产权式酒店和民宿返租，这条路还能走多远？

20世纪90年代，至海南引入产权式酒店开始，开发商的产权式住宿促销游戏就一直没有停过。就在产权式酒店被开发商玩坏退出市场之后，趁着民宿的热潮，产权式民宿、产权式公寓又接踵而来。带着知名管理公司的承租承诺，“你买下只管收房租就好了”。可是开发商搞开发的第一目的是变卖、变现，买下这类物业的同时，你真的看过合同里面究竟写的什么没有？面对林林总总的优厚返租条件，你真的信了吗？

一、产权式酒店退走。

买铺返租，一直是中国老百姓最基础的置业梦想。但现在一是门市太多，承租情况差；二是价格太贵，负债大回收期长；三是还建房、自建房门市太多，冲淡了市场，而好的物业底商门市又太俏，买铺返租已经不是老百姓的首选。

产权式酒店从20世纪90年代开始进入我国，因为投资金额小，回 率高，还能用公积金买，迎合了人们的投资需求，同时开发商也更容易变现，所以供需两旺，发展迅猛。

但我国的产权式酒店作为房地产和酒店业的结合，一直处于不成熟的阶段。在运营中期，特别是不少承诺年年递增房租的产权式酒店，导致酒店经营压力过重，当酒店盈利能力降低的时候，矛盾就出现了。管理方、投资人、开发商发生了矛盾，但这种情况下只能坐下来谈判，谈判过程得利最多的都是掌握主动权的开发商。

以前的产权式酒店基本上都是承诺了十年左右的回收期。其实这都是开发商在建设时缺乏资金，或为了回笼资金，搞的销售手段。通过打造精美的样板间，提供承租合同等，帮业主算一算帐，十年后，除了收租外，还能有房屋产权，两头获利，觉得大有可为。至于什么到期回购、续租之类的承租，有没有进合同，已经不重要了。

在产权式酒店经营过程中，管理公司也属于第三方，可以随时撤退。而在经营不利的情况下，不仅房租得不到保障，房屋装修折旧严重，再投入和断租的风险，都是业主来承担。更有后来，那些不准备回购的产权式酒店，开发商到了规定期后走人，几十几百个大小业主，如何面对、管理这样一个产权式物业？是否沿用原来团队，还是自管，又由谁来决定，自用还是再租，意见不一。而酒店的改造又由谁来决定，谁来投资改造，谁来实施这个过程？这就成为一个解不开的难题，导致的社会矛盾巨大。

所以2018年，返租式酒店被暂停，包括发源地海南省在内，都停止了产权式酒店的审批，产权式酒店从市场退走。

二、民宿的产权式返租。

“大产权，精装修”。借着民宿的风口，有人租、有人管、有升值，70年产权，可租可住。在产权式酒店被叫停之后，产权式民宿登台。在总结了产权式酒店的经验，规避了产权式酒店的风险后，民宿托管式营销继续上路。

与产权式酒店不同的是，这次的酒店民宿以70年产权方式出现。酒店承租自愿，物业可租可住。虽然价格高，但想想如果出现退租风险，民宿还有可能借着景区自营续租。但后续的麻烦又有谁知道？且不知，开发商在同地区同类的物业开发有上千套，自营续租，经营压力都是巨大的。

三、酒店公寓式返租。

与产权式酒店相同的是，酒店公寓式返租继续以商业性质出现。但不同的是酒店承租宣称自愿，出售的始终是公寓，业主可租、可住。同时引入酒店较为有名的管理公司做承租方，业主以自持物业加盟的形式进入，加盟酒店的品牌费用却需要另行收取。

四、产权式返租问题多，这条路还可以走多久。

这以上的产权式返租模式，虽然套路各不相同，但是都有一个相同目的，就是产权归业主，返租获利，分期回 当房东。在描绘梦想的同时，产权是返租投资里存在的问题：

1、夸大宣传。为了吸引投资人购买，房地产销售公司引入返租概念进行投资型销售。还是以前产权式酒店的路子，产权式民宿、公寓，在酒店开业或一段时间后，投资人发现问题，并对质开发商时，开发商则会把宣传责任推给销售公司，而销售公司则早已拿钱离场。

2、管理费用高。投资这一类产业的业主，大部分不懂得酒店、民宿等住宿业的运作模式和运行规则，开发商所提供的管理公司，里面涉及到加盟费、装修费、早餐费等都是由业主买单，而管理公司和开发商则是赚足了前期收益。开发商在总结了产权式酒店的过去后，现在的承租方式变成了志愿加盟模式，退租风险一并划给了投资人。

3、高售价和回 率。以高于周边同等物业一倍的售价，高于金融产品的回 率为条件，投资人趋之若鹜。但是真正了解民宿和酒店经营的又有多少？经营良好酒店的净利润占比也就酒店总收入的15%左右。这种投资，酒店所赚的利润能支付得起业主年年上升的返租费用吗？

4、高估物业的升值空间。这一类的物业，面积小，公区共用，物管费高，自用和出租的可能性极小。如果一旦退租，这类物业的单独生存能力基本上是没有的。还是产权式酒店类似的问题，面对几百个业主，大家想法各不相同，改造、出租、自住，最后导致物管混乱，物业贬值严重。

5、无相关的规定和规范。这一类的产权式返租，到现在为止，相关部门还未有明确的指导性意见。以前的产权式酒店出现过许多问题，最先试行产权式酒店的海南省已在2018年停止了产权式酒店的审批。但是这新出现的这些返租式物业，却回避了这些监管规则，继续以产权式套路销售。

6、产权式返租的诚信危机。许多开发商的产权式物业，都是以拉动和盘活房地产为主要目的，还有的是为了盘活停建以久的掉尾工程。建产权式返租的最大目的就是为了缓解资金压力，往往最后导致重销售轻管理，以后期必然后会埋下退租隐患。而且，自问一声，既然租金回 这么高，开发商为什么不自持？

7、产权式返租，又出现遍地开花局面。产权式返租最近有的出现在风景区，有的出现在城市，价格基本集中在20－40万元之间。遍地开花的局面，高昂的租金背负，大部分产权式返租最后会是经营惨淡。

产权式返租，对于一些公积金放在账户上睡觉的人来说，是可以利用起来的。开发商的目的是资金需求，而老百姓的目的是投资增值需要，所以现在产权式返租获得了众多的目光。但其中需要特别注意的是：

一、退租导致的空置和物业贬值风险。

二、在投资之后，精装修变成“惊”装修的诚信风险。

三、物业贬值风险。

四、物业贬值之后，无法变现的风险。