济南市十七届人大常委会第二十次会议对《济南市物业管理条例(草案)》初次审议后，市人大常委会有关工作机构在广泛征求各方面意见、深入调查研究的基础上，对法规草案反复论证修改，形成草案修改稿。2021年10月27日，市十七届人大常委会第二十三次会议对《济南市物业管理条例（草案修改稿）》进行审议。草案修改稿力求破解各方面反映最为集中的业主大会召开难、业主委员会成立难、业主委员会运行不规范、业主共有部分收益不透明、部门监管不到位、物业服务质量不高等焦点难点问题，为我市物业管理纳入正规化轨道提供法治保障。
为推进科学立法、民主立法，增强立法可操作性，现公布《济南市物业管理条例(草案修改稿)》全文公开征求意见。征求意见截止到2021年11月10日。所提意见可以通过电子邮件、信件提出。
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济南市人大常委会法制工作室
2021年10月28日
济南市物业管理条例
（草案修改稿）
目 录
第一章 总则
第二章 物业管理区域
第三章 业主和业主组织
第一节 业主
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四节 临时物业管理委员会
第四章 前期物业管理
第五章 物业服务
第六章 物业的使用和维护
第七章 监督管理
第八章 法律责任
第九章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，构建共建共治共享社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的方式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市、区县应当将物业管理纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的工作原则。
第四条 市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。
区县住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。
第五条 街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理中的重要问题和事项。
居民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，调解物业管理纠纷，协助街道办事处、镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
第六条 市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理 络信息系统，运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。
第七条 开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。
第九条 业主委员会、临时物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口、公示栏或者物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理 络信息系统填 有关信息，但是本条例另有规定的除外。
第二章 物业管理区域
第十条 物业管理区域的划分，应当由区县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。
（一）建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围内，物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共用场地不能分割，但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
（二）已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，应当经物业管理区域内业主依法表决同意。
（三）尚未划分物业管理区域的建成居住区需要实施物业管理的，由区县住房和城乡建设主管部门按照本条例的规定进行划分登记，但应当征求相关业主意见。
红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。
新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当合理确定主要配套设施设备的共用范围，住宅小区一般不得超过三千户。有关主管部门在进行建设工程设计方案审查时，应当征求区县住房和城乡建设主管部门的意见。
第十一条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。区县住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、镇人民政府的意见后进行划定登记。
尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的，可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图及其他权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定；无相应证明材料的，由所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后划定。
物业管理区域划定后，市住房和城乡建设主管部门应当及时将相关信息录入物业管理 络信息系统，向相关街道办事处、镇人民政府推送信息，并在物业管理区域内公示四至范围。
第十二条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房除了用于物业服务人的工作用房、业主委员会办公用房以外，还应当设置业主议事、活动用房，具体用途和分配由业主大会决定。
物业服务用房应当按照下列规定配置：
（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中用于办公的房屋面积按照不少于千分之三比例配置，用于经营的房屋面积按照不少于千分之二比例配置；但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照不少于千分之三的比例配置办公用房。
（二）物业服务用房应当位于地面以上、独立成套、相对集中，并进行简单装修，能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；
（三）设备层（间）、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。
分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。
业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米。
实施建设工程规划许可时，自然资源和规划、住房和城乡建设主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。
第十三条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；
（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；
（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；
（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分；
（五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建设单位申请办理不动产首次登记时，应当同时提出物业共有部分产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载；未同时申请物业共有部分产权登记的，不动产登记机构不予办理登记。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主
第十四条 本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。
未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。
因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的个人，可以认定为业主。
第十五条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第十六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）对物业管理区域划定、业主共有部分构成、公共收益的管理使用、维修资金的管理使用、物业费用标准和服务标准等共同事务和共同决定事项享有知情权；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）参加业主大会会议，行使投票权；
（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）推选业主代表，选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会、临时物业管理委员会工作，监督物业服务人履行物业服务合同，监督政府有关部门和街道办事处、镇人民政府履行物业监督管理职责；
（七）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（八）法律、法规规定的其他权利。
第十七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定；
（二）遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则；
（三）执行业主大会、业主委员会或者临时物业管理委员会依法作出的决定；
（四）按照国家有关规定交存维修资金；
（五）按照物业服务合同约定交纳物业费；
（六）依法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，执行管理规约约定的管理措施；
（七）履行其承担的房屋安全使用责任。
第十八条 下列事项由业主共同作出决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及经营收益的使用和分配；
（九）确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格；
（十）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会实施任中、换届经济责任审计；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会不得授权或者委托业主委员会、临时物业管理委员会等其他主体，决定本条第一款规定的事项。
第十九条 决定共同事项时，业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。
通过电子投票方式表决的，可以采用市住房和城乡建设主管部门建立的物业管理 络信息系统电子投票系统。
第二十条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未约定的，业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。
专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主人数和总人数，按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按照一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二节 业主大会
第二十一条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内经业主依法表决同意的，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会职责。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开，但每年至少召开一次。召开业主大会会议前，业主委员会应当通过发布公告、召开座谈会等方式向业主征集会议议题，征集期限不得少于十日。会议议题由业主委员会会议集体讨论后确定，经百分之二十以上业主联名提议的事项应当一并列入会议议题。
业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前公告全体业主，将会议议题及其具体内容、会议召开的形式、时间、地点、表决方式等向全体业主公示，并提前告知物业所在地的居民委员会。
公示期间，业主认为公示内容有违反法律法规的，应当以书面形式实名向业主委员会提出，对确实存在违法内容的，业主委员会应当立即改正。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决，表决期限不得超过十五日。业主投票表决时应当核验业主身份，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。
物业服务人应当对召开会议予以协助，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
业主大会会议涉及业主共同决定事项的，应当将表决票送达至每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签收；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。表决按照本条例第十八条、第十九条、第二十条的规定进行，未投票表决业主的投票权数不计入已表决票。
第二十三条 计票时，业主委员会应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
业主委员会应当将选票、表决票于收取当日交由所在地居民委员会临时保管，并自投票期限届满之日起三日内在保管场所完成选票、表决票的统计。表决结果应当于产生当日在物业管理区域内公示，公示期不少于五日，并在公示期内 街道办事处、镇人民政府。公示期满无异议或者异议处理完毕后，居民委员会应当将选票、表决票交还业主委员会保管，保管期限为五年。
表决结果公示内容应当包括已投票业主的房屋坐落位置、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
逾期未公示业主大会会议表决结果，或者公示内容不符合本条规定的，由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。逾期未改正的，由街道办事处、镇人民政府公示。
业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效，业主委员会应当及时通告全体业主。
第二十四条 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）物业管理区域内突发紧急情况且亟需业主共同决定的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约约定的其他情形。
第二十五条 业主可以委托代理人行使表决权。代理人应当出具由业主签名或者盖章的书面委托书，委托书应当包括委托事项、委托权限及期限，载明同意、反对或者弃权的表决意见。
任何组织和个人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。
第二十六条 符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议:
（一）已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上；
（二）已交付业主的人数占比百分之五十以上；
（三）自首套物业交付业主之日起满两年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上。
达到召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自达到条件之日起十五日内向物业所在地的区县住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府书面 告。书面 告应当包含物业建筑面积、物业出售面积、交付时间、业主名册等内容。街道办事处、镇人民政府应当在物业管理区域内公告。建设单位未按照规定 告情况的，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当及时提供。
达到召开首次业主大会会议条件的，专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主有权联名向物业所在地街道办事处、镇人民政府提出设立业主大会的申请，由依照本条例第三章第四节组建的临时物业管理委员会组织设立。
第二十七条 临时物业管理委员会自收到申请之日起60日内完成下列筹备工作：
（一）向区县住房和城乡建设主管部门核实物业管理区域范围；
（二）确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）确定召开首次业主大会会议时间、地点、方式和议题；
（四）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；
（五）制定首次业主大会会议表决规则；
（六）制定首届业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单；
（七）拟定首届业主委员会选举办法；
（八）拟定利用业主共有部分从事经营和产生收入的资金管理和使用办法；
（九）拟定维修资金的筹集、管理、使用办法；
（十）拟定业主委员会委员的工作津贴管理办法、执行秘书、专业技术人员和单元长的工作职责及薪酬标准；
（十一）首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，临时物业管理委员会应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。
第二十八条 临时物业管理委员会应当自完成首次业主大会会议筹备工作之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。有特殊情况的，经街道办事处、镇人民政府同意，可以延长三十日，并在物业管理区域公告。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举办法，并选举产生业主委员会之日起设立。
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