二手挂牌量13万+的成都，房子真的不能买吗？

成都二手挂牌量14万+，二手房有价无市，房价如葱的时代来临？

早在5月份的时候，成都就闹过一轮二手挂牌量的楼市讨论，诸如泡沫破灭、房价即将跳水的说法不绝于耳。

也有很多城市不同、中介信息差异，计数原理不同的理由分析，有趁热打铁的，也有找理由洗地的。

无论说什么，挂牌量过高，竞争加剧，供给失衡，影响卖方市场是不争的事实。

毕竟市面上抱着纯居住不变现心态的买房人屈指可数，哪怕不是专业投资，改善型换房时房子毕竟是要卖的，最差也不能砸在手里，不能套进去。

前段时间又瞄了一眼2020年8月的二手挂牌数量，重庆15.9万套，成都依旧13.6万套的巨额存量身居高位，和5月时在数量上几近无差别，不动如山。

难道成都的二手楼市真如字面“不动产”，买不得又卖不动，有价无市？

其实也不能一概而论，对于这种宏观数据问题，没有严格变量控制的研究观察，很多原因都是玄学猜测。

那么，多几种看问题的角度与方法，总是好的。所以我从流动性、城市化、需求性和房价四个方面来谈谈这个问题，成都的房子能不能买，是不是套牢。

挂牌量大

流动性也大

5月挂牌量14万+，8月13.6万，成都的二手房市场是被冻结了吗？

那么这13.6万套是不是原来那14万，或者说有多少是重合的，这其中涉及到一个流动性的问题。

根据前段时间贝壳找房发布《2020新一线城市居住 告》显示，成都排在深圳99%的绝对压倒性数据之后，以80%位居全国第二。

流动性指数越高，说明这些城市的二手房交易越活跃、出手越容易。

今年深圳的房价有直接上天趋势，即使7月14地方政府出台史上最严限购，仍然没有抑制住房价的上涨。可以说，肉眼可见的上涨增值，让深圳的房子就是稳固的优质资产，这也导致了深圳的二手挂牌量异常低，流动性却很高，挂多少消化多少。

毕竟没有人会把稳赚不赔的绩优股卖给别人，也没有人会错失这样的赚钱机会。

排名第二的成都，拥有良好的交易活跃性，有人进有人出，代表着非常多的人认可房屋这种商品眼下的价值。

在经济学中，一种商品的流通性越强，其普世的价值认可就越高，最高境界就是成为代货币，古代中国的丝绸、波斯的地毯都是如此。

说远了，谈回房子。成都的流动性高，虽然挂牌量也高，但市场有，就不存在形成二手楼积压，从而出现套牢的迹象。

谈挂牌量的同时，也要看流动性。

城市化

新房抑制二手

假使，同一个价格区间，在离核心区同样的距离，地段价值相差不远的情况下，你会选择二手还是新房？

凡是头脑正常，毋庸置疑的，选新房。

而这就是一线城市和二线城市很重要的差别之一，2019年成都的城市化率为74%，上海为88.1%。

城市化率为城镇人口占总人口比重，虽然城市化率并不能完全代表一个地区现代化、都市化的全部，但不管是南部的天府新区、东部的东部新区，北部青白江和西部郫县，都还有大面积空余土地，而一线城市则不然。

所以，在不远离中心区和核心区域的同时，市场还有大量的新房可供选择。很多二手党在优势上的固守，往往都是地段，配套，但新房更现代化的规划，更通畅的交通，更好的教育资源倾斜，更符合当代生活习惯的配套和商业，其实对当代买房人更有吸引力，二手房市场自然会受到压缩。

但一线城市，新房的位置已经很郊区了。从二手房存量也可以看出，传统的一线超级都市，都没有超过10万的二手房稳定存量。

成都远没有进入全面存量房市场，这也是二手量会多的原因。

需求性

刚需往改善过渡

这两年，刚需很苦，因为开发商都清一色地开始布局改善户型。

以贝壳 数据为例，勾选100㎡以下户型，有9万套的挂牌量，占到整个13.6万套总数的66%，这其实很能说明问题了。

成都房地产市场经过一段时间的发展，随着人均收入和生活水平的改善，成都也渐渐进入到改善时代。

而市场中二手的刚需存量已经很多了，改善的选择却很少，这是一个很明显的未来市场，所以开发商的选择没有错，满足一个明显需求大于供给的市场。

新进的刚需人群，大部分都还着眼于新房，大家仔细对身边的人做个简单调查就明白，考虑二手房的人屈指可数。

成都的刚需二手市场在思想上还未完全成熟，加上前面说到的城市化问题，导致往改善过渡的人群的二手房无法正常消化，积压是很正常的现象。

房价

可怕的剪刀差

说起剪刀差，几家欢喜几家愁。

剪刀差吸引了多少资本入局？毕竟买到=赚到，资本除了投资回 率之外，回 周期也是重要指标之一。这种零周期、硬估值的稳赚资本，几乎是完美的梦幻资产了。

而资本的入局，挤压了原本功能性买房者的置业空间。

在剪刀差的逼仄现状下，祖上积德摇到号的人白捡不少，而没有摇到号的人则陷入两难。等新房呢，不知何时是个头？买二手呢，有一种到手即亏钱的感觉。

对，就是这种到手亏钱的感觉。在动则几千的剪刀差房价下，凡是入手二手，就是交了智商税。

即使迫于无奈，买了二手，再卖也是个问题。因为大部分人仍然排在新房摇号的队伍中，除非降到和新房同等价格，这也意味着亏钱。

市场中，价格是决定需求的第一因素，从价格上已经决定了目前二手的弱势地位。

等捡便宜的人太多，二手存量是必然的。

当然，巨额挂牌量的背后，原因是多种多样的，包括今年的疫情影响，很多人资金链断裂，壮士断腕，卖房换钱的人不在少数。但疫情之下，买房市场观望情绪又重。

13万+的挂牌量，对于卖方市场肯定是有些影响的，但对于成都目前的流动性来讲，说不上是畸形市场。

在刚发布的GaWC2020编制的《世界城市名册2020》里，除了香港、台北、北上广深，世界二线大都市B+水准，成都是唯一上榜的二线城市。

而在二线城市里，相对于武汉、合肥等城市，成都房价像是个弟弟。该买的还是要买，还是那句话，成都的房价相对来说，是很健康的，也很有空间。

所以，挂牌量13万+，房子不能买吗？

锦城房市，有房市才有房事。

主编：王小贝