成都楼市现状：投资买二手，刚需买新房

提问：成叔，您好，刚来成都工作，之后如果稳定下来的话，想在成都买房定居，想问，现在成都的区域划分是怎么样子的？还有区域的发展趋势也请详细讲解一下！谢谢

成叔：你好，随着城市的不断发展，在成都生活的朋友越来越能感受到公共资源的逐渐消耗，城市也变得越来越拥挤，在这样的大背景下，一部分人口迁往郊区已经不可逆，中心城区已经出现了买不了或者选择少的情况，因此不少购房者退到郊区，成都20年以内人口暴涨800万，这么庞大的人群基数实在是难以全都安置到成都三环内。目前成都在推进成德眉资一体化以及成渝双城经济圈，未来这里的发展趋势将是大城市＋小中心，而目前已经初具雏形。

以下具体分析成都的几大片区：

第一个是“光华新城＋青羊新城”，这里以原因马场坝TOD为核心，随着各项成果不断落实，这里也将建成一个拥有100万人口的大新城，产业资源配备逐渐完善，人口密度加大，能吸收部分成都西、温江区和青羊区的人群；

第二是“大面＋三圣乡”，这里能吸引大量外来人口特别是南门方向的人口落地到锦江和龙泉，区位配套成熟，人口密集，优势大，虽然说目前还没有形成产业聚集的区域，但未来发展势头也不小；

第三是“航空港＋大源西”，大源土地不多，但确实是块宝地，区位配套、交通、地段等都有极大的发展潜力，未来板块价值将会持续提升；第四是“国宾＋犀浦”，金牛和郫县这个区域人气一直很旺，有高新西区的加持，随着产业和配套落地，未来发展潜力会不断增大；

最后是“北部新城＋大丰”，这里可以承接青白江、金堂、广汉等地区的人群，未来这里将是成都北部核心地段，随着交通 络的进一步成熟，和主城区的联系也会不断加强。未来主城区会和这些一体化的新区形成明显的界限，这是新区将会是刚需和改善们的地盘，只要有人气，足够有热度，这些区域未来的发展都会不错，也会逐渐承接主城区的外溢人口及产业。

提问：成叔，你好，我刚需买房，在成都新盘买不到而且价格涨的越来越快，打算考虑买二手房了，目前不考虑学区房和地段因素，能否推荐一些成都性价比高的二手房？

成叔：你好，东部推荐成华区，这里价位低，涨幅不高，价格优势明显，而锦江区目前价位比较高，但是从发展角度看，这里升值空间也比较大，十陵和龙潭建议不要买，这里没有适合的二手房，新房价格也不是很适合刚需，周围的配套设施也不完善；北边推荐金牛区，这里和成华区类似，价格低，涨幅不大；三环主城内推荐茶花片区，这里区位配套成熟，板块价值潜力大，适合刚需；能便推荐太平园神仙树一带，这里是传统的富人区，房源比较保值；西部由于受学位的影响，二手房价高，相对来说可以选择青羊新城，或者再往西边的温江光华新城。在买二手房的时候首先要关注是否是低价，但是区位配套、地段等因素也是要一起考虑的，不然后期难以上涨；此外，尽量选择人流量大，成交量大的区域，市场活跃，选择面多；一定要紧盯笋房，认真筛选；老破小也是可以选择的，但是要选地段比较好的房子。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：成叔，您好！我想问一下，如果我要买房投资的话，是一定要买一二线城市吗？未来几年三四线的房子还能买吗？发展滞后的地区房价一定就没有竞争力吗？

成叔：你好，三四线的房子能不碰，尽量不碰，库存不足的地方房价已经上涨过一轮了，目前处于缓冲期，想要脱手的朋友要尽快了，再长一轮是不可能了，库存充足的地方还有一些机会，但是不要太抱希望。大的发展方向还是在一二线城市，这些地方有高精尖的产业，有高端的生活配备，也有更广阔的发展空间和机会，未来的资金和资源一定是向这些核心城市集中的，人口也会在这些地方聚集，这也给一二线城市带来了核心竞争力和发展潜力，因此在这些地方，房价才有发展的空间。

提问：你好，上周我去看了一个新盘，在售楼部大厅中央的沙盘，置业顾问在讲整个项目在建一期，看不懂里面有什么点要注意的，感觉很不错的样子。

成叔：你好，沙盘的重要性一直以来被很多购房者忽略，在售楼部看沙盘第一看整体，不仅要清楚所选楼栋的位置，还要了解其他楼栋的规划，再看是否是临街房源，有没有绿化带或隔离带，临街房源的噪音相对大一些，但是价格低；其次还要看小区车道的规划，是否人车分流，车辆入口和建筑物之间是否有遮挡等等；第二看比例尺预估实际距离，这样可以测算楼与楼，楼与街道之间的距离，如果距离太近，会降低居住舒适度；第三看内部规划中不好的地方，比如说变电站，垃圾处理中心等地，不仅有辐射伤害，还会对居住环境造成影响，挑选楼栋时要注意避开；第四看房子的朝向，要注意并不是所有的房子都朝南，建议大家避开朝西北和北向的房子，这类朝向的房屋采光不好；第五看沙盘上的水晶体，向售房人员了解这些地方未来的具体规划；第六看车位，提前了解车位的位置和数量等；最后还要看周围的配套设施，主要是商业、学校、医疗等方面，要有一个比较全面的了解。