万科地铁臻湾汇传

臻湾汇者，万科与长沙轨道交通合作项目也。

区位不可谓不佳。一环内文昌阁地铁站上盖物业，所谓TOD模式。

长沙轨道交通，长沙之大地主也。长沙督抚衙门为修长沙之地铁，划数万亩土地入长沙轨道交通旗下，以此筹集资金、还地方债。

长沙轨道交通欲效香港地铁之运营模式，通过地铁沿线土地运营，使土地升值，卖出更高价格，躬身入局势在必为，于是找来诸多合作伙伴，以出让条件中含地铁运营多少公里为要旨，定向勾地。

瞄上地铁手中之天量土地者岂只一家？长房、中建五局、万科等国企央企头部企，纷纷如过江之鲫，趋之若鹜。

想想长沙土地之出让，若非定向勾地，便是几家、几十家开发商捉对厮杀，触发熔断机制，让一场实力者得的土拍游戏变成纯靠运气的俄罗斯轮盘赌，呜呼，令人哭笑不得。

臻湾汇之地块即是勾地所得，2020年9月16日，万科与长沙轨道集团联合摘得位于开福区黄兴北路文昌阁地块，成交总价201910万元，折合楼面价7650元/㎡，该地块为非限价地。

其挂牌条件曰：

该地块竞买人或地块竞买人的股东所属的集团公司(包括该集团公司下属子分公司),须具有10年以上地铁线 （地铁线 是指3条或3条以上地铁线路）建设、管理经验，及1条或1条以上中低速磁浮路线建设、运营经验，运营线路规模不少于50公里。

这种指向性太强的出让条件，让实力再强的开发商也是汗颜，想横刀夺爱基本不可能，挥刀自宫还有可能。

臻湾汇项目非万科与地铁合作之唯一项目，高铁会展车辆段上所建之天空之境项目两家早已定下情缘。

项目用地面积仅60余亩，至于卖相若何，小楼公前早已谈过，未来4栋住宅不会是项目关注焦点，仅邻湘雅医院之优点，即可吸引无数杏林高手到此置业。

江湖上关于此项目之风言风语，多在沿黄兴路铺设之两栋公寓楼，所谓两地块一个限高100米，一个限高200米的高端服务公寓，不知从何传出之消息称，臻湾汇项目将卖出2万-3万的天价来。

关于此项目价格测算，小楼公根据7650元/平米的楼面地价，揣测出此地块住宅大约毛坯保本售价15000左右，就算做上豪装，卖个2万出头。

万科之鸡贼，所释放出天价消息，恐怕还是以服务公寓扯旗打掩护。

前有运达中央公寓4万天价垂范，后有九龙仓办公改公寓跟进，再有润和肖老板想以滨江湾3万元公寓正名，长沙大平层商务公寓在一片小公寓红海搏杀间略微闪了一条缝。

公寓卖出天价之套路，无非三者耳：

其一曰豪华配置。9米挑高之酒店大堂，整层高端商务会所，行政酒廊，高速抵达之品牌电梯，LOWE中空玻璃幕墙，中央空调、新风系统等舒适系统，地下车库铝板吊顶加环氧地坪，处处透露出大气豪气。

其二曰精装品牌。米勒、西门子、汉斯格雅、高仪等国内小众品牌轮番轰炸，随便哪个都不是国内常用的牌子，背后不是奥地利王室，就是西班牙王室御用的品牌故事，一年产品比不上东莞、佛山随便一个小厂的产量。

其三曰高端物业服务。五星级酒店服务标准，物业费 个8块都觉得不好意思。前期一定是五大行的品牌输出，将来会不会被业主炒掉那就走一步看一步。