单价三字头起，买“湾区之心”

韬略哥

利好来了。但因人而异，因城而异，因时而异。

12月8日-10日中央经济工作会议再提房地产，明确“房住不炒”主基调的同时，还着重强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

随后，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆做进一步解读：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

由此可见，满足购房者的合理住房需求将会是“扩大内需”的一个渠道。而且“支柱产业”的表述也让市场为之一振。楼市的“政策底”进一步得以确认。

但全国性的限贷、限购不会放松；微操层面重点还是优先保障无房家庭。所以，在不同城市，在不同时期，对不同人群，这个“利好”有不同含义。

2022年买房，更考验大家择时、择地的能力。

择地：透过发展潜力看城市的上限

中国未来最具价值的片区在哪里？

刚刚，世界知识产权组织（WIPO）发布了《2021年全球创新指数（GII） 告》。在全球“最佳科技集群”排名中，日本东京—横滨地区位列第一，中国广深港地区列第二。

广深港上车门槛高，但其“小弟”东莞正处于难得的“空窗期”。靠承接广深港的产业转移与自己的努力，东莞早已成功上位。

而东莞32镇中，虎门潜力无限。

大湾区产业发展的主战场。这里是粤港澳大湾区的地理中心；是广深港澳科技创新走廊核心拼图；还是广深通道的关键节点。全省重点打造的滨海湾新区中，虎门的威远岛板块和沙角半岛板块是其重要组成部分，占新区规划总面积的73.6%。

大湾区重要的交通枢纽。在全国其他地级市以拥有高铁站为傲时，虎门镇已经拥有1高铁站+1城规站，分别为广深港高铁虎门站、穗莞深城际铁路虎门北站，未来有望建成深茂高铁滨海湾站。

此外，根据《广州市交通运输“十四五”规划》,广州地铁22号线可能今后经过东莞虎门连接珠江两岸;深圳20号线将于本月月底开通，根据《深圳市城市轨道交通20号线交通详细规划》，该线未来会延伸至滨海湾。

择时：透过房地数据看城市的下限

目前东莞的房价基本见底。

首先，看东莞的土拍市场。截止今年11月11日，东莞土拍共供应34宗，成交31宗，有3宗遭遇流拍。与2020年相比，供应减少10宗，成交减少11宗，成交宗数下降约26%。

供应量减少的同时，楼面价却在上升。今年土拍均价约13634元/平，去年仅为11186元/平，涨幅达22%。

一增一减，预示了明年市场商品房的房价水平大概率不会比今年低。

其次，看东莞住宅市场。刚刚过去的11月，东莞二手住宅 签为943套，环比10月增加123%；同期全市新房 签共2035套，均价为27975元/㎡，环比上涨9.5%。

新房单价与二手房成交量双双回暖，预示着当前聪明人已经开始陆续进场。

而在11月这波反弹中，虎门算得上是数一数二的急先锋。其中，万科卓越珑远三家开发商联合精心打造的产品——未来之光，拿下了全市 签面积和 签金额的双料第一。

硬核产品，刚改需求一步到位

未来之光被购房者追捧的原因很多。

有品牌因素，房企暴雷频上热搜，而有万科卓越珑远背书，收房能安心，品质有保障。如万科，深耕虎门11载，未来之光已是其在虎门的第8个项目。

有区位因素，项目地处虎门新中心，是虎门东进和新城市中轴建设的重点片区。周边配套十分优越，3公里范围内聚集了包括虎门万科里、万达广场、华润万家、虎门国际购物中心、天虹、黄河商圈、虎门公园等优质资源，都市理想生活触手可及。

有交通因素，紧邻虎门大道和八达大道，周边环绕有京港澳高速；约700米是虎门东站，3站到深圳，6站到广州；还有未来的地铁 ，东莞R2线、广州22号线、深圳的20号线都能快速转乘。

更重要的是产品本身品质过硬。

项目整体采用去风格化的现代公建化风格，约2.1的超低容积率与社区内约6000㎡开放式绿色空间相呼应，使之简约而不失大气，美观而又宜居。地下车位地面采用环氧地坪漆，比传统的地面材料更美观、更耐磨，具有防渗、防尘、防滑以及易清洁等功能。

具体以开发商实际交付为准

建面约97-143㎡三至四房，更是迎合了当前市场的主流需求。据克尔瑞数据显示，2020年房地产市场主力购房需求已过渡至三房、四房，其中140㎡左右四房最受市场欢迎，成交比例占到30%左右。

你没看错，未来市场偏爱大户型。

一方面，“房住不炒”的大势下，房子的居住属性更被购房者所看重，大家考虑的因素由单纯的价格转变得更为全面、理性、综合。而没有小户型，说明项目更注重居住品质而不是投机炒作，日后居住氛围浓厚。

另一方面，受限购、限售、限贷等因素的影响，普通购房者的换房越来越困难，除了时间成本高外，资金成本压力也随之上升。所以，当前置业的主流观念更倾向于一步到位。

具体以开发商实际交付为准

此外，在户型设计上，未来之光也有不少亮点。

【采光充足】三大户型在采光方面很“能打”，每个空间都是全明设计，尤其是121㎡和143㎡两户型，整体采光面比传统户型宽了很多，南北两向全局采光，实体墙很少，这种设计是把建筑空间变成了阳光的容器，兼顾通风，冬暖夏凉。

【设计科学】三大户型无论主卫还是客卫，在空间上比较阔绰，都做到了干湿分离，舒适宜居；厨房均为L型设计，实用方便，烹饪美食，简洁高效；三房与四房设计中，每个休憩空间，尽量给予飘窗配置，提高使用面积；与此同时，户型整体设计上又在不断压缩纯过道空间，努力提升空间利用率。

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阳台：三大户型的阳台空间很赞。小到97㎡户型配备有约3.5m宽大阳台，实用面积约7㎡；大到143㎡户型，配备有约8.6m长双联阳台，实用面积约18㎡，在这种尺度下，晾晒、健身、娱乐、品茗、瞰景，各种需求，悉数容纳。

客厅：三大户型的餐客一体设计，赋予了客厅更灵活多变的空间尺度，其中143㎡户型兼具约5.4m的超大面宽，无论是办公、会客，观影，还是陪同孩子游戏，都足够宽敞，甚至家庭成员间的休闲娱乐活动还可以互不影响。

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主卧：三大户型的主卧均为套房设计，其中121㎡和143㎡的主卧通过步入式衣帽间将独立卫浴与卧室分割，既满足私密性又极具舒适性，符合改善的真正意义。

此外，其他次卧可以根据家庭成员的需求及喜好灵活布置，三代同堂共同居住不是难题，也可以为二胎、三胎预留房间，或者打造成多功能房，读书学习、运动健身等。

可以说，未来之光的户型，对刚改家庭来说，基本可一步到位，满足居住的舒适感和尺度感。