降强度、降密度——1.5居正当时

近日，在发改委召开的一场新闻发布会上，重点谈到了今后要推动超大特大城市高质量、可持续发展，合理降低超大特大城市开发强度和人口密度，优化提升超大特大城市核心竞争力。而这些内容，实际上已经写进了“十四五”规划《纲要》，是今后五年要重点落实的内容。

超大特大城市今后如何发展，近些年一直有被讨论，此次再次引起关注，我想借这个机会，谈谈我的一些思考。

超大特大城市已疾病缠身 隐患重重

根据国家统计局公布的最新城市评级，我国常住人口500万人以上的超大特大城市共有21个，其中人口2000万以上的城市有北京和上海，虽然世界各国的统计口径不一致而难以比较，但我相信，我国大型城市如此之多，人口规模如此之大这一现象，在世界范围内也是相对突出的。当然，这有着我们国情方面的具体原因，我国是一个人口大国，人口密度本身就大，同时适合生产和发展的土地资源分布十分不均衡，例如西部很多国土并不适合发展农业以及适宜居住，这些都决定了我国的人口分布相对集中。但同时，我国长期以来投资偏重于发展大城市，也是导致这一结果的重要原因，例如很多省举全省之力集中发展省会城市，这带来了利好的一面，在社会经济相对落后的情况下，集中生产要素于少数中心城市，带动了我国这些年来的跨越式发展，但另一方面也造成了大城市与中小城市在发展程度方面的鸿沟，同时，大城市发展过快，而城市发展模式的理论研究相对滞后，在实践中累积了很多问题，现在也是时候到了反思和理顺的阶段了。一些显而易见的问题包括：

基础设施的压力。

虽然人口聚集，带来了产业和商业发展方面的便利，但另一方面，城市基础设施的压力也越来越大。直观的感受，例如交通，随着城市结构越来越复杂，交通解决的成本和方案也越来越复杂，但与此同时，城市交通环境仍在持续恶化，再比如城市垃圾处理、污水处理等，也是一个迫在眉睫的危机。还有各种公共服务设施，像大城市的医院，永远是人满为患，中年群体，永远在为学位问题发愁，这些问题在大城市解决起来要考虑和统筹的因素更多，更加复杂，除了投资，还有资源分配，、社会公平、合理规划等一系列的问题。

土地资源的压力。

城市的持续扩张，带来了土地资源的压力，而土地资源的压力，也是我国这么多年来，一直强化节约化用地，城市开发强度越来越高的直接原因，这使得我国的城市主要以高层建筑为主，开发密度过大，这又会产生一系列的问题。例如降低城市防灾、减灾的能力，城市一旦被洪水围困，影响的可能是上百万人口，以及居住密度过大防疫的风险，传染病一旦蔓延开来，将会造成严重后果，另外还有高层建筑的老化、后续维护的风险等等，这些问题已经开始出现，像已持续近两年的新冠疫情风波、前段时间的郑州洪涝灾害等。随着时间推移这些问题将会更加凸显，不得不引起重视。

居住和生活环境的压力

我国城市居民的生活水平和生活条件虽然整体有了较大幅度的提升，但与居住和生活环境之间的矛盾也会随着时间的推移逐渐显现出来。除了前面提到的公共服务和城市基础设施方面的压力，城市居民居住和生活环境的不尽如人意也是其中的重要方面，居住过于拥挤，居住空间过于封闭，同时还要面临噪音、空气污染等环境问题，随着经济发展持续进步相比，城市居民对改善生活质量的诉求将会更加强烈。同时，由于土地资源紧张，房价高，居住成本过大，势必会导致一部分低收入居民因负担不起而陷入困境，成为城市弱势群体。在这方面，香港目前所遭遇的低收入居民的住房困境可以引为前车之鉴。

当然，问题不仅仅只有以上这些，城市过度发展，其关联影响可能更加深远。总而言之，从目前的技术水平来看，城市发展规模需要保持适度，十四五规划提出的降低超大特大城市的开发强度和人口规模可以说正当其时。

降低城市开发强度和人口密度的两种模式分析

那么到底采用什么方式，才是降低城市开发强度和人口密度的正确做法呢，在这里，我想先分析目前的两种模式。

一种是北京模式，即通过建设新城，来疏散现有的城市功能。从实践来看，这一模式有着诸多的限制性条件，一是投资和工程过于庞大，例如，雄安新区的计划总投资是30多亿，这样大的投资规模无法复制；二是决策和推动主要依靠行政力量，我想，除非是影响国家大局的问题，没有城市会主动做出这种选择。三是，这只不过是打造另一座新城而已，没有从根本上解决超大城市发展模式的问题。

一种是我国目前大多数城市正在推动的，那就是建设城市新区。在我看来，这种模式，不仅不能实现降低降低开发强度和人口密度的目标，反而会在将来成为更大的问题，因为所谓的新区建设，只不过是复制原有的发展模式罢了，其必然推动城市新一轮的产业导入和人口导入，其结果是导致城市发展规模的进一步摊大饼式的扩大。

我认为，要解决超大特大城市开发强度和人口密度过大的问题，一方面需要继续保持城市在发展产业和经济方面的优势，强化城市核心竞争力；另一方面，也要解决前面提到的城市目前衍生的各种问题，这必须是城市发展模式的根本改变。

城市周边发展1.5居所正当时

早在2019年上半年，我就针对大城市目前房地产发展的问题，提出了在城市周边发展1.5居所的建议。而经过这近两年的疫情，以及目前国家在城镇化和社会整体发展转型方面的政策调整，我的设想也渐渐成熟，我认为1.5居可能是今后大城市、中心城市一条可以真正实践的路，其发展条件也已经日益成熟。

我的整体设想是，在城市周边1小时交通圈内，打造若干1.5居生活圈，所谓1.5居，即既可以兼顾在城市工作，就业，又可以享受更好生活环境和生活条件的生活方式。这些生活圈，可以以特色小镇为载体，除了满足日常生活需求的配套，还可以兼具有部分文旅、养老等功能。我认为这是我国今后特大、超大城市发展的一个新的思路，它有几个方面的优势：

1、可以有效疏解城市的功能，缓解城市的压力。通过打造这样的生活圈，可以部分转移城市的人口，同时，一些相关的教育、医疗、养老、娱乐等服务性配套，而城市可以集中发展优势产业，优化城市功能，缓解城市内部压力，双方形成功能互补。

2、可以为城市居民提供更好的生活环境和配套服务。在城市周边打造1.5居所生活区，一是降低了土地资源的压力，可以更低成本的解决居住问题，二是可以打造更好的生活和居住环境，提供更好的生活方式。

3、带动周边地区发展，更好的发挥城市的带动功能。发展城市周边的居住生活圈，可以结合城市周边现有的的乡村和小型城镇建设，统筹规划，带动周边地区环境和产业转型，真正实现城乡一体化。

4、为城市未来预留发展空间。城市发展需要不断根据时代自我更新，进行产业转换和升级，而我国现有的城市建设没有缓冲地带，遇到需要发展新的产业，只能不断向外围扩张。通过部分疏解城市居住和服务功能，将为城市产业更新、城市发展转型升级提供更多的发展空间。

当然，如何在城市周边发展1.5居所生活圈，还面临许多具体的问题，我在接下来的几天还会跟大家详细探讨。