五项宏观指标与中国地产市场房价波动的统计分析

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2013年论文《消费者投资偏好和中国房地产市场》通过多方数据分析了五项宏观指标与中国地产市场房价波动的统计关系，研究发现：

1. 中国消费者信心指数CCCI与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现正向相关

2. 居民消费价格指数CPI与中国国房景气指数CRECI在统计学上不呈现相关性

3. 利率与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现反向相关

4. M1狭义货币与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现正向相关，而M2广义货币与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现相关，并提出建议：如果银行可以发行类似美国通胀保值债券，理论上可以有效抽离地产市场的储蓄投资

5. 中国股票发行规模与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现反向相关

背景数据——中国国房景气指数CRECI

数据显示，2006-2010年间，中国地产投资分别上升22、30、21、16、33、28个百分点。2011年，中国地产总投资高达6.2万亿人民币，约占当年GPD的13%。经历了2004-2009五年发展阶段，35个中国城市的房价已经翻倍。作为世界第二大经济体的中国，房地产市场的夸张表现，引起全世界经济学者的关注和忧虑。

另一方面，中国家庭的金融投资渠道非常有限。很长一段时期，家庭只能选择政府债券和银行存款。这一时期，中国家庭的储蓄率高达50%。1990年代，深户两市股票交易所的建立促进了金融资本的重新分配。而近20年来，房地产市场的繁荣，为家庭的财富积累提供了另一条通道。至此，银行存款、股票、地产成为中国家庭投资的三个主要渠道，且互为投资的替代品。所以，任何宏观指标引起储蓄、消费、以及存款和股票的变化都会直接间接的影响地产市场的价格波动。

***根据国家统计局数据，2017年中国国房景气指数CRECI如下图所示

宏观指标①——中国消费者信心指数CCCI

中国楼市投资非常具有吸引力，相较于其他投资渠道。由于没有每年的地产税，房屋拥有者可以一直享受升值带来的财富增值，却没有任何持有成本。由此，中国家庭在考量未来消费信心足够强劲的情况下，就更有动机通过购房实现自用、投资甚至投机。

中国消费者信心指数CCCI数据出自中国经济监管分析中心CEMAC，通过多重线性回归模型MLR分析下，发现

中国消费者信心指数CCCI与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现正向相关。

***2005-2017年中国消费者信心指数CCCI如下图所示

宏观指标②——居民消费价格指数CPI

根据现有研究，通胀通常对地产需求产生反向作用，尤其是贷款购房。但是，高通胀会推动家庭进行长期资产如地产，进行通胀对冲（巫师山魈另一文中国房价抗通胀能力分析：中东西部房市统计验证有所引申）。所以，通胀对地产影响的逻辑方向并不明确。

论文CPI数据出自联邦储备经济数据FRED，通过多重线性回归模型MLR分析下，发现

居民消费价格指数CPI与中国国房景气指数CRECI在统计学上不呈现相关性。

***2017年居民消费价格指数CPI如下图所示

宏观指标③——利率

1996-2006年间，美国真实利率在全球热钱的冲击下剧烈下降，同一时期联邦地产金融机构价格指数骤升53%。基本上，2007年危机前的地产泡沫在一定程度上归咎于低利率。

在中国，中央银行管制着房贷利率，并要求其同期利率要比商业贷款利率低10个基点。而从1998-2002年间，中央银行五次下调房贷利率以刺激地产市场。到2005年，中国成为亚洲最大房贷市场，规模超过2万亿人民币。

有个细节：2012年七月5日，央行下调基准利率，中国最大地产公司——万科股票应声上升3.9%。

论文利率数据出自联邦储备经济数据FRED，通过多重线性回归模型MLR分析下，发现：

利率与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现反向相关。

**2015-2017年上海银行间同业拆放利率Shibor如下图所示

宏观指标④——M1 & M2

M1狭义货币——现金+随时支付的无息存款

M2广义货币——M1+储蓄存款

数据显示，在2006年，中国的储蓄率比日本高出27.2%，比美国高出38.6%。而在2007年，国民总储蓄占GDP的53%。
考虑到中国特有的文化和经济状况，有两点需要注意：

1. 中国文化属性偏向于长期预期，所以传统意义上更多人习惯于为未来存钱而不是即时消费。

2. 由于社保体系如健康保险、失业保险等相对不完善，更多家庭有动机储蓄以应对未来的不确定性。

基于以上逻辑，论文通过对联邦储备经济数据FRED的 M1和M2数据进行多重线性回归模型MLR分析，发现：

M1狭义货币与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现正向相关，而M2广义货币与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现相关。论文提出基于分析的建议：如果银行可以发行类似美国通胀保值债券，理论上可以有效抽离地产市场的储蓄投资。

***2016-2017年M1和M2如下图所示

宏观指标⑤——中国股票发行规模

美国研究发现，脸书Facebook的IPO首次公开募股造就了一批富豪，一定程度的导致了加州硅谷房价的同时期上升。

在中国，股市和房市更大程度上互为投资替代品，现有研究也发现了这两个市场的反向现金流向。

要知道，中国是世界上最活跃的IPO市场，2010年中国股票发行规模的一半来自于IPO。1990-2010年间，IPO的平均回 是137.4%。顺理成章的，股市投资收益的折现很大概率会转向地产投资。

中国股票发行规模与中国国房景气指数CRECI在统计学上呈现反向相关。

参考文献

Lei Wen, Qian Hao, (2013) “Consumer investment preferences and the Chinese real estate market”,International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 6 Issue: 2, pp.231-243

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