北京自住房入市两年考：狂欢与尴尬

已经实施超过两年的北京自住型商品房，从“皇帝女儿不愁嫁”、一房难求，到不断爆出各种问题甚至被弃选，再到如今的土地供应量缩减，这个被喻为抑制北京房价上涨的“定海神针”变细了。

从2014年7月到2016年7月，25个月的时间里，北京全市自住型商品房有成交的项目共有52个，共成交了49636套，成交金额为813.05亿元。但土地供应量则从2013年的187.4万平方米、2014年的295.4万平方米缩减到2016年前7个月的6.65万平方米。

实际上，入市两年多的自住房市场始终呈现出“冰火两重天”的境况，热门项目频频日光，冷门项目门可罗雀。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自住房推出的初衷是为了满足首次置业的刚性购房需求，平抑房价。从入市以来的整体情况来看，自住房确实起到了一定程度的平抑房价作用，解决了部分刚性购房需求。不过，目前自住房土地供应锐减，在消化已有的存量之后，未来价格相对低廉的自住房的持续供应将面临较大挑战。

在自住房弃购率攀升、价格上涨的背景下，已经有业内人士对自住房的政策设计产生了质疑，如果商品房价格继续下调，出现自住房与商品房价格倒挂的现象，那自住房政策或许会走上当年经适房与限价房政策的老路，成为尴尬的“鸡肋”政策。

冰火两重天

同是位于北京门头沟区双峪环岛附近的北京城建·上悦居自住房项目，在去年12月底之前已进行了两次优先及非优先申购家庭集中选房。二次选房后，剩余可售房源共计325套。剩余可售房源已于今年1月9日统一对外进行销售，不区分优先与非优先家庭，该项目均价为每平方米22058元。

丰台区某在售项目营销负责人认为，被弃购的自住房多是在地段和面积上有短板，目前市场中的自住房普遍位于郊区，比如位于平谷、大兴采育等远郊区，或者户型面积超过100平方米的大户型，产品细节不够完善。

2013年底，北京首例自住型商品房项目恒大御景湾正式开始接受申购登记，15天的 上申购登记期内，共有14.8万户家庭在 上登记，申购比例为74︰1。随后金隅嘉业在京的两个自住房项目金隅汇星苑、金隅汇景苑累计申购家庭突破43.7万，仅优先家庭就超22万户，金隅汇星苑的中签率达到了126︰1。

然而，在一些自住房项目备受争抢的同时，另外一些自住房项目却面临着销售困局。包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售，这些项目不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭。

中原地产2015年度总结 告显示，受制于速度和销量两方面的压力，截至2015年12月底，在上市的47个自住房项目中已经有17个项目尾盘房源主动放弃限购特权，转公开销售比例超三成，放宽购买人群与普通商品房完全一致。

赛普咨询研究院院长李春亮认为，自住房市场“冰火两重天”源于一套房产的性价比太高或太低，性价比要有吸引力，很多自住房购买者都是在同时考虑自住属性和增值属性的综合，申购多弃购也多。

“鸡肋也是肉”

自住房在经历短暂的“狂欢”之后逐渐进入“静默期”。进入2016年以后，自住房的成交量明显下降。今年1~7月，自住房共成交4594套，同比2015年1~7月减少了68.9%。供应量也同样大幅锐减，较去年同期减少了50.8%。

随着建设指标的逐年减少，入市项目也迟迟不见动静。据相关媒体 道，目前允许上市的自住房中，万科天地在今年3月份被告知会在上半年入市，然而目前 申时间也不能确定。首创·悦榕汇从去年9月开始发出或许入市的声音，至今仍未有动作；保利首开常营乡自住型商品房地块自住房，至今也没有入市的声音。

“自住房推出的脉冲性确实很强，这和开发商的控制节奏有关系，也取决于自住房的供地节奏。从量上看，相对于北京巨大的刚性需求市场而言，自住房的量还是太小了。”李春亮说。

据悉，2013年、2014年是自住房土地供应高峰期，供应量分别达到了187.4万平米、295.4万平方米，2015年骤降到52.8万平方米，而到了2016年只有6.65万平方米。

数据显示，2013年~2015年，北京市共推出自住房10.3万套，从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米1.05万元。其中，朝阳、大兴、顺义分布项目最多。　目前已经交房的自住房共有5个，分别是金隅汇星苑、金隅汇景苑、当代满庭春苑、华远和墅雅园以及中国铁建环保嘉苑。但不同地段的项目表现出来的居住属性并不一样，其中地段好、位置好的自住房出现大范围出租的现象，而在偏远位置的自住房业主基本是以“自住”为主。

北京某自住房项目操盘手称：“目前在自住房项目上感到最头疼的是开发商，一方面北京的土地价格已经过高，而造成高地价的重要原因之一就是在竞价过程中开发商需要竞争配建大量保障房面积，其中也包括自住房。但另一方面，已建成的自住房却没人买，无论是转为商品房销售还是政府回购，无形中都会增加开发商的销售成本或压缩利润空间。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自住房算是北京市方面的一个试点，从目前的市场表现来看还是发挥了平抑房价的作用，但全国范围内推开的可能性不大。由于其具有保障房性质，利润率较低，开发商投身其中是因为自住房项目销售回款很快，较高的资金周转率将为企业带来收益。但如果自住房的弃购现象增多，销售进度影响到房企资金周转，自住房的建设进度也将受到影响。

值得注意的是，自住房的供地力度和入市进度一直在下滑。公开数据显示，配建自住房地块占成交经营性用地的比例，从2013年的40%降到2014年的30%，而到2015年，这一比例已不足20%。尽管住建委明确表示不会让自住房出现“断顿”的情况，自住房越来越少，优质自住房越来越难买到已是不争的事实。