上海楼市：如果不想进坑，就别再乱买房了

提问：沪叔，您好！上海本地人，上海一套房自住，还有一套在闲置，位置不太好涨幅一般，苏州园区也有一套房子，品质很不错，现在打算卖掉上海闲置的房子置换一套改善房，大宁板块怎么样？有升值潜力吗？买大宁还是新江湾？

沪叔：你好，大宁定位中产及以上，新江湾虽然不是顶级富豪区，但是更有距离感一些，整体氛围也比大宁高端，不过能支撑大宁房价的是实打实的配套，而支撑新江湾房价的概念已经快被耗空了，在上海，中产阶级是购房主力，大宁是一个不错的选择，特别是未来即将开业的久光百货还能将这里的商圈提升一个层级，大宁现在的发展方向越来越广，并且在不断的向北延伸，已经初具产业基础和规模，在和市北高新区连成一块儿候，现在这里处于上海房市的第二梯队，目前还不会出现上限，价格也没有被低估，凭本事发展起来的地方。

提问：沪叔，你好，购房小白，计划在上海买房，刚需自住方面，想请教怎么买到比较满意的房子呢？

沪叔：你好，选房子有以下几个依据：一是交通，交通便利是很重要的，重要交通轨道、途经多个商业区的地铁线路有1、2、7、9、10、11、12、13、14号线，驾车是否便利依赖于是否有三公里无高架上下匝道。可以根据地铁和匝道评价房子等级，例如国际社区的古北板块就优于杨浦中原板块。二是配套，主要指商业医疗，商业又重要于医疗，最优秀的是世界级商圈，其次是市级商圈，再次是区域商圈，最次是街边零售，当然还有特别偏远的地方不存在商业。医疗则以三公里覆盖的医院的等级为依据即可。三是学区，学区分几个层次，一梯队初中和一梯队小学或二梯队小学和一梯队初中的组合是最优的，一梯队小学单校区其次，再次是二梯队小学和初中，再次是初中或小学其中一个是二梯队的，最差的是菜场小学和菜场中学。四是增值保值，要注意关注房子上涨空间，如宝山区房子上涨幅度不错，还要注意房子的供求关系，供需关系紧张的房子有升值空间，如优质学区或地铁房，还要注意板块规划，有重点规划的区域有升值空间。五是居住体验，住宅占比高的房子社区体验感好，房产总价也是一个考量依据，总价高的房子，小区居民素质更高。六是价值认同，不同地段价值认同不同，原法租界和古北、静安等地方是本地人眼中的最优地段，黄浦江两岸是新上海人眼中最优，一些新行地段也不错。

提问：沪叔，你好，我亲戚去年年底交的房，我跟他一起去验收的，然后我发现房子户型是还不错，但是周边地段不好，附近还有化工厂，我想找人理论，他们说以前就公示出来了，是我亲戚没注意。碰到这种情况我想问老师，怎么辨别买房周边的不利因素？我今年也要买房了

沪叔：你好，其实很多人买房前都会犯忽视不利因素的错误，有些房子可能存在板块、地段、户型等方面的缺陷，买了这样的房子，交房之日就是贬值之时。所以买房前的首要因素就是重视房子的不利因素，首先就是态度摆端正，对于开发商公示出来的红线内外不利因素要仔细阅读，不懂的地方就向销售问清楚，对于已经出现的重大不利因素，需要去现场考察，验证不利因素对项目的确切影响到底如何。再从专业的角度去分析三个方面的不利因素：项目红线之外的因素，如靠近机场、垃圾站、火车站、油气库站等会产生废气、辐射、噪音和烟尘污染等影响的地方；红线之内的因素，如公共厕所、化粪池、变压器、物业用房等会造成辐射、噪音等影响的因素；户型的不利因素包括立面造型、管道层、天然气管道等户内的梁、柱位置、尺寸等。不过，对于不同的人来说，不利因素的影响和重要性也不同，比如对噪音的接受度和容忍度，有的人被吵得睡不着，而有的人则能照常入睡。

所以下面这些因素是非常值得重视的，以下三个因素，一旦产生噪音源，影响就可能是终身的：机场，特别是军用机场，在方圆十里的住户都会受到影响；铁路边的一二排房子都不能买，车子靠近的震动影响甚至比噪音还大；公路、立交桥、高架桥镀金的房子噪音也是极大的。工厂、集市和学校等因素的影响是间歇性的，一般白天产生，晚上安静。一些气味性影响较大的因素有：垃圾场、污水河、屠宰场、动物园等，在买远郊改善性住宅的时候需要特别注意。还有一些会产生烟尘影响的因素如火电厂、造纸厂、化工厂和橡胶厂等，但以后这些场所会随着国家对环保的重视而离住宅越来越远。一些普通公众会产生心里顾忌的影响因素如殡仪馆、火葬场、监狱、刑场等，还有一些可能会产生辐射影响的因素如高压线路、变压器、无线通讯基站等。

红线之内还需值得特别注意的因素如下：通风机和会产生噪音的通风口和排烟管道，可能会在商业顶层产生；有噪声的电梯，对于靠近电梯的卧室影响较大；可能会产生异味的因素如垃圾中转站、化粪池和公共场所等设施，这也与小区物业的管理水平有关；还有集中餐饮等商业配套、居委会、物业服务用房警务室等办公处所可能会影响环境秩序。

对于户型的不利因素，这里重点提一下腰线层的问题，腰线层对于整个楼栋来说可以起到装饰外立面的作用，但对于处在腰线层的户型来说，容易出现遮挡阳光、积水、杂物堆积和被盗的风险。总的来说，买房前一定要了解房子的不利因素，因为有些因素一旦产生，影响就几乎是终身的。

提问：沪叔，你好，上海工作，有购房资格，刚需自住，预算400-500万以内，想买地铁房，但是最近的积分摇号，有的看中的地铁太贵了，买不起，有些就是积分不够，我该怎么去选择呢？有哪些可以推荐的呢？

沪叔：你好，对于刚需群体来说，地铁房几乎是首选，但这并不是说除了地铁盘就找不到其他好的房子。例如，学区房，去年上海房价结构性很重要的一个原因就是学区房，虽然说新房很难确定学区，但只要版块内新出现优质学校，房价绝对会变化。除此之外，大型或者中型市政配套旁的品质新房也是不错的选择。当然，还要多多注意房子的品质。如果自身预算不够高，那就可以看看板块有利好，低总价的项目。总价500万以下的房源并不少。金山、崇明这些板块基本不用考虑，人口流动少，房子基本无人愿意接盘。如果预算再低一些，估计也只能看看二手的老破小或者郊区的新房了。上海投资回 率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。