此前，银城国际控股已对1.65亿美元债进行了交换要约，可见公司面临的偿债压力之大。
01
交换要约
9月1日，银城国际控股（01902.HK）公告称，公司发行的2022年到期12.5%优先票据交换要约。截至本公告日期，现有票据的未偿还本金额为1.1亿美元。
交换要约票据公告
公告显示，在行业巨变和疫情影响下，2022年上半年银城国际控股合约销售金额同比大幅下滑，在利用境外债务资本市场等融资及再融资渠道存在困难，按期偿还境外到期债务的能力存在不确定性。
银城国际控股称，交换要约一经实行，将改善公司财务状况、延长其债务期限、加强资产负债表并改善现金流管理。
值得注意的是，此前今年3月银城国际控股已对1.65亿美元债进行了交换要约，可见公司面临的偿债压力之大。
《小债看市》统计，目前银城国际控股共存续美元债两只，存续规模2.06亿美元，均将于一年内到期，公司面临集中兑付压力较大。
存续美元债
另外，银城国际控股美元债发行融资成本较高，票息高达12.5%和13%，高于行业平均水平，可见资本市场对其认可度相对偏低。
2022年1月，穆迪宣布因商业原因撤销银城国际控股评级，而在撤销前其企业家族评级为“B3”，评级展望为“负面”。
同时，联合国际确认银城国际控股‘B+’的国际长期发行人评级，评级展望调整至负面，同时确认由其发行的高级无抵押美元票据“B+”的发行债务评级。
随着信用资质的不断恶化，银城国际控股在资本市场的融资举步维艰，公司面临再融资压力加大。
02
流动性吃紧
据官 介绍，银城国际控股总部设立于南京，自2002年起开始从事物业开发，物业开发经验18年，专注于在长三角地区为全龄客户开发优质住宅物业。
2019年3月，银城国际控股在香港联交所主板上市，成为第二家在港上市的南京本土房企。
银城国际控股官
2021年，银城国际控股实现合约销售额252.94亿元，同比增长9%，但仅达成销售目标的84.31%。
据2022年中期业绩显示，上半年银城国际控股合约销售额约为65.7亿元，同比减少60.3%，销售下滑程度高于行业平均水平。
据克而瑞数据，2022年前7个月银城国际控股以77.8亿操盘金额在房企中排名第99位，属于百强房企。
克而瑞数据
银城国际控股土地储备主要分布在长三角经济区的热点城市，按区域划分在南京、浙江及苏南的总土储占比达92%。
截至2022年6月末，银城国际控股总土地储备为718.81万平方米，其中权益面积473.19万平方米。
业绩方面，2022年上半年银城国际控股实现营收45.8亿，同比增长20.9%；实现归母净利润0.66亿元，同比下滑17.18%。
银城国际控股称，业绩下滑主要由于集团在交付的物业项目中的溢利份额较低。
净利润变动
其实，在2021年银城国际控股的营收和归母净利润就出现双双下滑，毛利率也随之走低。
截至2022年6月末，银城国际控股总资产有412.78亿元，总负债355.58亿元，净资产57.19亿元，资产负债率86.14%。
在“三道红线”方面，银城国际控股依旧没有脱离踩线之列，且还是少数几个踩了两道红线的房企。
财务杠杆
《小债看市》分析债务结构发现，银城国际控股主要以流动负债为主，占总债务的81%。
截至相同 告期，银城国际控股流动负债有287.89亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有50.75亿元。
相较于短债压力，银城国际控股流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有18.85亿元，较2021年大幅下降三成，现金短债比为0.37，公司面临短期偿债压力较大。
在财务弹性方面，银城国际控股银行总授信额度为236亿元，到期未使用的额度为149亿元，可见其备用资金尚可。
此外，银城国际控股还有非流动负债67.69亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债有66.32亿元。
整体来看，银城国际控股刚性债务有117.07亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。
有息负债占比三成，近年来银城国际控股融资成本均超2亿，2022年上半年该指标为1.5亿元，对公司盈利空间形成较大侵蚀。
在融资渠道方面，银城国际控股主要依赖于借款、发债和股权等渠道融资，融资渠道并不算多元化。
并且，随着融资环境趋紧，2021年银城国际控股筹资性现金流净额已呈净流出状态，公司面临再融资压力徒增。
筹资性现金流净额
在负债和流动性压力下，2022年春节前夕银城国际控股一度传出裁员50%的消息，引起业内关注，不过公司随后对此事进行了否认。
在资产质量方面，银城国际控股其他应收款和存货规模高企，截至2022年6月末分别达到了70.94亿和63.9亿元，不仅对资金形成占用，还存在一定回收和去化风险。
另外，银城国际控股少数股东权益快速增长，并和少数股东损益占比不匹配，存在一定 “明股实债”嫌疑。
截至2022年6月末，银城国际控股少数股东权益有30.68亿元，较2021年增长四分之一，占所有者权益的54%；而少数股东损益有2.67亿元，较2021年减少22%。
总得来看，银城国际控股销售疲软、业绩下滑，对债务和利息的保障能力下降；流动资金明显不足，短期偿债压力较大；融资环境恶化，公司面临再融资压力较大。
03
错失黄金发展期
1993年，银城国际的前身南京银城房地产开发总公司成立，为全民所有制企业。
六年后，南京鼓楼区人民政府委任黄清平为银城房地产的管理人，后成为银城国际的实际控制人。
官 管理团队介绍
2005年到2018年，银城国际将业务拓展到无锡、苏州、镇江、杭州、合肥等9个城市30逾个项目。
先后打造了西堤国际、宝船听涛、银城东苑、聚福园等优质住宅项目，使银城国际一度成为南京人家喻户晓的本地房企。
虽赶上行业黄金发展期，但银城国际十三年仅入驻9城，且未在一线城市布局，其拓展速度、广度及深度令人惋惜。
直到2018年，银城国际管理层高调宣称，公司2018年销售目标为200亿元，并表示未来4至5年站稳500亿，要知道那时其销售额还未突破百亿。
随后，为推动规模的增长，银城国际开始积极拿地，加快了土储的扩充。
甚至2021年上半年，银城国际依旧高调拿地。仅在南京其就花费42亿元的高价拿下一块综合性用地，但同时公司回款压力也加大。
2019年3月，银城国际在港上市后信心大增，把目标悄然换成进入行业前百强。
然而，2019年银城国际销售额198.12亿元，不仅与200亿元失之交臂，而且百强的目标也没能实现。
值得注意的是，尽管银城国际规模受困，但其负债率却长期处于高位，为日后行业降杠杆经历阵痛埋下了隐患。
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