部分机构“豪赌”房企垃圾债 正以2折价格大量购入

房地产债券“跌跌不休”之际，一批“高收益债”投资者正密切追踪地产债。

广东狐尾松资产管理有限公司董事长王代新表示，这种“高收益债”只要价格够低、空间足够大，部分投资者会通过对自身、对风险的把控，有选择性购入，可从将来重组或者企业好转后的债务偿还中获益。

“这属于高风险高回 的投资。如果出现风险，投资者可能只能拿回投资额的5%-10%甚至归零；但是如果赌对了，则收益非常可观。”汇生国际融资总裁黄立冲称。

“豪赌”地产债券

相比之下，目前禹洲集团境内债券价格，较境外债券价格高出不少。日前禹洲集团公告宣布，拟对旗下“19禹洲01”、“19禹洲02”两笔合计35亿元人民币债券进行回售，随后“19禹洲02”因价格异动，触发两次临停。在禹洲集团宣布拟回售部分境内债后，一度引发境外投资人的不满。

此外，上述债权人所在资产管理公司，还以较低价格购入佳兆业、正荣、世茂、阳光城、中国奥园等超过10多家地产公司低价债券。

该资产管理公司负责人续称，其去年开始便一直在研究地产公司债，其管理的公司已陆续买入多家地产公司债券，买入价格2折左右，从10美元到25美元不等，“像新力控股部分10美元以下的债券，我们也买过。”

抄底在“半山腰”？

据悉，高收益债券即高息债、垃圾债，通常指市场评级在BBB-(标普)或Baa3(穆迪)及以下的债券。因信用等级在投资级别以下，也被称为投机级债券。在国内，通常以收益率作为划分标准，暂且定义收益率高于8%的债券为高收益债，收益率高于15%的债券为超高收益债。

王代新表示，历史上二三十块钱的地产债券并不多见。2015年，佳兆业因“锁盘”危机，公司债券价格出现大幅下跌，部分“高收益债”投资机构从中获得较高收益。

王代新介绍，投资者购入“高收益债”非常考验其风险判断能力，核心是探明这些公司真实资产和负债。投资机构往往有几十人团队对公司进行非常细致的研究，尤其是对资产情况及负债情况进行测算。因部分债务违约公司并非资不抵债，所以债务重组成功概率较大。有些公司因存在大量表外负债，从而难以测算，或需要重估；如资不抵债，则需要慎重买入。

“时间成本也要测算。部分违约企业的债券可能面临重组，兑付时间会很长，但如重组成功也可获得几倍收益。关键看赔率有多大，重组时间需要多久，重组方案最终能偿付多少，确定性有多高。”王代新认为，虽然部分公司风险非常大，但也正因此，债券价格才非常低。

就部分投资者择机购入地产“高收益债”，黄立冲认为，过去单个企业出现财务困难的时候确实有很多机会，但当前行业出现流动性风险，多家房企债务逾期，已出险房企能否成功重组债务存在较大不确定性，因而试图抄底的投资人，或存在抄在半山腰上的可能。

销售能否扭转成关键

有市场分析人士称，未来房企这部分“高收益债”能否如期兑付，除企业自身经营情况能否好转外，更多要看市场销售能否好转。

“如果销售不能维持稳定，房企财务情况短时间难以扭转，部分房企资产价值或将大幅缩水，资不抵债情况就会增多，购买地产‘高收益债’的投资风险相应加大。”上述市场分析人士说。

对于今年房地产市场走势，旭辉控股董事局主席林中在3月24日召开的投资者会上表示，2022年房地产市场将前低后高，今年初市场已经在复苏，预计5、6月份会迎来小阳春。不过，也有房企高层认为，未来房地产市场情况仍需看市场预期及政策面的支持有多大。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，中共中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤在会上指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行、银保监会、证监会、外汇局及财政部就房地产问题纷纷表态。其中，银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；证监会明确，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

近日，碧桂园、新城控股、旭辉控股等多家地产公司相继发布关于董事、监事和高级管理人员在二级市场购买本公司债券的公告，以提振市场和投资人信心。