脱掉两场土拍的“外衣”，我挖到了中心区的改善机会

2022年的两轮土拍，深刻影响了广州楼市格局。

两轮集中出让，32宗地块、551亿风光收场…一连串数字背后，一些“潜台词”更是值得深挖。

比如，未来住进中心区低密社区的机会，可能只有8%。

繁华主城区 广州楼市发布摄

01土拍透露市场风向，入住城央低密社区，机会只有8%

今年两次土拍结果，楼市君总结一个关键词：务实。

一方面，过去炒概念依靠规划的区域，今年土拍结果几乎都是清一色的底价成交，甚至流拍。

比如南沙、增城、花都，甚至白云部分非核心板块，甭管曾经给出多少强规划概念，开发商不愿意再摸着石头过河了。

相反，两次土拍中触顶摇号、或是溢价明显的地块无疑都是确定性极强，价值下限很稳的区域。

无论是直接封顶的天河燕塘地块三，还是海珠锌片厂、荔湾南岸仓，这些板块的想象力没有东部那么强，但区域成熟度非常高，定位也不低。

如今，能赢得市场热度、产生溢价，都有一个重要的前提——必须是核心区域、核心地块。

除了热度高度聚拢，还有一个趋势值得关注，未来低密度的社区，会越来越稀缺。

今年广州两轮集中供地的32宗地中，中心四区、容积率在3以下且成功出让的只有2宗地，比例不足10%。

是的，只有8%概率！

因为只有这样的地，未来才可能会出现具有城市能级的、宜居的住宅标杆。

02手握1000万预算，在天河、海珠换房越来越难了

当然，在开发商越来越挑剔的同时，优质面粉价趋高已成事实。

比如，这次摇号的天河燕塘地块三，附近的次新二手已超8万/平，10多年楼龄的小区已超5万/平。如今地价已超5.1万/平，面粉紧追面包。

可以预料，中心区好地段的优质盘也将水涨船高。

以前我们将1000万看作是一个刚改门槛，如今这个标准远远不够了。

今年上半年，天河、海珠整体涨价6-8%，1000万预算都够不上门槛。

千万级预算的改善买家，正面临天河、越秀新房少，海珠高攀不上的境遇。

比如，琶洲南140平户型已售罄，后续还会涨价，门槛早已超千万；天河壹品126平的“五房”相对紧凑，总价也需要1100万，并不便宜。

除了价格涨了，中心区套均成交面积已越来越大。

中指院数据显示，过去两年海珠四房套均面积从136平扩大至156平，套均总价从769万一路涨到1289万。

尤其是今年，像琶洲、天河智谷、海珠创新湾等热门板块的标杆项目，基本都卖四房为主。

广州热门板块四房以上占比统计
板块	项目	四、五房户型占比
琶洲	琶*南TOD	57.3%
	招商保***珺	100%
天河智谷	保**汇二期	100%
海珠创新湾	中***台	100%
汉溪万博	越***府	95%
	耀**府	60%

做大户型的新盘持续增加，留给普通买家上车中心区的选择越来越少。

楼市君还发现，虽然门槛越来越高，但实力买家依然盯紧中心区的优质四房。

今年上半年，广州千万级大平层（160平以上）成交额逐月走高，改善需求持续释放。

其中，中心区四房最为抢手，并延续去年的销情，成交价涨幅非常明显（同比11%），达到了7万/平，远超两房（7%）和三房（2.3%）。

所以说，广州中心区已悄悄迈进四房改善时代。

当下，还有项目能实现改善客们，既在核心区域，又能上车低密大户型四房的梦想吗？

罕见，但不是没有。

比如，保利湖光悦色在售建面约200平四房大平层，从地段到尺度，都完美匹配其需求。

项目效果图

03广州超级引擎环绕，200平王牌户型迭代炸市

众所周知，今年广州中心区豪宅竞争非常大，不少大IP、大平层集中登场。

保利作为龙头房企当然选择遇强则强，推出保利湖光悦色，一亮相就受到了极大关注。

在楼市君看来，其爆火主要原因有三方面：

基本面扎实，紧邻海珠湿地公园

大家知道，琶洲CBD是广州新兴产业中心、就业中心。

其与珠江新城、金融城形成黄金三角，形成广州最顶尖的生产力。

如果说珠江新城是广州最华丽的CBD，那么琶洲则寓意着未来30年，广州更高更远的目标。

金珠琶黄金三角，广州楼市发布摄

在琶洲试验区，腾讯、阿里巴巴、今日头条、唯品会、小米等龙头企业相继进驻、封顶，2021年超3.2万家企业，营收3668.52亿，直接带动广州IAB产业的蓬勃发展。

在红卫村、赤沙村旧改的推进下，越来越多人看到一派热火朝天的城市界面。

而过去12年间，整个琶洲出让的宅地不过四宗。目前，保利湖光悦色是唯一的在售河景盘。

环绕保利湖光悦色的每一个平台，都是广州的超级引擎，共同描绘出广州创新争先的气魄。

而项目紧邻的1100万方的海珠湿地公园体量，又注定了其珍贵性。

毕竟，珠江公园，28万方；广钢中央公园，30万方；东山湖公园，33万方……

对比下来，海珠湿地公园的不可多得，体现得淋漓尽致。

相较于很多广州豪宅，湖光悦色享“双园一河”生态景观，这里的自然环境无法复刻。

项目效果图

项目与繁华之间，不过咫尺之遥。

琶洲CBD，坐落在旁；地铁11、12号线环伺左右。这样的位置，不可复制，再难拥有。

可以说，从诞生起，保利湖光悦色就不同于市面上其他豪宅盘，单是配套资就得到了更多“偏爱”。

容积率2.83小高层，超越以往产品范本

如此地段，保利湖光悦色自然不会辜负，从园林到室内，保利都打破了过往的产品系。

保利湖光悦色全盘都是小高层，仅14-16层高，要知道，琶洲土地金贵，尤其是市中心，30层左右是常规操作，甚至有楼盘突破60层。

这个盘容积率只有2.83，中心城区不多见的低密度滨水大平层。要知道，同等级的豪宅盘达到5以上的也不少，3字头的已是少有。

在户型控制上，保利湖光悦色的打造相当极致。

根据中指院新房成交面积段数据显示，中心区市场的豪宅（大于1000万）主流成交量是：120-144平、220平以上这两段。

这是因为，目前市面上豪宅供应要不小于144平，要不220平以上超大户型。过去五年，200平左右的改善供应并不多。

这也意味着，想要真正一步到位、且门槛友好的改善，选择并不多。

保利湖光悦色这一次做的面积段：127-200平四房户型，在寸金寸土的主城区提供了友好的门槛之余，刚好填补了市场空白。

适度的面积下，密度低一点、功能性大一点、配套空间丰富一点，成为了如今房票谨慎使用的当下，大家都会关注的元素。

14米阳台+超50平方厅，构筑大格局

一个项目的品位，其实可以从很多细枝末节中体会到。

于是我们可以看到，在保利湖光悦色，每一个户型都实现了豪宅空间的大格局：

一线南向河景视野，空间上再度扩展，储物间、专梯专户阳光电梯厅、四房的配置……成为很多户型的标配。

建面约200平的四房，则在建面约127、142平的户型基础上做了全面再度升级，把其乐融融的场景升级为大家风范。

经过专梯专户阳光电梯厅，通过氛围满满的玄关之后，展现在眼前的是开阔的“无界生活场”。

超过50平的方厅，它可以是用餐时间的“情绪空间”，也可以让家庭、工作、生活三者有机共存。

换句话说，这里不再是简单的客餐厅，而是变成真正的“家厅”。

这多变的餐厨空间，将成为三餐四季里，一家人彼此陪伴与倾诉的互动中心。

纵观市面上千万级的标杆盘，做到如此规格的盘并不多。

南向阳台更是阔达至14米，这样的尺度在同级别项目中高居前三，可以说是碾压级别的存在。

广州主城区标杆盘阳台情况一览
项目	阳台尺度	价格（万/平）
*****号	约13米	20+
****府	约8米	7
**山	约7米	待定
***都	约6.7米	7.5-8.5

当然了，“满足感”也体现在空间营造上，众多愉悦生活场景在此交织。可以成为花园、咖啡馆、茶室、健身房甚至高尔夫推杆练习场，足以比肩300平的产品。

无论是在客厅聚会时，或是在餐厅吃饭，在厨房做饭，坐在卧室飘窗休憩，乃至每天早上起床时，都能看到绝美河景。

200平户型还设计出了南向双套房，让祖孙两代既有独立空间，又可相伴成长，隔代不隔爱。

约200平户型配置14米阳台 | 效果图仅供参考

早晨或者傍晚，在风光旖旎的河岸上乘风漫步，此刻没有车水马龙的喧嚣。对于保利湖光悦色来说，这是一个豪宅项目应有的体面。

可以说，保利湖光悦色是靠品质颗粒度取胜的项目，在保利体系内不是个案，也不是第一次发生，而且还有着传承和放大。

任何一个开发商的区域首个项目，就操刀这个城央河景盘，起点已经很高了。

再加上产品创新，保利湖光悦色实为广州豪宅市场的划时代作品。

项目建筑立面效果图

从外部景观占有，内部的统一规划，生活的舒适度相互契合，保利旨在构筑一个人居标杆作品。

目前，项目还有单价7字头单位，入住海珠、改善置业一步到位！

本月，保利湖光悦色即将开放全新展示区，到现场你会发现，实景图比效果图更震撼！