上海楼市：新盘入市后成交量会顺势而上，楼市会逐渐平稳升温

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

提问：你好，曾叔，请问预计6月新盘入市后会整体回暖，是真的吗？

回答：你好，5月份因为上海楼市政策的层层加码叠加供地不足等因素，上海楼市的成交套数与成交金额较同期出现明显的回落，整体楼市热度较上月趋冷。6月份第三批次的45个楼盘近1.3万套房源即将开启认购，供应量增多，后续的成交量会顺势而上，楼市会逐渐平稳升温。具体消息详见内部分享文章。

提问：曾叔你好，市北高新地块后期看好吗？垃圾场规划是否有影响？

回答：你好，市北高新看好的，区域长期没有新房供应，周围科技人才多，需求大。垃圾场有一定的影响，但随着科技的发展，未来的垃圾转运带来的影响会越来越小。

提问：曾叔，你好！想问一下，12号线延伸段（G60科创云廊），这个板块如何。洞泾东面有个新盘-尚云里，是否值得买？在莘松公路申越南面。

回答：你好，G60科创云廊不是很建议，配套和环境都很一般；尚云里，东边是高速，没地铁，配套很一般，总体一般。

提问：曾叔！您好！未来五年来看，深圳和上海哪个升值空间比较大？

回答：你好，其实两个城市是一样的能级。涨幅应该是差不多的，深圳的市场经济做得最好，对互联 的创新力也比上海强不少，年轻结构比较轻，重商主义思潮也比上海活跃，从基本面来看，要比上海好一些。但是，上海是国家钦点的金融中心，国家在支持上海身上不遗余力，这点从科创板放在上海（其实深圳更适合）就知道了。所以深圳是创新为主的城市，而上海有政策加持，最终两个城市应该发展都差不多。从楼市上来看，两者的房价目前也是比较接近的，房价基数也差不多，金融政策也是一样灵活，信贷产品利率也都接近，所以未来两个城市升值空间差不太多。如果你base在上海，没必要去深圳买，反过来也是一样。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔好！彭浦和丰庄，祁连山南路地块，哪个会比较有发展呢？

回答: 你好，这些都不是顶级板块。彭浦人口密集但购买力不高，丰庄有大虹桥江桥溢出概念，祁连山没啥配套纯住宅。相对来说，彭浦南侧的市北高新还不错，丰庄更靠近大虹桥，价格也不贵，可以考虑下。

提问：曾叔你好，有什么方法融资和还贷成本最小？

回答：你好，空当接龙。详见圈子内部资料《信用卡年赚百万》《各种融资渠道和等级》

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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