场化的参与主体，在土地、金融等方面均建立了较为完善的支持措施。1）保障性体现在，租金接受政府监管，低于可比市场价格，户型也以70平以下的小户型为主；2）从参与主体看，主要是政府给政策及补贴，引导社会各方参与，原则是是“谁投资、谁所有”；3）土地供应保障主要包括两部分，一部分是存量用地的转化，闲置房屋、产业园、企事业单位自用等土地均可在政策鼓励下转为保障性租赁住房，另一部分是新增供地，明确规定保障性租赁用地单独列入用地计划，应保尽保；4）税收及金融支持，则体现在对于参与企业进行减税，同时加大信贷、债券、ABS、REITs的支持。当前的支持政策已相对完善。

推演发展进程，我们认为在自持型租赁纯商业模型跑通之前，地方政府及相关国企将是主力，虽不像棚改有明确的土地增值收益，但正外部性仍不可忽视。1）从租赁住宅的供给看，公租房完全由政府补贴，其难点在于政府财力有限的情况规模扩大难度较大，且居住品质难以达到市场化要求；而纯市场化运营的自持型集中租赁住宅，则资本投入大、回 率较低的难题，商业模型一直未能跑通；2）当前保障性租赁住房从产品的思路是用相对较低的价格提供较好品质的租赁住宅，中间的差由政策优惠、财政补贴去弥补，同时配以金融支持，政策支持力度能否打通财务模型，仍较难预判。但放在保障房框架下考虑，其类似于棚改是民生问题，我们认为前期以国企参与、地方政府大力补贴为主，完成规划目标是政治任务；3）从政府的收益成本考虑，保障性租赁住房不像棚改，可以通过拆迁重新提升土地价值，直接经济效益明显，但其对处于人才争夺战的城市来说，降低租金成本、提升居住品质是吸引人才的基础，也是经济发展新阶段下由要素资源驱动产业升级必备的，具有较强的正外部性，可以理解为对未来税收的投资。

4.2.公募REITs有望解决障性租赁住房资金问题

租金回 率偏低、资本投入过重一直是限制租赁住房模型跑通的主要障碍。1）单纯从住宅出租的角度看，我国资金回 率水平偏低，总体在2.6％左右，远低于当期3.5％的一年期银行理财收益。2）如果从纯租赁用地出让收入比看，目前看租赁用地出让价格约为纯住宅用地的35％，建安成本约3500元/平，运营后净利润率70％，出租率90％的情况下，一二三线城市回 率约为6.5％、4.1％、3.3％，如果保障性租赁住房可以通过价格下降20％、出租率提升至100％，则相应一二三线城市回 率下降至5.8％、3.6％、2.9％，这部分可以通过税收优惠、政策补贴弥补。3）另一个限制集中式租赁住房财务模型跑通主要是投入资本过重，一个二线城市2万方的租赁住宅项目，如果地价2000元/平，建安加简装约3500元/平，则总体成本达到1.1亿，如果按300套住宅算，每套约合36.7万，且在建成实现出租前，无法获得任何项目回款。

公募REITs可以解决获取大规模低成本资金的问题，可能促进保障性租赁住房快速推进。1）2021年6月我国首批公募REITs上市，9只基金中涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、污水处理及固废处理，募集资金达314亿，从预期回 率率，多数在4％-5％之间，基本与保障性租赁住房收益率相匹配。国家发改委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。REITs的介入解决了投资保障性租赁住房退出的问题，本质上也解决了究竟谁来持有保障性租赁住房的问题，也会促进前期企业及银行资金先行介入，有望推动保障性租金住房快速推进。

4.3.顺应人口向城市群聚集新趋势，中长期支撑购房需求

农村进城的人口城镇化基本结束，但人口向高端制造业聚集的城市群集中才刚刚开始，保障性租赁住房有助于人口的聚集。我们在《激荡二十载，遥看2041年》 告中，阐述了当前我国农村居民进城的城镇化已经基本结束，而经济发展阶段决定了未来是人口向制造业升级区域集中的人口迁移，城市群的形成才刚刚开始。如果说棚改是解决低能级城市原住居民居住条件过差，且消化房地产的库存的问题，那么，把保障性租赁住房放到保障房的核心地位，则解决向人口跨区域流动、向大城市群集中过程中的新市民、青年人的过渡性居住问题，降低居住门槛，将促进人口向产业链聚集的城市群集中，推动经济高效增长。

短期可能对分流部分购房需求，但从城市发展规律看，长期将是支撑购房需求，城市分化会加剧。我们认为需要从长期和短期两个方面看待大规模建设保障性租赁住房对购房需求的影响。1）短期当大量的品质较好、价格偏低的租赁住房进入市场，将对冲掉部分购房需求的释放速度，让楼市在短期进入买方市场；2）但中长期看，更低的租住门槛将促进人口向城市群流动，除净流入人口增加外，规模效应、聚集效应将有利于提升全要素生产率，虽然总体看房价收入比可能是呈下滑趋势，但更多的人口、更高的收入将会对楼市产生长期支撑。相反，如果提高租住门槛，人口流入速度偏慢，则可能在城市群竞争中失去产业升级、收入增长的机会，从中长期对楼市产生致命打击。

5. 投资建议

针对大力推进保障性租赁住房，我们认为投资机会主要在以下两个方面：

1）政策扶持和财政补贴有望助力保障性租赁住房商业模型的跑通，即使重资产型商业模型未跑通，由政府或国企持有保障性租赁住房，其仍需要具有管理经营的长租公寓运营企业参与管理，其将有利于长租公寓头部房企。

2）从住宅开发角度看，当前市场博弈经济下行压力叠加地产投资可能失速最终导致政策出现明显放松，但是大规模推进保障性租赁住房可以带动房地产开发投资额约占2020年房地产开发投资完成额的8.3％，可以较好对冲地产投资下滑，最终地产政策放松力度可能不及预期，在此背景下，国企央企及稳健经营的房企仍是最优选择。

6.风险提示

地方财政对保障性租赁住房支持力度不足。由于土地出让收入的下滑及专项债发行进度的偏慢，地方财政处于较大的压力之下，可能导致保障性租赁住房的推进不及预期。