大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
1、提问：智慧的京爷，您好！新人首问，首付200，家庭年收入30
1 请问可以购买总价多少的房子？
2 双方工作地点一个在刘家窑，另一个在劲松、平乐园附近，请问京爷，追求升值保值，选择哪些区域比较合适？是劲松、平乐园附近，还是宋家庄、蒲黄榆附近呢？还是有其他区域推荐？
3 如果想买近地铁的小两居，有哪些小区可以选择呢？感谢京爷
回答：你好，如果是首套，五环内贷满的话，可以考虑500万左右的房子。作为年轻人，短期压力可能会大一些，但未来收入还是会慢慢增加的，因此建议能满贷就满贷。根据你的预算，如果要小两居的话，基本考虑朝阳老小区，或者往南面看了。朝阳，考虑农光里之类的，挑选新点儿的楼栋。相对来说，我更建议考虑南面一些。比如咱们可以看看角门附近的瑞丽江畔，富卓苑也勉强可以看看。或者你也可以考虑东城的百荣嘉园，看是否有合适的房源。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：4、提问：楼房顶层，2层与1层，总价会比其他楼层低百分之几？
回答：你好，这个得分情况来讨论。
① 如果是总高6层没有电梯的老板楼，那么6层属于硬伤层，是正常楼层的10%左右以上了。2层跟3层价格可能会差不了太多，前提是采光和遮挡、噪音都没有问题的情况下。一层的话，也属于硬伤层，低于正常楼层7-8%左右。具体情况具体分析
② 如果是高楼，那顶层也是属于硬伤层，10%左右差距，比老板楼的差距会强点儿，毕竟是有电梯，视野也好。2层，可以是10%左右。1层的话，那得10%以上多了。也就是说高楼的1层和2层硬伤指数会更明显一些。
另外，如果是改善盘，价差有时候会更大一些。比如，如果是1500万的正常楼层（假如总高20层），和硬伤楼层比（如2层和1层），那价差10%以上我都不愿意买，毕竟我已经花了1500万，就得住舒服一些，不会将就的。实在不行我就买其他盘了。我相信不少改善人群还是有这种心态的。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：你好，京爷，东湖湾一期的房子怎么样，目前想买个三居室居住，二期三期买不起，一期也可以够一下，还是说买保利中央公园的房子，以后家里会有孩子，所以可能也要兼顾下学区，东湖湾一期会不会太旧了
回答：一期还是不错的，居住属性和升值属性都有，不过确实老了一些，爆发性未来会有一些受限。如果未来考虑上学问题，那东湖湾最适合。如果仅仅是居住和升值，保利的升值爆发性高一些，毕竟新。建议看看星球内部资料《京爷说房北京买房顶级思维》
4、提问：京爷您好，打算买清河一带的房子，预算650到700，两居。目前看上清缘东里和观澳园的房子。可以评价一下这两个小区么？有一个看上的房子刚被别人全款买了，有点慌。以及最近市场热度如何，需要着急谈么？
回答：你好，这两个小区算是周围的典型次新小区了，品质、环境不算很突出，交通也一般，但这个价格段在周围也就这几个了，有稀缺性，所以比较有价值，可以考虑入手。目前市场来看，超级热点盘有些僵着，轮动到一些其他小区，有性价比高的房源，成交也很快，短期看大涨倒是没有支撑了。如果有合适的，倒也可以入手，没有的话，那就观望一下吧。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
5、提问：京爷好，法拍房您怎么看，有什么风险或隐患吗？一般有起拍价和评估价，是否高于起拍价就不值得考虑了呢，请赐教
回答：你好，其实主要还是清理难。当然不一定会不好清理，不过一旦不好清理就怪恶心的。“是否高于起拍价就不值得考虑了呢”，我倒是不这么认为，买法拍的标准是要跟市场价进行对比，看看是否有足够的价差。如果没有足够的价差，那就没必要冒这个险。建议看看星球内部资料《北京这些房产不能买》
6、提问：京爷好，首套首贷，未婚无孩无户口。首付300以内，总价600以内。在知春里上班，通勤地铁一小时内都可接受。想先上车未来在考虑置换。房龄（20年以内商品房）和地铁距离优先考虑。请京爷帮忙看看，考虑自住和保值，可以看看哪里？已经看过朝青（青年汇）百子湾（金海国际南区）和四惠，这三块怎么排序？其他片区是否还有推荐？谢谢京爷。
回答：你好，东部区域确实是可以找到一些楼龄新点儿的房子，升值性和流动性都还不错。我还比较建议你考虑一下回龙观，当前来看，奥森春晓之类的盘可以看看，或者看看次新两居，长远我都是看好的。朝青青年汇似乎没啥好选择的，基本是一居了，当前性价比一般。金海国际南区不算特别突出，属于尚可的选择，也可以看看沿海。四惠的话，看看通惠家园。对于你来说，其实还不如去看回龙观。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
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