选对建筑防水方法，和渗漏说再见

房屋渗漏问题易引起业主投诉、维权，影响之深备受行业关注，面对居高不下的渗漏率，2020两会期间，被再一次列入了全国人大两会议案。

据相关数据统计，新房交付中，约有70%以上存在渗漏、开裂等质量问题，相比较2013年的调查数据而言（全国房屋的平均渗漏率为65%，地下建筑的渗漏率更是超过了80%，37.48%的住户受渗漏困扰），渗漏问题屡治不止，被行业戏称为“建筑癌症”。

建筑渗漏不仅影响人们的诗意安居，还影响邻里和谐，犹记《欢乐颂》中“三美”房屋出现渗漏，邻里关系的小船说翻就翻，虽是电视剧，但也反映出受渗漏影响的现实世界，其还将导致业主与物业之间矛盾尖锐。

行业快速发展二十多年以来，不渗漏的防水工程仍是建筑工程行业及广大业主追求的基本需求。且随着建筑新材料越来越多，建造技术越来越先进，渗漏为何未得到根本性的改变？渗漏率仍高居不下？这些问题值得深思和深层次探讨。

一、构造防水与材料防水各有优劣

防水主要用于保护建筑物的结构安全及保障其使用功能，其是一个系统性的工程，从设计、选材、施工、管理、售后等多方因素都会影响到防水工程的优劣。防水主要构造防水与材料防水，要秉承“保证功能、构造合理、防排结合、优选用材、美观耐用”的理念。

现在防水工程渗漏情况的很多，不同材料适用的部位各不相同，业内有着“三分材料，七分施工”说法，施工管理不到位，也直接影响建筑防水施工质量，导致渗漏风险急剧增大。防水设计时在条件允许的情况下，一般设计成外防水，即在迎水面做防水层，而内防水多为后期补救方案相关措施。

01 构造防水

故宫是构造防水的典型代表，同时辅以瓦和灰背做为防水，相得益彰，故宫虽有近六百年历史了，但其防水效果至今依旧扛得住考验。

此外，对于可能出现蓄水的部位，构造防水措施很关键，应关注两点：疏留水和截水径，针对屋面、厨卫间、盥洗房、阳台等易产生蓄水的部位，我们既要疏留水，又要截水径。

疏留水的关键是要做好排水措施，把该部位滞留水尽量第一时间排走，以减少渗漏水源的存在。排水措施要想行之有效除落水口要满足设计及规范要求之外，其排水坡度及方向也要达到设计及规范要求，才有利于快速疏导积水。

此外，为避免溢水渗漏到室内，在实际工程中，应采用有效的截水措施截止溢水的渗漏路径，在屋面、厨卫间、盥洗房、阳台墙体根部应采用细石混凝土反坎，且应设计到完成面以上，屋面、厨卫间、盥洗房等水量较大部位细石混凝土反坎高度至少达到完成面以上200mm高度，阳台等部位细石混凝土反坎上返高度至少达到完成面以上100mm。

02 材料防水

除构造防水外，防水肯定离不开各类防水材料，市场上防水材料主要分为刚性防水材料与柔性防水材料两大类（如图1），而柔性防水材料又分为防水卷材与防水涂料两大类。

图1 防水材料分类

1、防水卷材

防水卷材主要是高聚物改性沥青防水卷材与高分子防水卷材，其有各自运用的最佳环境，施工环境不一，选材也不同，我国南北方环境的差异，致施工选材有所区别。

2、防水涂料

防水涂料主要分为有机防水涂料和无机防水涂料，前者以高分子合成橡胶及合成树脂乳液类涂料，属柔性材料，可用于结构主体的迎水面，用于背水面的有机防水涂料应具有较高的抗渗性，且与基层有较强的粘结性。

而后者主要指那些成膜物质为无机物的防水涂料，如水泥基渗透结晶型防水涂料、防水混凝土等，属于刚性材料（如图2），宜用于结构主体的背水面，其运用于建筑结构防水时，要对节点部位进行加强处理。

图2 刚性防水材料憎水性

综上所述，刚性防水与柔性防水各有优缺点，应根据各自的优势补短取长。

二、房屋建筑各防水部位对症下药

但不同防水材料其运用的部位也有所不同，且雨水、地下水、生活用水、蓄水等都需防备，地下室（底板、侧墙、顶板）、屋面、厨卫间、盥洗房、阳台、外墙、水池、雨棚等部位均需做防水处理。下文重点分析房屋建筑各防水部位设防要求及选材要求（如图3）。

图3 房屋建筑防水部位

01 地下防水工程

地下室防水主要为底板、侧墙及顶板防水。地下室底板作为主体结构抵抗地下水浸湿的第一道屏障，除影响建筑的使用功能之外，还关系到建筑的使用寿命，而侧墙和顶板防水对于地下室防水而言亦很关键，下文一一阐述。

1、地下室底板

因地下水压一般较大，矿物质较多，且存在有害气体氡，地下室底板宜采用外防水做法，不宜只采用内防水。底板材料防水做法一般有两种：一是在垫层上做防水材料的常规传统做法，另一种是采用预铺反粘的做法，如图4的构造层。

图4 底板材料防水做法

预铺反粘做法是让防水层通过后浇细石混凝土的自然凝固与底板混凝土结构紧密粘合在一起，消除窜水层，从而达到“皮肤式”防水的效果，不仅不受雨季等环境因素的影响，还可节省传统做法的一道找平层及细石混凝土保护层，降低该部位施工建造成本，缩短工期，提质提效，图5为预铺反粘做法与传统做法对比。

图5-1 传统“雨衣式”防水设计

图5-2 地下室底板预铺反粘防水设计

图5-3 地下室底板预铺反粘做法

节点部位属整个防水系统最薄弱的部位，也是应力较为集中的部位，防水措施的好坏决定着整个防水系统的质量，地下室底板节点设防要求及注意事项大致如下：

图6 桩头

除上述防水措施外，混凝土结构还可增强其自身防渗性，地下室底板若为大体系混凝土可采用外加剂与埋设智能应变计方式控制混凝土浇筑施工质量。

控制及修复混凝土裂缝的外加剂可以补偿收缩混凝土裂缝控制，减少混凝土裂缝产生，通过与混凝土中的游离钙镁化合物水化反应形成胶凝材料，堵塞混凝土毛细孔及微裂缝，降低混凝土水化反应产生的不利影响及增强混凝土抗腐蚀性等，外加剂应用前要根据项目混凝土的特性定制调配掺加，用量需严格控制。

智能应变计可监测混凝土内部温度及应变的变化，结合规范要求及外加剂的特性，指导混凝土的拆模与养护，更好的控制裂缝，还可通过观测混凝土凝结过程中膨胀应变情况，为后期施工质量提供技术保障。

图7 智能应变计

2、地下室侧墙

地下室侧墙宜选用外防水做法，且防水层宜与结构层面直接贴合在一起，减少防水层与结构层之间的构造层次，防水层施工完毕之后可采用传统的XPS板和砖砌体保护，如图8。

图8 地下室侧墙构造做法

但结合实际情况来看，很少项目回填会严格按照规范的三七灰土要求，一般回填土均会夹杂有水泥块、木板、石头等各种杂物，产生的冲击力可能导致传统的XPS板出现破损，从而导致防水系统失效；或回填时的下坠摩擦力会拉扯XPS板及防水层，导致防水层出现局部脱落或整体下滑等情况。

此外地下室侧墙节点部位防水施工难点主要在于群穿墙管和地下室侧墙止水螺杆，前者可采用群穿墙套管，减少管与管之间的因浇筑不密实或防水处理不当而产生的渗漏隐患；后者的止水片的宽度和厚度均要满足规定及设计要求，且该部位要做好防水处理，遵循“剔凿-切割-防锈处理-封堵”的处理流程。

3、地下室顶板

地下室顶板有种植顶板与非种植顶板，前者需考虑植物根系对结构层与防水层的影响，故普通的防水材料无法抵御植物根系穿透能力，尤其是火棘类植物，为保证种植顶板/屋面防水效果，应至少设置一道耐根穿刺防水材料。

耐根穿刺防水材料以卷材类为主，铜胎基材料采用物理阻根，通过铜片等硬质材料阻止根系的穿透，而化学阻根材料是通过化学添加剂改变根系的生长方向，且对根系无伤害（如图9）。

图9-1 阻根试验

图9-2 种植顶板

02 屋面防水工程

屋面防水工程与地下室顶板防水工程同属一脉，防水要求类似，应注重排水设施的设计，根据汇水面积及当地年度降水量确定排水口数量，合理进行找坡设计，以保证雨水及时排走。如若传统重力式排水无法满足要求，还可采用虹吸式排水系统进行排水设计。

屋面气候变化较大，应力变化触发点较多，宜选用延展性好的柔性防水材料，且防水层与结构层宜紧密相连（如图10），以保证防水层与结构层之间没有窜水通道，从而减少渗漏途径。

图10 防水层与结构层紧密粘合

屋面女儿墙根部、穿屋面管道、落水口、设备基座等部位均为防水的薄弱部位，应加强防护，关键点如下：

03 室内防水工程

室内防水主要为厨卫间、浴室、阳台、洗衣房、盥洗池等部位，因其空间小，施工节点相对较为密集，厨卫间管道较多，采用防水卷材则裁切较多，搭接效果不易保证。同时，根据环保要求，室内防水不得采用溶剂型防水涂料。

且厨卫间地面与墙面的防水选材不尽相同，地面宜选用延展性较好且耐水浸泡的材料，选用非焦油型的聚氨酯类防水涂料效果较佳，这类材料柔性较好，断裂伸长率较高，适合基面变形较大或长期活动的部位；而墙面应选用与水泥基材质相容的防水材料，选用聚合物水泥基类防水涂料或砂浆，基面粘结强度较高，适合后期需要批砂保护或者贴砖的部位。

室内防水的薄弱点主要是管根、阴角、墙根部混凝土反坎等部位，做法与屋面要求类似。针对卫生间、阳台等经常有水的部位，应做好防排结合，室内排水方式除采用排水管和相关设备集中排水之外，还要注重建筑找坡排水，让室内平面的积水迅速通过地漏排走。

科学的防水构造做法及选材，关系到室内防水质量。现如今，整体卫浴做法逐渐盛行，省掉传统防水做法的同时，有效减少渗漏发生。

04 外墙外窗防水工程

外墙作为建筑物的外衣，防水效果的优劣直接关联居住品质，而外墙防水基体的质量又由外墙主体质量与外窗安装质量决定。

外墙主体由钢筋混凝土结构和砖砌体两部分组成。钢筋混凝土结构防水效果在于螺杆洞的封堵质量，应遵循“PVC套管剔除-外孔周圈扩成喇叭口-内墙采用水泥砂浆封堵-砂浆凝固后对外孔进行填塞（采用膨胀水泥砂浆分层多次填塞、捣实、抹平）-涂刷聚合物水泥基类防水材料”的流程，如图11。外墙砖砌体质量要保证砌体不出现内外相通的空隙，竖缝错开不准有通缝，水平灰缝要平直，砌筑砂浆应饱满密实。

图11 外墙螺杆洞封堵

外墙防水材料宜选择水泥基类材料，保证后期与外墙砂浆找平层或饰面砖有较强的粘结力，若外墙采用干挂装饰面，其防水材料可选用柔性的聚氨酯类材料。

随着建筑产业的政策指引，越来越多的先驱者开始试用建筑装配式外墙板，而对于装配式外墙的防水主要做好企口构造防水及拼缝橡胶条材料防水，如图12。

图12-1 企口构造防水

图12-2 拼缝材料防水

外窗安装时要做好窗缝填塞流程，即打发泡胶（禁止切割）→内外填塞聚合物水泥砂浆→密封胶密封，外窗台要内高外低，防止雨水倒灌。

二、系统性防水应多措并举

防水是一个系统性的工程，需要我们从业者从构造设计、选材、施工、管理、售后等多方面进行思考，以终为始进行因果分析，提出系统性的解决方案，应从以下几个方面入手。

01 渗漏途径

从渗漏途径来分析，引起防水渗漏的三个关键点是防水层破损点、渗漏水流通的通道（即窜水通道）、以及结构层的贯通性裂缝。防水层的破损在施工过程中在所难免，而混凝土结构层的贯通性裂缝更是普遍存在且暂无法改变的问题，故只有消除防水层与结构层之间窜水通道才能有效降低渗漏发生率，因而在防水设计、施工过程中，应以消除窜水层为导向。

02 材料与施工

往往出现渗漏时，多半会先从材料和施工两方面查找原因。防水应存在建筑整个寿命周期，而有机防水材料的寿命无法达到建筑结构的设计寿命，刚性防水材料使用能与结构同寿命，关于它的研究与实践越来越多，但其应用效果的优劣由主体结构质量好坏主导，倘若主体结构存在大量的蜂窝麻面、狗洞、贯通性裂缝等质量问题，其采用纯刚性防水材料渗漏风险较大，如图13的试验，内池壁均涂了一层刚性防水层，蓄水高度200mm以上，从试验图片即可看出效果。

图13-1 水池内壁涂刷刚性防水材料

图13-2主体结构完好效果

图13-3出现裂缝的效果

03 施工现场管理

材料主要解决施工现场适应性问题，而施工影响更多是施工现场管理、节点施工细节保障等因素。我国建筑行业施工工人整体专业水平及素质参差不齐，且防水系统板块工人工资结算大多以个人实际完成工程量计算，这样会导致工人施工为了增产而不顾细节，但防水工程格外注重节点、工序等细节，否则可能导致整个防水系统隐患点急剧增多。

为改善此类情况的发生，应加强现有工人专业培训，加快产业工人的培养，增大工序抽检巡检频次，重点把控节点部位及细节，同时提高出现问题及渗漏的违约成本及返工措施，倒逼施工单位加强施工现场管理。此外，还可对现场施工工人实行施工片区责任制，片区进行编号责任制管理，在后期验收过程中若出现问题应落实到施工责任人，推动施工人员按设计要求精细化施工，保证施工质量。

04 售后保修

近年来，我国建筑业在探索建筑质保期改革，后期可能采用保险模式。

防水工程采用保修制度，保修期一般为5年，表明防水工程施工完毕后后续可出现渗漏，只要保修期内承担维修责任即可，前期施工时可能不会尽全力做到最好。且保修金一般为防水工程总造价的5%，一些挂靠单位或恶劣竞争单位在前期投标 价时，可能已把此5%列入到工程成本中，后期若项目出现渗漏施工单位反复维修多次后仍未解决问题，或放弃维修，或一开始就不去维修，后期损失就需要开发商及业主买单。

为应对此类问题，可学习日本施工企业的信用积分制度，出现问题后后期信用分降低，并对社会公开，严重的可能导致后期无法参与行业内投标及施工，还可引用工程保险制度，第三方保险公司参与，一旦出现问题，保险公司对业主方进行理赔，同时通过保险公司增加施工单位的保额及违约成本，形成倒逼机制，以较好的保障质量。

针对房屋渗漏种种问题，及时发现渗漏隐患和问题是重中之重！瑞捷的防渗漏专项通过随机抽选的方式对建筑实体进行现场试验并形成量化结果，反映项目真实情况。后期，瑞捷还将持续跟踪和落实，提升工程质量，降低客户投诉隐患。

结语

房屋渗漏困扰已久，但并非无解决之道，可采取相关的防范措施尽可能的减少房屋渗漏对人们的影响。而要想使得渗漏问题得到根本性解决，还需行业不断实践、持续探索更行之有效的材料应用与防渗措施。