“不止露香园项目，公司今年新拿的土地也将考虑独立开发、设计和运营。”
上海黄浦区露香园地块被誉为老城厢“四大地王”之一，项目地理位置极为优越，开发主体为上海露香园建设发展有限公司（下称露香园建设）。
8月26日，上海城投控股股份有限公司（城投控股，SH600649，股价4.02元，市值101.96亿元）发布2022年半年度业绩 告，营业收入约23.27亿元，同比增加5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比减少28.06%；实现房产销售回笼12.12亿元，同比减少79.1%。
告期内，公司以11.5亿元收购上海建工持有的露香园建设15.3%股权，收购完成后，公司持有露香园建设100%股权。去年上半年，露香园项目结转收入金额为20.65亿元，而随着一期销售接近尾声，本期结转收入减少至11.03亿元。
实探老城厢地王进展
露香园一期高区项目名沿用明代上海著名园林，低区别墅群取名露香苑。
从露香园出发，往西步行1公里左右，可以到上海大世界和人民广场；往东约1公里是城隍庙和豫园。站在露香苑别墅露台上，抬眼望去便是陆家嘴金融城，驱车过去仅10分钟。高区有9幢住宅和1幢服务式公寓，低区有联排和叠加别墅约170套，呈现海派石库门风格。
根据城投控股半年 披露，露香园二期商品房B、D1地块桩基工程全部完成，酒店项目积极推进业态定位等工作，同步有序开展各项施工工程。
露香园二期项目作为上海黄浦区“四大地王”之一，也是十一五期间上海老城厢改造工程的重要地块。2021年1月5日，城投控股和上海建工联合体竞得该地块，总价达到176亿元，是上海目前出让总价排名第四的地块，出让总面积12.51万平方米，起始楼面价达到89567元/平方米，包含商业、高层住宅和低密度联排别墅等。
今年上半年，城投控股还获取了杨浦区平凉社区02F3-02地块和长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块，新增土地储备31,687平方米。
公开资料显示，长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块成交总价为27.63亿元，溢价率9.67%，房地联动指导价16.3万元/平方米，容积率1.2。该地块创下上海新房指导价新高，而按照容积率和住宅限高标准，大概率也将打造成低密别墅产品。
半年业绩大变脸
这两年乘着上海豪宅市场行情上扬的“东风”，城投控股业绩增速明显。
财 显示，2021年，城投控股实现营业收入约91.93亿元，同比增加40.03%，其中房地产业务实现收入91.39亿元，同比增长40.45%；归母净利润约9.12亿元，同比增加18.26%。
城投控股方面解释道，是由于露香园低区住宅项目、朱家角E地块一期商品房项目和黄山高铁I期商品房项目实现收入并相应结转销售成本所致。 告期内，朱家角“璟雲里”开盘去化率达到99％；洞泾尚云里两次推盘，599套房源的去化率为96%。
不过人民 领导留言板显示，今年5月份，尚云里小区的洋房除了样板房所在单元楼外，其余楼1-3楼楼梯没有窗户，小区北门建造效果与售楼沙盘不符，尺寸和外观均有问题。
洞泾镇政府对此回应表示，经了解，尚云里小区未交付，处于最后收尾阶段，项目严格按照方案原则执行，并严格按图施工，满足审批规范和流程规范。若实际交付与业主《房屋销售合同》之间存在差异，将及时予以督促整改。
此外，今年上半年，城投控股营业收入约23.27亿元，同比增加5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比减少28.06%；实现房产销售回笼12.12亿元，同比减少79.1%。
值得一提的是，公司对于露香园项目的依赖度较为明显。去年上半年，露香园项目结转收入金额为20.65亿元，而随着一期销售接近尾声，本期结转收入减少至11.03亿元。
有些项目还遭遇了销售“滑铁卢”。比如，金山区朱泾镇的“水尚华庭”，去年9月首次开盘推出550套房源，结果去化率仅13.5%。上海 上房地产显示，水尚华庭目前还有474套未售出。
业绩 告同时显示，持续拿地扩张，支付土地出让金，使得城投控股的货币资金由184.27亿元降至2021年的36.04亿元，资产负债率有所抬升。截至2022年6月末，公司的长期借款金额达206.56亿元，其中抵押借款60.51亿元，质押借款为13.82亿元，前述在售项目中有的已被作为借款抵押物。
“因土地购置及项目建设资金需求大幅度增加，城投控股2020年以来刚性债务规模快速扩大，债务负担加重。在建房地产项目待投资规模大，其中租赁住房项目投资回收期长。若露香园二期项目去化效率不达预期，则公司面临的资金平衡压力将加大。”上海新世纪资信评估投资服务有限公司在研 中建议，关注该公司的项目风险以及债务负担加重等问题。
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