小区沿街餐饮店油烟污染 南昌一业主拒缴物业费涉诉

近日，江西省南昌市西湖法院妥善化解了一起物业纠纷案件。90后业主小美因小区沿街餐饮店油烟污染拒缴物业费，经法院依法调处，小美补交了拖欠的物业费2498元；物业公司承诺敦促餐饮店整改油烟通道，并放弃违约金3000元的诉请，双方案结事了。

小美2019年入住南昌市西湖区某楼盘，并与某物业公司签订了《物业服务合同》。小美所在的楼层为沿街楼盘二楼，该栋房屋的底层部分店面被商铺业主租赁用于餐饮。相关餐饮店在经营过程中，造成部分油烟、噪音污染，极大地影响楼上居民正常生活，居住在二楼的小美首当其冲、深受其害。小美多次与物业公司沟通，但物业公司亦表示无能为力。因此，自2020年2月起，小美以拒缴物业费以示抗议。截至2021年12月，小美共欠缴物业费2498元。某物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，请求依法判令小美支付物业费2498元及违约金3000元。

立案法官接收该案后，认为事实清楚，争议不大，并将该案引入诉前调解程序，由专职调解员开展诉前调解工作。在调解过程中，调解员表示，一方面，对于沿街商铺油烟噪音等影响小区居民正常生活的侵权行为，物业公司应尽到劝阻及 告的义务。本案中物业公司未能协调处理好纠纷，导致业主矛盾升级拒交物业费，物业公司本身存在一定过错，工作中存在瑕疵。另一方面，物业公司不是万能的，不可能杜绝或者随时劝阻小区内一切损害的发生，不能苛求物业公司承担过重的义务。物业未尽到劝阻及 告的义务，一般情况下不构成根本性违约。最后，调解员表示，业主因商铺油烟噪音污染而未缴纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，并极力劝说物业公司放弃违约金。

明晰各自权利义务后，物业公司当即保证在近期与商铺协调，要求商铺整改油烟通道，彻底解决油烟污染，还业主一个健康舒适的小区环境。小美亦表示拒缴物业费存在不当，如商铺油烟排放不能解决，亦将依法依规理性维权，向商铺业主另案起诉。最后，小美当庭缴纳了拖欠的物业费2498元，收款后，物业公司当庭撤回了起诉。