看看昆明住宅“长高”进化史从此玩转“云上生活”

每一次成长，都是一种蜕变。对于昆明（楼盘）的住宅来说，亦是如此。无论从居住的环境，还是生活的方式，“长高”的住宅给我们新的感受。如今，许多高层、超高层住宅“亭亭玉立”在我们的城市里，或许，我们要近距离地走进去，才能发现它们“长高”的秘密。

印象

坐电梯住到高层住宅长高渐成普遍现象

十多年前，昆明市场上的住宅开发以7层高的多层住宅为主。想想那个时候，爬爬楼梯，晒晒太阳，闻闻隔壁家炒菜的味道，听听楼上小孩蹦蹦跳跳的声音，这样简单而又热闹的生活，似乎也充满了幸福的味道。

“随着时间的推移，城市的土地供应比较紧缺，城市化人口的数量也在不断增加，住宅也就不断地往高的地方走。” 在芒果智库经济学家王？雪的印象中，昆明是从2005年以后，开始出现了一大批小高层、高层，而多层住宅也慢慢退出普通住宅的市场，现在多层也就只有高端物业的花园洋房和别墅。

在那个时候，随着北市区的春之城、美？欣城以及南市区的世纪城等高层住宅不断涌现。如今，十年过去了，这些高层建筑依然是区域的住宅标杆。

实际上，“电梯”是带人们走进高层住宅的一个关键因素。

现如今，高层住宅在昆明随处可见，30层以上的住宅楼比比皆是。其中，北市区的高层住宅较多，也比较集中。与此同时，这些高层建筑也为很多人安置了新家。和谐世纪、耀龙康城、盛高大城、金江小区、时光俊园、鑫都韵城等几十个“高大”的建筑体，屹立在城市之中，成为了上千上万人的“家”。

时代

出现超高层住宅集群“摩天住宅”引领“住在云上”

现在看来，高层住宅，或许不算太高。业内人士指出，10层以上的住宅或24米以上的构筑物为高层，而超过100米以上的建筑物则为超高层。曾几何时，昆明人已经站在100米以上的高度，拉开“云上生活”的序幕。

“实际上，写字楼是最先长高的。早些年，住宅一般是很少会盖到100米以上的。”王？雪表示，按照国家的规定，超过100米的大楼，在钢筋、水泥等用材上有着非常严格的要求，而防震、消防等设计也需要通过相关部门特别审批。这样一来，建筑成本就会增加，利润空间也会下降，所以很多开发商最多会盖到99.9米的临界点。超高层住宅的出现，也意味着，人们对这种产品的接受度越来越高。

还记得2011年7月，昆明首个楼高超过百米的住宅―金领时代正式封顶断水，120米、40层的“摩天住宅”成为当时市场关注的焦点。从目前的情况来看，超过100米的高层住宅也频现市场，并且都呈现出集群化的规模。从另一方面来看，开发商拿地的面积较大，整个项目的面积有四五百万平方。

“住在云上”似乎可以给我们更多生活的想象。如今，这样的“摩天住宅”也逐渐成为城市的一种地标性建筑。在白云路上的滨江俊园项目，有30层、36层、38层等层数不同的二十多栋住宅，这样形成了相对比较集中的高层、超高层住宅群，成为了白云路上比较显眼的住宅建筑。此外，海伦国际整个社区规划建设几十栋超高层建筑，有的地块甚至规划了40层的超高建筑群，必将也成为今后广福路上的一个“云上”社区。与此同时，汇都国际、俊发城、实力心城等项目，也将成为带领昆明进入“云上生活”的超高层时代。

市场

刚需物业成交成市场主流更注重项目配套设施

随着越来越多高层、超高层住宅进入市场，那么，从销售的成绩来看，购房者对这些产品的接受度如何呢？从市场层面来看，高层、超高层住宅的价格表现又怎么样呢？

根据锐理2014年昆明市场年 的数据显示，2014年昆明商品住宅的新增供应量为823.75万㎡，全年累计成交630.07万㎡，仍有月822万㎡的库存。在商品住宅的销售中，高层物业是主力供销产品。从面积段来看，市场对90-120㎡的产品较为认可，销售占比达30.52%。如此看来，高层物业主要还是以刚需为主，而刚需的客户群又是市场的主力军。

目前，2015年昆明楼市也有更多的高层物业推向市场，购房者可选择的产品空间也越来越大。从价格层面来看，高层住宅的售价集中在7000-9500元/㎡，高新区、呈贡区、经开区的价格偏低，而五华区、盘龙区、官渡区、西山区的价格基本上八千左右。尽管个别楼盘出现了降价的行为，但并没有把市场的价格拉得很低。从今年的情况来看，高层物业的优惠力度加大，渠道销售铺天盖地而来。

观点

住在高处也要“亲近大地”性价比高才是王道

芒果智库经济学家王？雪：住宅“长高”已经成为昆明楼市的一种普遍现象，购房者对高层、超高层的接受度也越来越高，尤其是已经成长起来的八零后和九零后，他们对新事物、潮流比较认可。从城市发展的角度来看，土地紧缺，城市化人口数量增加，这是集约化利用土地的一种体现。

对于居住来说，人们希望可以住得舒适一些。住在高层，可以看到不一样的视野，享受到更多的阳光，这也是一种生活的状态。从人性的角度来说，人都是比较喜欢亲近自然，亲近大地。很多人都喜欢饭后散步，老人喜欢跳广场舞，这样就要从楼上坐电梯下来，到地面上去。脚踩在地上的感觉，这是无可替代的。因此，高层、超高层住宅的景观设计要强化，给社区营造一个舒适的生活环境。此外，对于楼间距、户型设计等方面，也可以增加住户的舒适度。

实际上，超过100米的住宅，规划建设的规格要比一般的高层要严格很多，防震、消防、钢筋、水泥等方面的指标也比较高。此外，这样高的住宅建设周期也比较长，成本比价高，会拉升产品的价格。从经济的角度来说，超过100米的超高层住宅性价比并不是那么高，有可能会压缩开发商的利润空间。然而，产品的最终价值还有一个非常重要的因素，那就是地段，地段好的产品，对价值空间的提升至关重要。整体上来说，市场对高层、超高层建筑提出了更高的要求。

我们来约会“云上生活”

生活就是这样在我们身边默默发生着变化。

从上世纪80年代的平房到上世纪90年代的板楼再到2000年的小高层、洋房和别墅。

如今，在我们的城市中越来越多的高层建筑出现在大街小巷，它们有着时尚又高档的外立面，有着冲上云霄的气质。

如果从规划角度来说，城市人口的迅速增加，高层和超高层的出现是城市发展的必然趋势。

从生活的角度来讲，人们对云上生活充满了期待和向往。

当然从现实角度出发，超高层建筑对开发企业工程质量、小区安全等均有着更高的要求。

那么，这样的云上生活约吗？伙伴们。

生活

欲穷千里目 更上一层楼

不知道从什么时候开始，昆明的各区都有越来越多的超高层建筑出现。除了滇池板块大多数为别墅、洋房和小低层以外，北市区、东市区、西市区以及呈贡新区均涌现出越来越多的超高层建筑。那么也有越来越多的昆明朋友冲上云霄，过上了潇洒又时尚的云上生活。

虽然高层建筑有它独特的美。但高层建筑也有一些隐患存在。比如，高层建筑需要更好的电梯，需要更好的消防设施来保障小区内业主的安全。当然如果是靠近二环或者三环的高层建筑，还必须考虑噪音的问题，在选择封窗玻璃时候，必须要隔音效果更好的。

建筑

抗震环保 统统需考虑到位

超高层楼宇就像一条竖立起来的街道，存在着安全、内部交通、环境、能源消耗等多种难以妥善解决的问题，越是向高处发展，安全性、耐久性及适用舒适等问题就越多，对结构、建筑、机电、暖通、电梯等专业的要求就越高。

根据理论及经验分析，一般在40层（大约150米）左右，是超高层建筑设计的敏感高度（建筑物的超长尺度特性将引起建筑设计概念变化），这种变化促使建筑师必须提出有效设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。但昆明目前建成和在建的项目均避开了这个敏感高度，至今没有项目达到150米。

昆明处于地震带，如果从抗震的角度来说，昆明的高层建筑在抗震方面就要做足工夫。资料显示，由于高层建筑的受力特点不同于低层建筑，因此在地震区进行高层建筑结构设计时，除应保证结构具有足够的强度和刚度外，还应具有良好的抗震性能。为了达到这一要求，结构必须具有一定的塑性变形能力来吸收地震所产生的能量，减弱地震破坏的影响。连梁宜在梁端塑性屈服，且有足够的变形能力，在墙段充分发挥抗震作用前不失效，提高其抗震能力。

此外，由于昆明的天气原因，很少有市民使用空调。因此规划局在房屋建造过程中，对建筑物外立面隔热、散热、保暖等功能均没有特别要求。但超高层建筑离太阳更近，自然风更大，而且在全球变暖的大趋势下，昆明的高层建筑也需要把隔热、保温等因素考虑在内。以便于空调用户，在使用过程中更节能、环保。

规划

玩转云上生活 别忘记挑挑楼间距

如果从规划设计方面来分析高层建筑，大家不难发现，高层建筑的主景观都是做的立体又精致。从某种角度来说，高层大多为点式建筑。这样一来，就土地使用而言，点式楼盘居住人群较多，但占地面积却不大，因此小区的绿化和景观一般情况下，开发企业会非常上心，希望通过美景吸引客户的眼球。

但高层建筑相比小高层或者洋房等产品较密集。根据《城市居住区规划设计规范》的规定：多层建筑之间侧面间距不小于6m；高层与各种层数住宅之间不小于13m。房屋之间的正面间距按照楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。举个例子，32层楼盘，一般商品房的层高是2.8米，32层也就是楼房高度是89.6米，符合标准的楼间距应该是74.7米左右。宽大的楼间距可以减少和邻居们的横向干扰，使居住环境更为宁静;可以压缩进深，增加面宽，使居室的采光通风性大大提升；不会有“握手楼”之间的对视问题，最大程度提高居住私密性。因此，选择高层的你千万别忘记咨询房子的楼间距。

至于大家都关心的什么楼层居住最舒适。调查显示，最贵的高层住宅楼层，位于整栋楼的1/3-2/3处，可见不管从安全、舒适等各方面角度分析，这样的高度都是高层建筑中最佳位置。当然专家也建议，云上生活和个人的喜好的关联也比较大，比如喜欢欣赏小区环境的客户，自然不喜欢太高的楼层。而喜欢远眺整个城市美景的客户，当然就要选择更接近云层的高度。可见，云上生活如何玩转，还要看自己怎么选。

趋势

革新材料+智能 云上生活更自如

因为高层建筑对散热，通讯，重力，风力，地震，资金，安全性能等都有更高的要求。在节能环保上也需要开发企业考虑更多。此外，为了进一步提升高层建筑的居住舒适性，让住宅智能化也是未来高层住宅的发展趋势。

首先，从资源和能源消耗上说，未来的高层建筑材料用新型干法工艺技术生产高质量水泥材料代替传统建筑材料，从而减少对环境的污染。其次，发展大幅度减少建筑能耗的建材制品，如具有轻质、高强、防水、保温、隔热、隔音等优异功能的新型复合墙体和门窗材料。并开发具有高性能长寿命的建筑材料，大幅度降低建筑工程的材料消耗和服务寿命，如高性能的水泥混凝土、保温隔热、装饰装修材料等。最后，发展具有改善居室生态环境和保健功能的建筑材料，如抗菌、除臭、调温、调湿、屏蔽有害射线的多功能玻璃、陶瓷、涂料等。

或者发展能替代生产能耗高、对环境污染大对人体有毒有害的建筑材料，如无石板纤维水泥制品，无毒无害的水泥混凝土化学外加剂等。

可见，未来的超高层要继续优化发展，首先要从材料上不断革新。其次，要将智能化系统更多地运用在超高层住宅中，才能从根本上提升高层住宅的居住便捷性。将物业管理 络化、智能化，让人们的云上生活更轻松、自如。