2022年上半年期中考之后，我想连最顽固的老青岛，也不得不承认:
浮山后已经成为了中产阶层改善的首选之地。
然而，相比于2020年金三银四的一房难求，相比2021年上半场的供需两旺，在有众多利好加持的2022年，浮山后的市场就如同它的主流客群那样，睥睨众生的气场与排面仍然存在，但是力不从心的疲态也是时隐时现。
在这样的时候，新盘上新自然会给片区带来新的话题和流量。然而所有问题的核心都很明确：
困难超乎想象的年景里，浮山后会走出自己的独立行情吗？
1
均好住区的吸附力
在与中介朋友交流的过程中，他们的数据从一个层面，揭示了浮山后火爆的原因：
每三个卖掉东李二手房的业主里面，有一个人会选择到浮山后改善。
这和老王读者咨询统计基本相仿。首置群体的选择可能还会在浮山后、老四方、东李之间摇摆，孩子马上上幼儿园的宝爸宝妈们，目标都很坚定。相比浮山前，浮山后确实不算是绝版的地块，但却是青岛主城唯一的“均好”住区。
首先，作为市南、市北、崂山的地理中心，浮山后到任何区域的通勤都很便利，在地铁M4号线开通之后，这种便利度会大大加强；
其次，也是最关键的，学区。现在的浮山后，已经有着与市南中片区齐名的名气了。最关键的是，与老城区牛小学位有限难以扩张相比，浮山后这几年还有新学校投入使用，容量更大一些。很多人都担心新学校教学质量，但老王认为没有问题。硬件师资主城区应该都大差不差，九年义务教育阶段拼什么？
拼家长啊！
家长的精力能不能跟上，家长的钱能不能跟上，家长有没有优良的基因遗传，有没有好的学习习惯影响孩子，孩子会有一个什么学习氛围，才是成绩的关键。
从家长圈层来看，富豪阶层风轻云淡，工薪阶层奔波劳碌，唯有中产抓孩子最为严。自己已经实现了跃迁，当然希望孩子更进一步。浮山后是中产聚集地，所以未来不论新学校还是老牌名校，都差不了。
最关键的是，在浮山后之外，我们再找不到一个公立教育发展得很好的地方，这个责任其实在地方。不论是老四方腹地，还是现在中心湾区，地卖完了就不管了，没有像人家济南、重庆那样，把学校也给安排好，严重制约了其他改善区的人气。
第三，现在浮山后，好地段也没了，新楼盘的地段，多多少少都有些硬伤。所以开发商在户型、精装，园林上都下了不少功夫，产品力很强，所以中产也愿意买单。
所以，在厚实的地缘支撑之外，东李、老四方、市南、崂山等地中产都喜欢往浮山后挤，这种供需比三五年内不会改变。
2
严峻的现实与错觉
全青岛的人都在买浮山后，所以过去三年浮山后的市场真的很好。
大云谷·金茂府去年拿下了年度销冠，今年的王座也基本已经预定；
远洋·万和城有退房？这些房源放到市场上，很快就卖掉了。
国泰华府户型不行、住户成分复杂、园林一般般？在总价相对较低的情况下，现在不也卖到楼王位置了？
所以，没有在此地持续操盘的开发商，可能会有一种错觉：不论是什么口碑，也不论是什么产品，更不用在乎价格，只要是浮山后，早早晚晚我都能卖了。
这个观点在2021年或许没问题，但是2022年就有些理想化了。
首先，区域外有了不少分流的楼盘。海信·璞悦、远洋·万和云璟、未来绍兴路地王地块，都会对浮山后形成一定的分流。总有一些改善客户，不需要学区或者希望孩子上私立；
第二，新房交房周期太长，许多年轻的家长等不了。很多人都是孩子上了幼儿园才开始筹划学区，但是有的房子交房要到2025年甚至更靠后，这就给孩子上学带来了不确定性；
第三，最重要的一点，在目前经济形势下，许多中产不敢贸然去赌。入门级改善400万+，如果想买宽绰三居、四居要500万+，老房子还不好卖。在裁员、减薪背景之下，有的人选择观望，有的人则是消费降级买二手房，还有的人则是躺平了。
2022年，我们看浮山后市场，虽然比其他区域还是要好，但是个别开发商与年初目标有不小的差距。购房者变得越来越纠结，越来越挑剔。
没有天大利好的情况下，满脑子只想着赚大钱的开发商，必然会在浮山后受到现实无情的鞭打。
3
F4的阳谋与阴谋
在青啤·静澜山营销中心开放之后，浮山后的F4终于凑齐了，我们先来说新项目。青啤卖酒或许很有心得，但是做房产近十年来难言成功。在地产最难的时候，青啤曾经选择过放弃。
2013年底，青啤地产发布公告表示，将挂牌转让其所持有的济南青啤置业投资有限公司100%股权，挂牌价格5000万元；
2014年9月，成立不满一年的青啤地产子公司临沂瑞坤置业有限公司也在青岛产权交易所挂牌转让，挂牌价格2113万元；
2015年12月，青啤地产再次发出公告，将旗下全资子公司青岛宏基伟业投资有限公司的100%股权出让给寿光晨鸣控股有限公司，价格4.61亿元，并同时转让公司在青岛市崂山区的两宗地块使用权。
在上一轮牛市开启之前，青啤地产选择了清仓模式，所以很完美的错过了2016年起那一波地产红利……所以，要谈之前的操作：
眼看地产又起势了，青啤地产心里又痒了。一二线城市那么好进吗？大部分时间都是在临沂、枣庄这些地方拓拓市场。
临沂也是个好地方，问题是青啤这活儿干得太不露脸了。临沂业主们捍卫自己权利的照片我们不上了，我们通过一份通知书感受一下：
所以，业内同行反馈，在三四线城市，青啤地产的这个销量那是相当……
对于青啤地产来说，如果想2022年年 好看一点，总部能够不摔酒杯，那么青啤·静澜山必须卖高价！
问题是，这块地缺点很明显。南面是住宅区的楼景房，起码楼缝之间串点风儿，但是这个土坡之下的洼地，夏天不但风会被土坡挡得死死的，而且还会比较潮湿。所以，从地段价值而言，并不比有地铁和商业加持的金地·华章好。
此外，这个楼盘有相当比例的房子是装配式，很多建筑行业的读者是不买装配式的房子的，具体什么原因大家可以询问一下周边搞建筑的朋友。
地段有硬伤，那就靠产品力来拉吧。但是青啤·静澜山的产品力，可以说是和国泰华府差不多，与前两名差了不是一个档次。你像人家远洋，知道大势不好，所以在细节上狠下功夫，中间户也做成元宝户型。我们看静澜山，140㎡多的户型，都是这么老套的产品：
对于刚需来说，你精装用材没有什么亮点也就忍了，140多平方米这么小的厨房符合现代人的生活习惯吗？
要啥啥没有，价格却想卖到3.5W-3.8W之间……当然，这个定价一喊出来，国泰华府就好卖了，问题是市场上不仅仅有国泰华府这一个友军，还有悦府和华章呢。
所以，青啤·静澜山营销中心开放后，据说竞品们都高兴坏了。因为他们找到了一块最好的背景板，来凸显他们的性价比。
当然，青啤家大业大也不指望这点地产赚钱，等把周边的F3都靠清盘了，青啤卖4W可能也有人要。只是就当前来看，让人想起了一部电视剧：
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