跟精装房价格差不多的避难层房源值得买？
1、避难层怎么计算？
2、为何会有避难层房源？
3、避难层的房子可以买？
（一）避难层怎么计算？
目前，巫家坝某项目正在销售10余套避难层房源，房源位于17层和31层（总高39层），均为LOFT格局毛坯房，均价约1.7-1.8W/㎡。
按照该项目该栋此前商品房销售约1.9W/㎡的单价（精装修），避难层房源并不便宜！
我们知道，按照《建筑设计防火规范》强制要求，建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间，避难层之间的间距不得大于50米，建筑首层的地面到建筑的第一个避难层的距离也不得大于50米。
也就是说，以标准层高约3米来算，通常情况下33层以上楼高（100米/3米≈33）的建筑需要设置避难层。
这就是市面上很多项目，会把33层作为建筑高度分水岭的一个重要原因。因为33层及以下（具体看建筑高度是否超过100米）的建筑不需要设置避难层，开发商可以节省一定的成本。
而33层以上（俗称超高层建筑）的建筑，需要根据具体楼高来判定，需要设置几层避难层。
避难层指标条件及平面示意图（图片来自 络）
我们以前面提到的巫家坝项目来看，其39层的楼高，同一楼栋设置两层避难层就不难理解了。
因为规范要求：建筑首层的地面到建筑的第一个避难层的距离不得大于50米，也就是说，在第17层（50米/3米≈17）需要设置第一个避难层；再根据避难层之间的间距不得大于50米的规范要求，在17-34层之间，需要设置第二个避难层。
因此，巫家坝这个项目该39层的楼栋，分别在第17层和31层设置避难层，也就不足为奇了。
当然，在避难层的计算上，存在一些变量，建筑在达到需要设置避难层的高度时，具体将避难层设置在哪个楼层并没有绝对的标准，只需要同时满足前面提到的两个“不大于50米”的规范要求即可（一般主流的消防车的举高高度也就在50米上下）。
（二）为何会有避难层房源
顾名思义，避难层是建筑内用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层，同时避难层也可以作为行动有障碍的人员暂时避难等待救援的场所。
我国《民用建筑设计通则》规定，建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑，且需要设置复杂的避难层，保温材料的燃烧性能应为A级，同时设置火灾自动 警系统等。
按照围护方式，避难层大体可分为“敞开式避难层”、“半敞开式避难层”和“封闭式避难层”三类。就住宅而言，多使用的是“半敞开式避难层”。
就住宅而言，比较普遍使用的围护方式是“半敞开式避难层”，这种围护方式虽然按标准设置有防护墙，并可以进行自然排烟，但整体防护能力没有“封闭式”的好，也不能绝对保证不受烟气等侵入。
其实，很多超高层建筑的避难层通过外立面也是能很好的辨认出来的。如下图，是昆明北市区某项目的避难层外立面实拍。
红框圈出的是避难层
这栋总楼层为44层的建筑，在第14层和第29层分别设置了避难层。从外立面看去，窗户没有安装玻璃，两个小窗户直接打通形成了一个镂空面。
而一些超高层建筑，则会在避难层安装金属百叶窗，以满足避难层的功能要求，这建筑的类避难层从外立面上看去，也相对明显，比较好辨认。
按照《建筑设计防火规范》的要求，避难层（间）的净面积一般按5人/㎡的要求计算。
也就是说，政策对避难层的净面积作了明确要求，在满足规范限定的避难净面积要求后，若还有剩余可利用的面积，通常都会被惜地如金的开发商拿来区隔成房源销售。
这也就是为什么会有避难层房源出售的原因所在。
当然，避难层作为消防避难空间，是禁止改造成住宅出售的。如果未经消防主管部门审查，擅自将避难层（含避难净面积）改造成住宅销售，将会面临处罚。而这样的避难层住宅，是没有产权的，购买有很大的风险。
还有一种情况是，虽然避难层不允许设置除避难层及配套之外的功能空间（如住宅），但也以利用避难层上部或下部空间与避难层部分空间结合做成跃层户型，户型与避难层之间严格用防火墙分隔，且通过了消防主管部门的审查。这样的避难层房源（住宅）有产权，是可以销售的。
（三）避难层的房子可以买？
前面说了避难层房源的成因以及两种存在的状况，没有产权（算违建）的房源千万不能碰。而第二种，有产权的避难层房源，是否与商品房存在差别呢？
显然，差别是明显的。我们结合避难层的剖面图具体来看。
按照《建筑设计防火规范》的要求，通向避难层的疏散楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开。
因此，应急楼梯（防烟楼梯）在避难层是断开的。在居住层面，意味着避难层会成为住户使用楼梯的“通勤”楼层，对居住会有一定影响。
另外，由于避难层可兼作设备层的属性，使得建筑设备在运行中会产生声音、震动等，如果隔音、减振措施不好，靠近设备层的房间容易受到噪声、振动的影响。
与此同时，购买的商品房若在避难层的楼上或楼下，也可能会受噪音的影响。不过，相对而言，避难层楼下的住户，因为避难层的空置性，或可免受楼上漏水的困扰。
当然，避难层房源也并非一无是处。因为避难层预留了足够的避难空间，且户数少可以利用的公共空间相对较多，对购房者来说有“便宜”可占。
总的来说，避难层房源与普通住宅客观上存在差异，算是房源中的异类，是否适合购买，完全看个人的接受程度。同时，购买时需要注意产权情况，以及实际产权面积等，以避免不必要的风险。
而即便是产权明晰的避难层房源，在投资层面，也要考虑接盘者的接受度。毕竟，异类的商品，不是大众的需求。
至于文章开头说的，避难层房源的价格都要赶上普通商品房的价格了，那还有什么好考虑的呢！
直接PASS吧！
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